主题：70年后还得再为房子交多少钱

　　时间：2009年5月3日上午10：00

　　地点：深圳会展中心春交会现场新浪展位

　　嘉宾：著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任 贺承军

　　房产资深律师 张茂荣

　　众厦地产 林晓华

　　【主持人】各位新浪的网友大家上午好！欢迎来到新浪直播，今天我们讨论的话题是70年后还得再为房子交多少钱？ 当你购买的商品房在建满70年后，可能要再缴纳一大笔土地出让金，房屋才能继续合法所有，这就是近日开始在全国国土厅局系统“征求意见”中《土地管理法(修订草案)征求意见稿》透露出的重要信息。最受关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。大家对此展开了广泛的争议与探讨。

　　今天我们请到了两位嘉宾，他们是：著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任贺承军；房产资深律师张茂荣；请他们和我们探讨一下这个话题。欢迎两位！

　　著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任贺承军

　　【贺承军】各位新浪的网友上午好！

　　【张茂荣】各位网友大家好！

　　【主持人】首先请张律师给我们谈一下土地管理法的情况。

　　【张茂荣】土地法涉及到千家万户，涉及到10多亿的中国老百姓，是一部比较重要的法律，关于70年土地产权这一块争议比较大，引起了国民的关注，关于70年宅地使用权的问题，最初是在1990年的制定的《城镇国有土地出让转让条例》中有提到，这个条例里面有个很不合理的规定，就是宅地在70年之后，土地权由国家收回，而且连土地上的房屋也由政府无偿收回。我认为这个是违法的。好在后来1995年实施的一个《土地管理法》颁布的这个70年的产权，没有说无偿收回，而是要居民提前一年申请，这个一个进步。在2007年10月1日实施的《物权法》进一步有了明确的规定，规定住宅的用地70年到期之后自动续期，非建设用地按照法律规定办理。由于《物权法》历时13年最终成立，最后老百姓都希望无偿续期，那么现在是不是进行有偿续期？还要继续讨论。

　　【主持人】我们又来了一位嘉宾：他是众厦地产的品牌总监林晓华先生。关于70年后，还要不要再为房子交多少钱，你们是赞同还是反对呢？如果是有偿续期对买房者有什么影响呢？

　　【林晓华】我个人认为应该采取老房子老办法，新房子新办法，什么意思呢？我觉得现在的商品房在销售的时候已经解决了70年的土地使用费了。我个人认为对自由商品房应该沿用我们现在的政策，不应该交土地使用费了，但是应该交物业税。因为中国的房子在购买的时候是费用是最高的，但是在持有的过程中没有什么费用。但是税和费是两回事。税是根据国内情况由政府、全国人大制定的。我个人认为，从鼓励个人买房、从发展房地产市场来看，70年之后商品房不交费，有利于鼓励市民购买商品房。起码会影响10年、20年对房地产的判断。如果大家购买商品房之后要交很多的费，这对房地产市场的发展不是很有利。所以我觉得目前不应该出台有偿续期的法律。

　　【贺承军】关于土地产权70年之后要不要缴费的问题，有一个讨论，我觉得在更深层面考验我们的制度，考验我们的背景。土地管理法是我们国家比较重要的一部法律，影响到我们房地产这个支柱产业，包括我们的政治经济。关于70年之后土地的问题和百姓是有利益关系的，这要考虑我们的制度变化。具体在70年之后怎么办，从技术的角度，我个人认为未来土地管理法的变化。最近有一位很有名的学者写过一篇文，他说中国为什么没有土地管理法？是因为没有按照老百姓利益的制定的土地法，我觉得我们的制度变化体现了我们土地法的脉络。30年前，中国的土地都是公有制的，而且不允许有偿转让的。30年之后可以看到，土地法起到的了天翻地覆的变化，土地转让方式多种多样。1987年深圳在中国实现了公开拍卖土地第一锤，促进了我们的《宪法》层面对土地法的改变。我想未来土地法的变化，还有40年，我们有足够的理由正确我们有能力我们的后代解决这个土地制度的问题。

