喝杯咖啡 做把地产

“闲钱存在银行里‘生蛋’太慢，就拿出来做了这个项目。”下午的上岛咖啡店里人不多，服务员也一脸闲适。徐炜咕咚了一口咖啡，很急，她说还要在下班之前赶回去接一份重要客户的传真。她坦言，手里原本总共也只有30来万的存款，就拿出20万“做地产”，自己也算胆子够大。

 

千万不要以为我们在撰写某个地产商的传奇。徐炜只是一家外企的普通职员，不过她确实也是某个地产项目的投资者。普通投资者能够分享地产业的高成长吗？“当然。”她回答。这一问一答正是最常出现在地产信托计划书中最为诱惑但也最为经典的语言。

 

另一只苹果

尽管对地产信托所知不多，但徐炜这样的个人投资者仍然算得上先知先觉者。不信，试试看，如果我们把同样的问题提给周围的人，会看到什么？一双惊讶睁大写满疑问的眼睛和一张同样张得大大却发不出疑问的嘴巴。除了买房置业的概念之外，更多的老百姓想不出口袋里的一二十万银子还能与地产扯上什么干系。

 

“北京的地产资本市场，迟早是信托的天下。”当然，这话不是徐炜说的，而是一位专家断言。好吧，不妨从现实场景中看一看我们正面临着怎样的投资机会。

 

“在湖南，甚至出现了40余家开发商排队申请房地产信托资金的情景。”——一个事实是，开发商资金需求急迫。“记者从一家代销房产信托的银行了解到，有些投资者甚至赶在银行开门前就排起长队。”——另一个事实是，送钱给资金需求急迫的地产开发商的投资者同样急迫。那么，普通投资者怎样从地产信托中获得利益？能够获得什么样的利益？

 

也许，我们必须首先要重新认识房产的属性——房子不仅是商品，还是资本品。不要小看它，对于老百姓而言，它也许是一个了不起的概念，它使我们头脑里已经固有的甚至是独有的“买房投资”概念受到彻底颠覆——做一把地产，原来还有另外的投资方式可以选择。

 

如果把投资地产信托的过程进行简单描述，应该是这样的：假设开发商或者在购买土地或者在银行按揭或者在其他某个环节缺乏部分资金，就可以委托信托公司制定信托计划向投资者筹集，而投资者在对该信托项目认可后投资认购，根据事先合同约定，到期拿回本金和收益。

 

根据相关规定，目前资金信托的最低投资门槛为一份5万元。但这并不意味着投资者只要拿出5万元资金，就能“尝鲜”房产信托计划。因为目前政策还规定，一项信托计划合同不得超过200份。这就像一道数学题，要根据信托计划总体资金规模确定认购起点。假设一项信托计划资金规模为8000万元，那么最低认购起点应该在40万元。综合以往地产信托情况，认购起点一般在10万元以上。

最近有消息说200份合同的限制有望在不远的将来取消。信托合同份数越多，那么每份合同的投资金额也就越低，这意味着投资者可以用更少的钱做一把地产了，或者而言，将有更多的投资者可以迈过资金门槛参与地产信托。

 

“资本地产”的诱惑

也许，接下来的问题是，作为投资者，我们为什么要购买地产信托？它的收益究竟如何？

对于投资者而言，相比于买房投资，地产信托属小钱办大事。投资房地产的行家都知道“地段、地段、还是地段”的经典投资理念，但那的确是“黄金地段”，不是吗——买下哪一所房子不耗掉投资者手中几十万银子呢？并且，买房投资获得收益的前提是必须保证我们真的买到了便宜货，并且它在未来能够升值。因此，以地产信托形式分享房产开发的利润是一个更低的门槛，并且它还省却了买房之后物业、取暖等后期维护费用。

另一个说服自己购买地产信托的理由，需要投资者向自己发问：让钱生钱，还有更好的渠道吗？股市哀鸿一片，储蓄利率一点，难免让人心灰。而与其他诸如国债、企业债和基金等多种金融投资产品相比，房地产信托的预期收益也要明显高出一大截。目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1至3年，预期年收益率普遍在4％以上，有的甚至高达8％。而即使在加息后，银行人民币存款利率3年期也只有3.24%，3年期国债年利率也只在3.37％左右。

我们不妨把这种收益差异换算为口袋里金钱的变化。以预期年收益率达6%的一项地产信托计划为例，认购起点30万元，如果在银行存两年定期，存款收益为300000×2.7%×2=16200元，缴纳利息税后为12960元。如果购买该信托产品，按其6%的预期收益率计算，收益则为300000×6%×2=36000元。

