温州炒房客狂甩北京楼盘 嗅出房产市场危险

来源:互联网 发布:java从入门到精通 mobi 编辑:程序博客网 时间:2024/03/29 00:39

  由于还款压力加大、租金远远还不起房贷,这在精明的温州人说明逃离市场的时候到了,但出货人太多,房子就卖不掉也很难租出去,这房子已经空了快两个月了,老高非常着急,为了让这个房子更加醒目,老高在房间的玻璃窗上贴上了出租的广告。



  在一个小区的门口,房屋买卖的信息把一个布告栏层层叠叠地覆盖起来,就在一个布告栏对面的中介机构是冷冷清清,很多人看看就走了。



  数据显示,在挂牌量最高的十家楼盘中,最高的国美第一城达到647套,富力城排第二585套,在这十家最活跃的楼盘中,有七家楼盘的价格出现了下跌,下跌的时间大约都在2007年年底。

温州炒房客狂甩北京楼盘

 

  我们今天来关注一下北京的房价,从去年下半年开始,北京楼市涨价的脚步就开始放慢了,到了今年4月份,北京市房屋销售价格涨幅仍然继续回落,下降了0.8个百分点,那么五月,也就是房地产市场所说的每年的销售旺季,北京的房价是否能够扭转持续放缓的趋势,重新恢复上涨的势头呢?我们今天先来认识一位在北京炒房的温州人,老高。

 

  北京楼市究竟是热是冷?

 

  进入到4月份,温州人老高心里越来越不踏实了,在北京东三环附近,他有28套房子想要卖出去,可是进入到2008年,他一个买卖也没有谈成,连跟他打听价格的人都很少了,向来敏锐的老高隐隐地嗅出房地产市场的危险。

 

  温州投资客老高:“按照我的看法,涨到头了停止了。”

 

  老高的判断直接来源于他手里的房子,他的房子绝大多数都集中在美景东方,这个楼盘位于北京东三环华威桥附近,交通便利,地段也很好,2005年,开发商把房子拿到温州出售,善于投资的温州老乡买了150多套房子,其中有一部分就委托在北京的老高来销售,两年之内,房价节节攀升,从开始买入的7000元涨到2007年10月份的1万5千元,然后价格就再也不涨了,房子也卖不动了,老高决定多跑几家中介公司,把美景东方的房子委托在那里,广撒网或许能捞来几条大鱼。顺益兴联行工作人员:“这个多少钱?”

 

  老高:“这个一万五。” 顺益兴联行工作人员:“这个户型有没有1万四卖的?” 老高:“没有。”

 

  天诚广信房产中介工作人员:“那就13000到14500,只能这价了,你要卖贵了,要扛着就扛着。”

 

  顺益兴联行工作人员:“你说像你那个西南向的3居室,14800绝对不可能。” 链家地产工作人员:“13000差不多吧,再一个你还得朝向好点,朝向不好也不好卖。”

 

  几家中介跑下来,老高有点失望,中介给出的的价格一家比一家低,不光价格低,中介的生意也是意想不到的差。顺益兴联行工作人员说,1月2月一套没有,3月份卖了两套,所有的周边的公司,所有公司卖了两套。老高没有想到房价下来了,中介的生意还这么差,要是照这个速度,自己手里的20多套房子还不一定什么时候能卖出去呢。顺益兴联行工作人员:“07年我们缺房子,不缺客户,08年是不缺房子,缺客户。”

 

  工作人员告诉老高,不是他们故意把价格说低,而是现在登记卖房子的客户突然之间就冒出一大批,在他们的内部网站上,美景东方这个楼盘就有400多套房子等待出手。美景东方总共才有2000多套现房,400多套房子等待出售就相当于5分之一都是空着的,这还不算去年已经卖掉的房子,老高有些措手不及,显然急于出手的不光是老高,投资客们都察觉了到这个市场的变化,虽然老乡们委托给老高的价格远远高于13000元/平米,老高也只好把所有的房子都在这里做了登记,希望能早些卖出去。

 

  老高的一笔房产帐

 

  春江水暖鸭先知,北京楼市究竟是热是冷?像老高这种整天泡在楼市里的职业房虫最敏感,他连跑了几家中介,都说现在的房子即使杀价也很难卖的动,而北京的统计,今年前4个月房屋销售面积同比下降了54%,全市销售商品住宅15217套,仅为上年同期的47.2%,其中,4月份当月销售住宅4619套,比3月减少502套。老高说自己属于先知先觉的人,判断房价是否有上涨空间有很多依据,在他看来,市场上的细微变化都是信号,除了市场冷清的人气,他还给我们另外算了一笔帐。来看看算出了什么?老高:“实际上按照现在来说,贷款就不合适了,原来你买一套房,是100平方,是5000多,50万能买出来了,贷款给你按揭,按揭首付是以20%,剩下就欠银行40万,欠40万是平均一个月交3000来块钱。”

 