　　【主持人】请问张律师，您刚才说70年后，我们还要再为土地交一笔土地出让金是不合法的，你可能是第一位这么说的律师，能不能从你的角度谈一下呢？

　　【张茂荣】我认为70年后缴纳土地出让金是违法违宪的。我坚决反对。为什么这样说呢？我们看到很多人在关注这个问题。大多数都从合理的角度关注。基本上持有反对，认为可以有偿续期的基本原理是什么？他们认为按照《宪法》规定，土地是属于国有，老百姓使用一定要缴费。我认为他们这个观点是错误的。他们不了解我们国体的性质，我们国家宪法第一条规定，中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义专政的国家。第2条规定，“中国人民共和国权力属于人民”。很显然，在我国人民是国家的主人，政府是为人民服务的，人民行使权力是通过人民代表大会和地方人民代表大会。现在全国人民都反对有偿续期，我们法律规定，法律应该符合人民意志的。第二个理由，我们国家宪法在规定国有土地国有的时候同时又一条规定，公民的住宅受法律保护，这个住宅包括两个方面：一个是房屋所有权，一个是土地的使用，我们国家宪法并没有排斥土地是由公民个人使用。土地属于国家所有，土地属于全民所有，任何一个公民都可以无偿使用土地，但是土地的所有权和使用权是分离的，对于一个国家，不可能亲自使用土地，从这个角度说，如果无偿续期给老百姓使用，但是所有权还是国家的。如果国家根据社会公共利益他可以国有，所以我认为它是违宪的。

　　第二它是违法的 ，有偿续期同时违反《物权法》规定70年宅地自己续期，2007年10月1日实施《物权法》第149条第1款规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”什么叫自动续期？就是到期后，无需权利人申请，相关权利就可以根据己有机制顺延。什么叫有偿续期？就是需要使用人依法定程序申请并缴费，与自动续期本身构造相同矛盾的。在民法领域有附条件民事行为之说，《物权法》规定的自动续期没有附带任何条件，显然就是无偿续期，有偿续期无疑是超越《物权法》给自动续期附加了条件。属于业主不同意付费是不是就可以违反《物权法》不给自动续期？依照法律规定办理”，很显然“自动续期”与“依照法律规定办理”是完全不同的，不然也没有必要对宅地和非宅地续期予以区分，如果自动续期可以理解为有偿续期，那么自动续期与“依照法律规定办理”又有什么区别？

　　所以我认为有偿续期是违法违宪的。我是坚决反对的，而且有偿续期和土地的私有化是不一致。有人认为如果无偿续期，不就是国有土地的私有化了吗？不是一个概念，它不是国有土地的私有化。

　　【主持人】关于土地管理法草案中有一个征求意见稿，网友都在争论，那么他是征求哪些人的意见呢？是征求民众的意见还是征求少部分人的意见？

　　【张茂荣】这个草案在网上公示，大家可以通过各位渠道、包括我们这样的论坛、媒体表达自己的诉求,(暨阳论坛 www.jyie.com 版权所有)，但是这个诉求能不能得到立法者的支持，能不能被他们所采纳还要等待一段时间。因为土地法是要经过全国人大通过的。最终由全国人大代表通过的。

　　【主持人】网上还有一种观点，认为有偿续期会重创现在的高房价，尤其对二手房的影响特别大。人们在购买这个房子可能会想，70年之后我还是再交钱，如果买到二手房，他的楼龄剩下的时间就更短了。这样在买房的时候就会考虑值不值以这个价格购买？对此各位是怎么看的？

　　【林晓华】有一个案例，青岛有一个住宅使用期限是20年，今年6月份就已经到期了。当时出让土地的目的主要是出让给青岛的建设者，由于这个住宅的位置比较好，现在二手房交易的价格仍然比较高，虽然土地使用期到了，但是二手房的价格并没有任何下跌。对于老百姓来说，他们主要关心的还是房子所处的地段和配套，他们并不担心土地所有权，所以我想国家会处理好这个事情，一方面可能会免费延期，另外如果收费的话，深圳有一个商业物业的办法是继续缴费的，这个费用非常低，每年好象只有10多元/平方米。现在纯住宅，青岛6月份这个住宅到期是全国第一例，所以我们也在关注这个事情。

