北京政策——户口与房子

一、引言

现在北京成本越来越高了，无非就是考虑户口、房子、车子的问题，现在正好赶上来北京一年，人生地不熟的，去链家耙了耙，总结下没准明年就用的着了==至于为啥放图片，因为链家在放爬虫方面做得比较好吧，直接复制不下来==

二、北京落户

三、积分落户

四、居住证与工作证

五、普通住宅与非普通住宅

六、二手房交易流程

七、二手房房贷计算

八、二手房风险

九、房子砍价技巧

砍价注意事项

我其实也是买房的小白，也是大神带着我砍价的，加上房主确实人好。我买房砍价，砍了房子售价的5%，相当于打了一个9.5折，大概分享下学习到的心得。

首先：

在你看房的时候，如果你很中意房子，也请不要在看房时流露出对此套房子的太多倾向！（比如：我觉得这个房子是我看过的比较满意）当然如果你打算看的时候，就打算买单说。

第二：

千万不要在看房时候，以及杀价的时候，说这个房子的不好，尤其是当着房主的面！！！（别人说你住的房子xxx地方不好时，你会很爽么，不爽的话你会给让价么？对吧）；

第三：

如果是你真心喜欢的房子，要带诚意去谈。让中介帮你约好房主，早点到，千万别迟到，至少比房主要到的早，带上定金；

第四：

找一个靠谱的中介！什么是靠谱的，就是他站在你这边，而不是帮业主说话或价格上涨！有一个好中介的情况下，他会问你心里价位，然后他会去问房主心里底线，然后会大概告诉你怎么跟房主谈价格，大概能谈到多少，让你心里有底（通常是电话或谈价当天跟你聊技巧）；

第五：

走中介，尽量在中介的地方谈，而不是去房主家里，毕竟那是房主的主场地（前提一定要争得房主意愿，实在不行就他家）；然后尽量让房主和买家在不同的房间，可以有思考和回旋的空间（不利于谈崩，砍价最怕谈崩了）；

第六：

中介上来会安排，房主、中介、买家三方见面，然后看房本等房产相关资料，免不了开场的一些暖场客套，这部分买家酌情照顾下卖家情绪，尽量别上来就直接杀价；谈判前，一定要知道自己的底线是多少，比如下限让2万可以接受之类的。谈判中，不怕多谈几轮，如果你真的资金有限，一定不要一次放价格，就到自己能接受的底线，让双方都有缓冲余地。

         

砍价技巧

我的个人建议是，带个熟悉小区环境的人，或者买过房子的朋友一起去，有经验总比没有的强，而且至少俩人，一个可以红脸一个黑脸，不至于一个人谈太僵；我这次砍价过程中，大神就住在附近，对周围小区如数家珍且经历过售房，在谈判桌上几轮谈判砍价中起到了关键作用；

    

巧妙的情况是组合上一男一女，男女有些时候，思维不太一样，对问题的切入角度不同，会有很大的谈判帮助；我女朋友当时砍价过程中，直接跟房主聊嗨了，一片祥和气氛，价格一下就好谈了。换做是我自己去，肯定全程面瘫，估计直接就黑脸静默了吧（笑）！

     

再有就是提前了解下房主的卖房目的，包括房款资金用途。如果房主急用钱，比如我之前遇到房主是因为家人住院，急用，他对首付比和贷款周期就会很在意，不太好砍价；如果房主对钱的需求不大，是一个好的信号。

     

具体谈判桌子上，该聊什么？

刚才说到了，不说房子不好，那说什么？一般我们作为买方，很少能有谈判筹码，一定要知道二手房市场里，现在是卖方市场！     

      

首先你表示诚意，赞美房子的好，注意，不是说你特喜欢这房子，而是夸房子和房主；如果房主要是说我房子面积其实比房本面积大，你可以说下楼里的房子户型都一样，要是都大，大家价格也都一样，表示理解房主，但不要让步；如果对方进一步试探你，你可以说我们要相信国家，房屋管理局统计的数据，还是挺准确的。

    

再有就是提前了解下，房主是否之前谈过买房人，如果谈了打听下为什么没成（千万别傻到问房主，早点问问中介），看看房主的顾虑，是否你可以解决，比如贷款周期之类的。

   

Tips：贷款，商业贷款放款周期是1个月，根据银行不同略有出入；市管公积金放款周期是2个月左右，国管的是4个月左右，组合贷也是4个月左右，后两种偶尔会有房主不喜欢。

     

接下来问问房主的腾房时间，是否有需要多住，如果多住，可以作为谈判加分点；户口是否能在过户后牵走，这个有时候很重要，会涉及到你之后换房交易还有其他的问题。

           

如果没谈崩，恭喜你可以交定金了；但在这之前，还有个点，就是中介费；绿中介确实贵，但也是可以谈的，具体多少就看自己能力了，但肯定不会砍太多，标准是2.7%，高了自行砍。

     

我当初想多低点中介费，确实好多钱感觉给中介了，大神说别太砍，9.7折就可以了，人家也是要帮你跑合同和流程的，签字之后，他主导流程，太难为中介了，万一哪些地方摆一道呢。而且后续排队拿号什么的，他们也都帮忙，多少差不多市价就行。

      

总之，如果你真心想买，就别拖，别再想着万一慎下还能少花点钱点呢，赶紧签合同交定金，当天开始走流程，免得夜长梦多，万一过一会出门了，房主又接个买房的客户，你就没准买不了了。

       

走流程不用担心，看好所有跟你有关的资料，然后签字。其他的中介会帮你搞定，剩下的就是看看房子上市情况，比如房子是否被抵债等（绿中介承诺不卖凶宅，我之前看北三环时候，有个价格很低的，绿中介主动说的，因为是凶宅，这点还不错哈，其他中介因为没怎么用，所以不太知道）。