当然，我们还必须触及那个最根本的问题——中国房地产行业有足够的利润让投资者分享吗？答案毋庸置疑，从地产业的利润率来看，目前地产信托的回报率是能够成立的。根据国土资源部一项调查显示，房地产开发利润，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%到40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。

 

风险来自哪里

因为高风险，所以高收益？我们不妨手拿放大镜把地产信托的所有风险一一放大。因为在投资问题上，我们一向的原则就该是“宁可信其有，不可信其无”。

风险一：来自“预期”

当人们眼睛盯着投资收益率的时候，即使收益率前面有“预期”两个字，也往往容易被忽略，或者在心里将“预期收益率”与“投资收益率”划上等号。

根据《信托法》有关规定，所有信托产品都不得向买受人承诺收益率。所以“预期收益率”只是信托公司绕过法律禁区对投资者进行的变相“承诺”。但一个不能回避的事实是，法律并不保护这个收益率。这意味着在信托计划运作之后，如果信托产品的收益率低于当时所承诺的收益率，那么作为购买人，无权要求信托公司按照当时承诺收益率兑现收益。　

　　我们假设一例。如果购买了总额为20万元的房产信托，信托公司承诺的收益率年4％，收益额为8000元，但是，当信托计划结束之后，如果收益率只有2％，收益额就只有4000元。这时，购买人只能接受4000元的收益，而无权要求信托公司兑现8000元的收益。如此，购买人就少收益了4000元。

但如果信托计划执行后，所获得的收益率高于开发商或信托公司的“承诺”，按照通常规则，房产信托的购买人也只能按照当时约定的收益率获取收益而不能将收益率调高。

投资者收益上封顶下不保底，是地产信托的风险之一。

风险二：担保赔付不保险　

根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人承担。

虽然按照中国人民银行的有关规定，“信托投资人在被投资方破产的情况下，在所有债权人当中拥有优先偿付权”，但是，“优先偿付”的对象是信托公司，而非直接偿付给购买人。夸大一点想，如果信托公司出于一定的目的拒绝退还本金或者不完全退还本金，购买人的利益将被损害。

风险三：非流动性

任何金融产品包括信托都没有一个完善的二级市场的流通，而信托产品本来就要求不能通过公共媒体进行营销宣传。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差，一旦需要转让时，成本会很高，如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。

风险当然不止如此，还有项目自身风险、行业风险……

 

咖啡品客

把自己想象成一个足够理性的投资者吧，就像《小王子》中卖了星星只是为了买更多星星那种。我们真的可以手拿计算器应对风险吗？也许。

首先，房地产信托一般有相应的土地和房产作为抵押，土地或房产的评估价格就比较重要。简单可行的方法是将融资额度除以土地或房产评估额，来测算抵押率，抵押率越低越安全，一般情况下，低于50%的抵押率则较安全。

除此之外，融资比例也是非常重要的参考指标。融资比例是指信托计划的融资额除以整个项目的投资额。这个比例越低，代表着项目风险越小。

然而，开发商和信托公司的道德风险却不是计算器上那些数字可以“屏障”的。

“信托公司是受开发商委托进行产品设计，它会否为了收取设计费用，有意忽略一些有可能不利于投资者的重要信息？”对于这样的疑问，金橙地产增值服务(中国)有限公司的首席合伙人朱凌波有些不以为然：“无论你做任何投资，造假的风险都随时存在。”

徐炜也认为风险被高估：“我一直认为信托是很有官方色彩的金融产品。是受到严格监管的。”银监会一直在不断加大对信托行业的监管力度。

事实上，风险被夸大的一面也确实存在。

“房地产商无法从银行取得开发贷款，通过信托融资，是把资金风险转移到了老百姓身上。”

——这种观点的错误在于，银行的风险压力不产生于它给地产商贷了款，而是贷款比例过大。房地产商也只是因此被迫改换了融资渠道，而非有意转嫁风险，因为无论从融资成本、手续等各个方面看，银行贷款仍是获取资金的最佳选择。并且，如若非此，普通投资者的机会又从何而来呢？

 “经过国家五次大规模的行业整顿，原来的1000多家信托公司中被保留并重新注册登记的现只有59家。经过2004年，能够保持清白的信托公司已经屈指可数。”

——我们完全可以从另一个角度看这个问题。应该说，在经历了一次次信托业涤荡之后，投资者面对的投资环境更加纯净了。

  “对于风险的认知，差异化很大，饿肚子的人可以为一顿饭去冒险。” 朱凌波认为，至少手中要持有30万到50万的现金量，才可以考虑做地产信托。“只拿出其中的1/3冒这个风险，还是比较稳妥的。”