　　【贺承军】1987年的深圳第一锤土地拍卖促进了土地法的改革。我认为土地方面的问题，目前宪法规定，所有的土地按照法律法规进行交易，有一些土地是不能进行交易的。但是并不是这样的，现在是违宪的。随着城市化的进程按的加快， 现在土地和国有土地的产权不平等。所以我们未来应该从宪法、从《物权法》着手，应该更符合深圳现在的建设。刚才说到二手房的困惑，目前这种困惑只是一种问题，我们土地法会有什么变化？

　　【主持人】我想问一下，如果这个案例是要交钱的话，有没有规定每平方米交多少？

　　【林晓华】关于刚才那个案例，我觉得有两种可能性，一种是住宅不用缴费，第二种可能要缴费，怎么样缴费？应该以当地地段和土地情况来定，比如一平方米当地拍卖价格是3000，70年使用权，就乘以70，然后算出来按年缴纳。但是这样的话，会对住房者作为一定的压力。我个人还是认为，中国公民拥有一套住宅是必须的。你本身拥有居住这个房屋的土地使用权的资格，这个资格是不应该付费的。从社会主义公约讲，每个人都应该有自己的房屋的土地的使用权，如果缴费的话，应该是管理费用，而不是一个土地商业化的费用。

　　【主持人】张律师您是怎么样看的？

　　房产资深律师 张茂荣

　　【张茂荣】我认为对二手房的影响涉及到一房地产的价格体系，价格体系形成不是短时间形成的，比如我们国家的房地产价格体系，是从建国以来长期积累下来的。如果一个价格体系的形成如果发生变化是很困难的。即使70年之后有偿续期，对于二手房来说，对他的房地产价格折旧是多少呢？我想对大部分的老百姓有心理按时作用。就是说你觉得好象是不值那么多钱了？但是具体值多少钱呢？没有办法判断，比如续期多少？这个价格体系没有办法很快地发审变化，如果确定之后是有偿续期，比如按照市价，我们深圳楼面价格少则几千元，多的时候有1万多/平方米，如果按照这个标准执行的，很显然会导致中国房地产市场价格体系的崩溃。所以在目前不确定的情况下，无论是对一手房还是二手房的影响还是有限的。

　　【主持人】09年深圳楼市回暖，尤其是二手房的成交出现了井喷。在这样的情况下，出台了这个土地管理法草案，对二手房有什么影响？

　　【贺承军】我认为新的土地管理法改革迫在眉睫。如果说对消费者购买二手房有一些心理暗示我觉得意义不大。

　　众厦地产 林晓华

　　【林晓华】我个人还是觉得这个土地管理法修订和二手房情况是一个巧合。我觉得土地管理法应该慎重地通过各个城市，包括农村，人大代表和政协应该广泛征求意见，这个意义不亚于我们的《宪法》，为什么？因为我们中国是人多地少，可以利用的土地比较稀少。现在一线、二线城市都面临着城市化进程，大量农村人口集结到城市，他们未来怎么办？那么到了城市之后住的问题怎么样解决？这些都要通过住宅供应源头―土地来理清。如果这个理清不了，这些我想应该对政府的土地决策有影响，包括土地价格，包括土地的供应，甚至经济房都有影响。

　　【张茂荣】我认为对二手房的影响主要是心理暗示作用，如果理性看待这个问题应该对二手房交易市场的影响不是很大。但是毕竟有一个心理阴影，所以这一块，会使购买二手房的客户群产生顾虑，他们可能会更多地选择一手房，但是不可否认的事实的是二手房是越来越多。新房越来越少。因为深圳关内的土地有限。所以从这个长远看，这个二手房还是占房地产市场的主导作用。

