全球房产投资对比:中美房产分析

次贷危机来了，不少人以为也许可以给一直暴涨的中国房市降降温了。但是这么想的人都错了。据统计今年上海均价涨幅20%以上的楼盘超过了50个，超过50%的多达5个楼盘。一手住宅的成交均价已经暴涨了近50%。住房市场销售火爆的情况在全国都是如此。然而，令我们惊讶的是反应自住需求的二手房市场，成交情况却每况愈下，有价无市的爆冷局面却再次尴尬出现。迥异的市场销售情况让人不禁思索，中国房市的暴涨还能延续多久，房价将何从何去？

　　来自美国房地产行业资深房产专家Steve Lawson先生将站在全球化的角度来谈谈中国房地产投资，拿中国与美国进行一次理性观察。

　　中国房价堪比世界发达国家水平

　　长期来看，美国房地产市场是一个稳步成长的、健康的、规律性的市场。纵观美国近四十多年的市场起伏，美国还没有遭遇过类似中国房地产市场这样的暴涨行情。

　　在2004年上海闸北区购买的中档公寓一套当时单价每平米6700元，目前已涨至20000元。类似同等地段的在纽约皇后区的一套中等家庭公寓价格为35万美元，面积为100平方米，每平米合人名币20000元。在华盛顿特区，现在的房价经历次贷危机调整后，平均房价仅为31万美金，每平米约10000元。单在北京内环现在的房价每平米达到为18000元每平米。

　　理论上讲，美国的房价应该比中国贵。美国的房子是全装修的，包括卫生和厨房配套设备，还有空调设备和其他地板暖气。其房屋建造质量不是中国的“50年设计寿命”标准。并且美国的房产产权可私人永久拥有，而中国只有70年的使用权。中国房价已经堪比世界发达国家水平。

　　房价收入比20倍

　　在美国，一般工薪阶层，工作5-6年可以负担一套房子。而中国现在其实是父母和子女一起承担购房的重担。父母用平生10~20年的积蓄来资助子女付首付，在之后的20~30年内子女完成还贷。但是目前中国房价已为个人收入的20倍左右，在北京的核心区域房价收入比达到了22倍，以明显高于国际公认的合理区间4—6倍，也就是说，一个家庭4—6年的可支配收入可买一套房。若房价继续高涨，工资不涨，那很难想象今后的第三代要靠什么来安居。

　　出租15年很难收回成本

　　更让投资者看不懂的是高企的房价却不能带来客观的现金流。投资南京老城一套60多万元的房子，月租金1500元左右，房价的0.25%。照此计算，收回成本也得近30年。而在美国，同等地段的租金为7%。在中国一线城市如北京上海，住宅的空置率也达到30%，二线城市更是近60%。而美国有三分之一的家庭选择租房居住，美国出租房的空置率保持在为5%~8%之间。单从长期持有物业看，中国房产已不具有投资性。

　　房地产投资全球化机遇

　　从目前中国房地产生产量来看，房地产投资已占GDP的10%以上，在世界上来说，在城市化高速增长的情况下也是很高的。中国投资人青睐投资房地产，主要是由于中国投资类产品的匮乏，仅有黄金、股票、债券等投资产品。然而目前，房产投资全球化为中国投资者带来新的投资机会。

　　在次贷危机之下，美国房地产价格回落至2003年水平。回顾美国房产市场的发展，房地产投资收益稳定并且低风险，房产投资收益率波动很小，并且平均年收益率高过了黄金等其他投资产品。

　　一些专业的海外房地产公司利用收购优质低价的房地产产品，并且打包成收益性的理财产品提供给国内的投资者。例如亚特兰威汉投资咨询(上海)有限公司提供该类产品，并为有贷款需求的投资者提供无忧贷款方案，并且在购买后帮助投资者进行出租和管理。以Tullymore高尔夫别墅度假社区项目为例，该项目是美国炙手可热的度假型产品，项目所属的Tullymore 和 St. Ives是全美首屈一指的顶级球场，预计每年将吸引大量高球爱好者。房产出租托管每年将获得至少9%的净收益，还不包括房产增值部分。