  “‘红烧鱼尾’的味道更好。” 朱凌波同时说，尽可能在地产项目的“后段”参与，也不失为一种谨慎选择，像产权投资就很好。

  他举例说，某 “产权投资理财”的信托项目，最低投资金额为15万元，投资者在认购之后可以用于自住，也可以委托信托公司统一出租经营，收取租金回报。投资者完全拥有置业的所有权，同时还可以在一定期限之后选择继续委托经营或将产权转售退出，收回初始投资。这就使得投资者的资本有了流动性和灵活性。拥有退出机制是与目前其他地产投资相异的一大特色。“依我看来，这当然比帮助开发商购买土地的那类信托产品要好，因为房子毕竟已经立在那里了。如果你想置业，15万元可以作为首付款。如果不想，就攥着这15万，还可以选择合适的时机卖掉。就是认购期房不也得‘提前交款’嘛。”

  “不过，千万要像真正买房那样去分析自己所投资的地产项目。”朱凌波提醒投资者，要对项目有了解，对开发商有了解，同时还要对信托公司这个金融机构进行比较、分析。“地产信托不像证券市场那样信息公开，因此对投资者自身的判断力要求也比较高。”

从各个方面看，朱凌波显然都符合地产信托的投资者“资质”。但面对记者“你会不会投资地产信托”的问题时，他的回答出人意料：“肯定地说，不会。但这与地产信托的风险大小、收益高低完全无关，只与我个人的口味有关。我喜欢自己能够参与和控制的那种投资方式，其乐无穷。而对于投资者来说，地产信托则完全被动。即使股市目前这种惨状，我照样会继续投资。”他呷了一口手中那杯无糖的咖啡。

还是看看觉得地产信托很合胃口的投资者怎样能获得地产信托项目的信息吧。一是信托公司常常会委托银行帮他们出售产品，因此银行该是一个获取信息的场所。二是信托公司的网站上有每一个信托项目的参与方式、投资回报等详细介绍。信托计划具有参差各异“个性化极强”的特点，因此“具体问题具体分析”是投资者的不二法则。三是在新闻报道中也可以寻找到蛛丝马迹。“不能在媒体上公开宣传”，这并不能阻挡地产商“曲径通幽”，我们常能看到并非“宣传”，而是“变脸”的报道。就像“麦当劳开业”在西方不可能出现在新闻报道里，但在中国媒体上可以堂而皇之说成是“它给当地居民生活带来了方便”。投资者不妨留意。

无论怎样，投资者切记，没有比我们要说的最后一点更更重要的了：我们掏出口袋里的钱，最终目的绝不是为了与地产大亨们比肩，被他们真真假假地叫上一声“合伙人”，而是为了——当这些钱再回归到我们的口袋里的时候，变得更加沉甸甸了。

 

地产信托案例列表

项目名称

信远大厦项目资金信托计划

北京市车公庄危改小区贷款项目集合资金信托计划

人福科技当代学生公寓优先受益权信托计划

计划规模

不超过人民币2亿元(含2亿元)

不超过人民币1亿元

1亿元

计划期限

3年

2年

3年

加入方式

以签署信托合同的方式加入。单笔加入金额下限为人民币5万元，超过部分按1万元的整数倍增加

每份信托计划资金不低于人民币25万元，并按人民币1万元的整数倍增加

缴付信托资金，签订信托合同，每个信托合同最低金额为人民币50万元，并可按5万元的整数倍增加

预期收益

年投资净收益率约5%

贷款年利率为同期银行贷款年利率上浮20%

4.5%

收益分配

计划期限届满后一次性分配，时间为本计划期限届满后的第15个工作日，由受托人划至信托合同规定的信托收益划付账户

信托净收益以货币形式发放，每年支付一次

信托净收益以货币形式发放，按年支付

风险防范

信远产业控股集团有限公司的回购担保和百瑞信托的补充担保

 

上市公司人福科技股份有限公司为投资者收益及本金的收回提供不可撤消的担保

案例评析

此为股权型房地产投资信托。该信托计划利用信托投资具有充分灵活性的特点，以股权投资的方式介入房地产开发领域

此为债权型房地产投资。特点是利用信托贷款的方式，弥补项目公司的资金缺口，运作的主要方式是，信托投资公司以金融中介的角色将所募集的资金用于发放各种抵押贷款、质押贷款以及信用贷款等，并收取相应的贷款利息

该信托计划充分利用了信托产品灵活性的特点，将一个当前具有稳定收益的物业作为信托计划的项目来源，并设计出了一个合理的收益权信托方案，该信托计划既满足了资金需求方的资金需求，又满足了广打投资者寻求能带来稳定收益，且收益较高、风险较小的产品需求