　　【主持人】谢谢几位嘉宾。刚才几位嘉宾再为我们网友谈谈70年之后土地有偿续期应该怎么样看待？

　　【贺承军】中国的土地管理法无论怎么变，我们的城市土地都是有限的。我们虽然说国家虽然地大物博，但是人口也多，实际上对我们房地产交易市场有暗示，暗示着我们城市土地非常稀缺，我一直认为城市实际上不差地，也不差好地。城市土地的有限也和人口的增长有关系。为什么这样说呢？中国地大物博，可用的地不多，但是我们耕地不多，但是我认为建房子的地一点都不少。另一方面，城市土地的问题应该从宪法的角度修改，比如集体土地到底怎么样进入城市？怎么样使用？在70年之后怎么办？改革开放已经30年了，离70年还有40年。在未来的几十年中，我们把这些问题解决应该是绰绰有余的。但是我们土地法的改革怎么样和国家政治的变化有关。这次经济危机也给了我们一个预警，我们怎么样进行城市发展，包括怎么样进行土地发展。所以我们要讨论我们政治制度的变化，关于70年之后土地政策的变化根本不是问题。

　　【林晓华】根据刚才的交流，我发现一个问题，什么问题呢？就是城市居民的在城市生活的居住权应该怎么样保障？这一点应该在社会上引起反思。不久之前网络上有一个沸沸扬扬的“王帅”事件，有一个河南农民种了10多年的苹果树，快丰收了。结果当地的政府配合开发商强制农民把这个苹果树砍掉，土地收回供开发商使用。这个事情当地农民农民向上反映了，但是相关部门、包括国土局没有人们响应。结果土地还是被开发商无偿征用了。土地征用之后，农民的收入受到很大的影响，这个王帅通过网络状告当地政府，结果政府到上海把王帅抓起来了。后面河南省政府也道歉了，这说明了农民的土地利益没有保障，那么城市居民的利益又如何保障呢？比如以后土地使用到期了。政府会不会也收回这些房子。那我们应该又到哪里去居住呢？这应该是我们考虑的问题。

　　【张茂荣】关于70年之后有偿续期的观点起源于政府财政的现实状况的必然。大家都知道，中国的政府的财政收入基本上都是靠出让土地获得土地出让金。如果在70年之后，再可以卖一次地，政府也会源源不断地获得收入，我们看东西要看本质。我认为，国家是人民的，国家向老百姓征地，到最后受伤的还是老百姓，这不符合我们国家为人民当家作主的基本性质。所以70年之后能不能无偿续期土地使用权，取决于两种势力的博弈：第一种就是政府利益代言人。他们要求有偿续期的，这样可以拿到土地出让金；第二，就是人民大众的诉求，从理论上说，应该是尊重民意的。但是实际上很难说，将来政府立法的时候不得不考虑民生。我个人认为有偿续期不实现，从法律的角度说这个是违法的，有偿续期是违法的。而且我们要考虑土地有偿续期到底续多长时间，这涉及到国家基本经济制度的层面，应该不仅仅是一部普通的法律，而且要上升到《宪法》的层次。在深圳，特别是小产权这一块怎么解决？如果宪法不修改，根本没有办法解决这个问题。所以我认为无论是小产权房、集体房，国家都应该上升到一个宪法的层面进行深层次，从国家的性质的角度考虑。

　　【贺承军】刚才说了这个问题非常好。现在有一个说法，到底个人是国家的还是国家是国人的？很多人认为，个人应该优于国家，我也这么认为。从这个层面讲，我们未来怎么样构建我们与土地的关系。有一篇文章提到，国家、土地、母亲，30年前，国家、土地、母亲是三位一体的，但是30年代之后，现在这个三位发生了大的分歧，国家开始说话，母亲回归家庭，土地是可以有偿出让的。

　　【林晓华】为什么我们一直建议政府顺应民意，对住宅，包括商品住宅70年之后无偿续期呢？有两个原因，第一，我们可以从土地开发过程看出来，如果农村的土地到城市的商品房对爆发出来的巨大的对城市发展的推动作用，财产是属于人民，如果土地的永久无偿续期，可以让大家更好地尊重土地、热爱土地。第二从社会学角度讲，家庭是社会的一分子，城市家庭必须要有一个固定居所。如果你的家庭住宅面临着不是你家庭的住宅了，那么对城市的家庭稳定会产生问题，所以我个人认为应该根据民意、民权解决这个问题。