2013房价必然拉开大崩溃的序幕

近日，据《证券日报》报道，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元(超过2011年中国GDP的10%!)，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。 
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对媒体表示，2013房价预测据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。(《证券日报》3月27日) 
　　据此估计，房地产企业撑不了多长时间。如果房地产商能熬过2012，则2013年中国房价必然拉开大崩溃的序幕。 
　　我们再看一下统计局的最新数据。2012年1-2月份，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，其中住宅投资3713亿元，增长23.2%;全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米，同比增长35.5%，其中住宅施工面积297605万平方米，增长32.8%;房屋新开工面积20049万平方米，增长5.1%，其中住宅新开工面积14832万平方米，与去年同期持平;房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点，其中住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。房地产投资、施工、竣工面积均成快速增长趋势。 
　　2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%;其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。商品房销售额4145亿元，下降20.9%;其中，住宅销售额下降24.7%，办公楼销售额下降23.5%，商业营业用房销售额增长17.2%。 
　　2012年1-2月份，房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16.2%，增速比2011年全年提高2.1个百分点。其中，国内贷款3116亿元，增长16.3%;利用外资107亿元，增长24.2%;自筹资金5995亿元，增长43.3%;其他资金4933亿元，下降5.6%。在其他资金中，定金及预收款2795亿元，下降11.4%;个人按揭贷款1296亿元，增长1.2%。
　　从统计局的数据中我们可以看出，房地产投资与施工、竣工面积在快速增加，而销售面积在快速的下降，据此可以估计房地产的库存量在2012年将更快速的增长。由于价格下降，房地产销售金额比销售面积更快的下降。房地产资金来源增长的速度不仅低于销售收入降低速度，更是远远低于库存增长的速度，房地产商的资金压力将在2012年更快速的增长，房地产上的资金成本也将在2012年飞速增加。 
　　在这种情况下，房地产商能熬过2012年吗?即便熬过了，那2013年将是更快速的价格下降。 
　　现在房地产商还在硬撑，也许有一些因素在支持他们硬撑，比如地方政府不希望房价下降，他们中一些相信房地产调控会放松;2012年由于通货膨胀降低，货币政策会放松，可以提供给他们更多资金，货币也可能因货币政策放松而流入房地产;2012年全球经济依旧未完全走出经济危机，国际货币可能仍然比较宽松;2012年是中国换届年，中央可能更希望平稳过渡，不希望房地产突然崩溃……这些都在支持房地产商和一些投资者在坚持，但愈坚持则耗费他们的能量越大，崩溃起来摔得更惨! 
　　等到2013年初，或今年10月份完成基本换届后，这些情况将发生改变，新变化将成为压垮房地产商的最后一根稻草。
　　新官上任三把火，高房价民众怨恨已久，新一届中央或许很快就会出台更严厉更有效的房地产调控措施。比如现在正在实行和扩大的房产税，新一届政府或许很快把它推向全国，或可能在房产税上更严厉的制裁房地产投机者。 
　　也许有人认为，新一届政府为了稳定和经济发展，可能不会对高房价下狠手。错了，高房价更危害稳定、更危害发展。 
　　房价高，地价高，房租、租金高，那经济运行成本和居民生活成本必然高。比如街道两旁的商店，房租高，商品价格被迫太高，同时利润和员工工资受到挤压，危害就业和民众收入增长，降低内需，拉大贫富差距。楼上租用写字楼的，也同样如此。商店或写字楼后面的居民房，不是购房时价格高，就是租金高，提高民众生活成本且危害内需。 
　　高房价的必然结果是高经济运行成本、高生活成本、低就业、低收入和贫富差距的持续扩大。这样不仅对民众危害更大，对经济发展危害也大。 
　　高房价对民生危害严重，增加民众怨恨和不稳定因素。高房价尤其对年轻人危害最大，年轻人也是最容易愤怒和对政府最不满的群体。新一届政府将开始未来10年工作，在中国社会矛盾激化的今天，从维护这10年的稳定来讲，我相信新一届政府会火烧高房价的。 
　　没有一个国家，可以依靠房地产泡沫成为发达国家。房地产泡沫已经成为中国经济的毒瘤，它吸走资金，抽干内需，如果中国要进一步发展，必须除掉高房价的毒瘤。我更相信，新一届政府更考虑未来十年和更远的中国经济发展，不会为了短期的GDP增长保高房价。相反，为了中国经济的转型升级和更健康的发展，新一届政府应该打掉高房价毒瘤。 
　　实际上，房价在短时间内完成暴跌见底，然后随通货膨胀慢慢反弹，这样对中国最有利。此时，房价回到合理水平，购房能力提高，且害怕房价上升过多，会有更多的人去购房自住;居住价格降低，人们的住房面积扩大，无论是购房自住还是租房，都会选择更大的面积，买房的和租房的需求双上升;租房需求增加，投资房产成本降低，且没有再下跌的风险，真正的房产投资者就可以买更多的房子出租;那些投机房地产的人，也即吃房地产价格差的人，由于房地产在价格底部只会升值，投机者会再次进入房地产。这个时候，非泡沫的实际房地产需求增加，建筑业农民工保住了工作甚至更稀缺，钢筋水泥也有了更多需求。 
　　在这种情况下，泡沫GDP是减少了，但真实GDP尤其是幸福GDP增加了。由于民生压力降低，如居住成本降低，加之低房价有利于实质城市化发展和有利于缩小贫富差距，内需更强劲，就业需求增加;经济运营成本降低，就业创造能力更强，就有利于降低就业和民生压力。这样更有利于经济发展、产业升级、真实GDP的增长、民生的改善和社会经济的全面发展。 
　　也许有人拿日本房地产大跌之后的“失去十年”来警示中国不能让房价暴跌。日本经济在房价暴跌之后的一蹶不振，在于其低生育率。由于日本自1960年代开始的低生育率，1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，导致房地产、汽车、家庭电器等产业的消费群体萎缩和最有创造活力的年轻劳动力不足，经济必然进入衰退。房地产暴跌是导火索，但不是根本原因。 
　　从需求角度看，GDP分为投资需求和消费需求，而投资需求又是消费需求的引致需求，所以年轻人口的下滑必然带来经济增长的低迷不振。从生产角度看，生育率低，年轻人口减少，人口老化，不劳动人口比例增加，人均GDP增长速度必然放缓。GDP增长率是人口增长率和人均GDP增长率的乘积，低生育率必然导致未来经济的低迷不振，尤其是过低的生育率更加如此，而不是房地产暴跌的问题。未来的中国，也将因超低生育率导致房价暴跌，然后经济一蹶不振。 
　　现在的中国，相对还比较年轻，经济发展水平低，有发展空间，现在房地产暴跌，中国经济还能爬起来。现在房地产暴跌了，把资金赶回实业，把经济和民生的成本降下去，更有利于中国经济的长期发展。现在以低房价保民生，降低民生压力，也有利于挽救当今中国的超低生育率，更好的让中国应对“未富先老”的危机和未来的民族危机。 
　　希望下一届领导人，在2013年出台更给力的房地产调控措施，如放开小产权房、放开政府对土地的垄断、增加廉租房供给、强制空房出租、征收多套房屋的房产税、采取综合措施发展中小城市等，促使房价暴跌。同时，改革金融多发展中小银行、提高经济社会自由程度、改革户籍制度、缩小贫富差距、提高公平、增加民生投入、降低行政成本和政府寻租、增加民众对权力制约的能力、提高民主法制水平等，以此对冲短期房地产暴跌的损失。