  在老高看来,如果100平米的房子涨到1万元/平米,首付不变,还是20%,每个月连本带息就要交6000元,要是涨到1.5万元/平米,每个月就要交9000元,如果再加上利息上涨的因素,还有物业费、取暖费等费用,每个月大概要还款1万元,这个数字绝非普通百姓能承受得了的,如果不用贷款,150万元全款买房,老高也觉得不划算。老高算了这样一笔账,月租3300元,一年可租39600元,扣除1万块钱的中介费、物业费和取暖费,还剩下29600元,如果一年当中再空转一个月,就只剩下26300元,相比之下,现在银行一年期的利息是4.14%,五年期的利息是5.85%,要是150万存银行五年,就能拿回40多万元的利息,这比吃租金合算多了,如果五年之内,这房价涨不到2万/平米,买房子实际上是吃亏的。老高温州老乡的一套房子,大三居,厨房卫生间地板都装修好了,边出租,边等待合适的价格出售,为了方便出租,老高买了新的空调和电视,还添置了简单的家具,但是现在房子想出手了,却卖不掉了。还款压力加大、租金远远还不起房贷,这在精明的温州人眼里就是个危险的信号,这说明逃离市场的时候到了,但是显然出货的人太多,房子就卖不掉也很难租出去,这房子已经空了快两个月了,老高非常着急。为了让这个房子更加醒目,老高在房间的玻璃窗上贴上了出租的广告,看着对面就要盖起来的新楼,他对能否租出去一点底都没有,更别说是卖出去了。窗外的这片工地是美景东方的三期,房子已经盖起一些,广告也已经打出去,但是还没有开始卖,美景东方的三期暂定的价格是每平米1.8万元,但是老高很怀疑这个价格能否把房子卖出去。五一之后,美景东方的开盘价定为17000元每平米,这比4月份的价格每平米降了1000元,老高家离美景东方不远,从他们家往外面看,就是一大片临时建筑,在老高看来,这些地方将来都是可以盖楼房的。而在老高家的另一面,正在建设中的楼盘已经是密密麻麻。为了了解楼市行情,老高经常到各大楼盘打探消息,整个北京城几乎都跑遍了,他发现中介的生意都不太好做,在一个小区的门口,房屋买卖的信息把一个布告栏层层叠叠地覆盖起来,就在一个布告栏对面的中介机构是冷冷清清,很多人看看就走了,在世纪东方城,一个中介的工作人员告诉老高说现在房主已经开始主动降价了。数据显示,2004年,北京市竣工商品房面积为3067万平方米;2005年为4679.2万平方米;2006年为4651万平方米,2007年为3342.1万平方米。老高注意到,北京市区到处可见大型的住宅楼盘。一个正在建设中的工地在南二环之内,路的尽头就是北京西客站的南广场,工地的旁边就是低矮的平房,他们正等着拆迁;西二环,名叫“金融新中心”的楼盘也在加紧施工。在房价一天天走高的情况下,这么多的住宅楼和大片的空地让老高对近期的市场一点也不乐观。老高:“我看盖楼现在总有一天饱满的时候。”

 

  北京楼市的现状,炒房人改何去何从?

 

  刚才老高算了一笔房产账,照他这个算法,眼下无论炒房还是租房,其实都在亏钱,冷清的中介、无人问津的出租房,密密麻麻的新楼盘,在老高看来,每一个细节带来的都不是什么好消息,北京楼市出现这样的一幕,老高之前也做好了心理准备,但他没想到这些变化会来的这样快,完全打乱了他的脚步,继续来看看老高的炒房经历。老高把手里的20多套房子在几家中介公司登了记,但一直没有生意上门,一周后,老高终于有些坐不住,他打算到熟悉的中介公司去打探一下虚实,但工作人员的一席话,让他有些心凉。海利盈地产工作人员:“我去年收的房子,现在还没卖呢,我一个月是3%的息,我在这坐一天,我就有800块钱给他。”

 

  顺益兴联工作人员:“我跟你说实话,今年顺益兴震动挺大的,以前一直保持收房的业务,去年10月老板从深圳考察回来全停了不收了,到11月底的时候,看上套房子,老板说真不能收了,我说不收我们这没饭吃,我们不干了,我说不行,得收房,因为他不知道,我把钱给房东已经下下去了,没办法了,收了,现在那个房子压了那了,我们现在收不了。”

 

  这些中介是因为和老高熟悉才说了实话,加上两个人的说法基本一致,这让老高心里很不安,有实力的公司都觉得未来充满了风险,他决定给老乡们打个电话,告诉他们这边的真实情况。老高:“真的卖不了必须要降价,就掉价卖,要不掉价卖,老在那里不行啊。”

 

  房子卖不掉,老高的中介费就拿不到,但这些老高还不是特别在乎,毕竟不是自己的房子,真正让老高着急的是位于国贸附近的富力城,那边的两套房子都是自己家的,老高决定再去富力城打探一下。麦田房产工作人员:“现在像新房子就是2万上下,就2万到21000左右。”

 

  老高:“那差3000了。” 麦田房产工作人员:“以后价格肯定是要下调的,如果你说按这样的价格的确比较少人看房。” 记者:“现在说到21000,你接受吗?”

 

  老高:“我看还降,回家商量商量吧。” 记者:“原来你的心理价位是多少?22000?”

 

  老高:“22000,他原来打电话给我就22000,他就有顾客要,现在21000还考虑考虑有没有人要。” 老高:“再转转,走吧,上别的公司看看,走。”

 

  (十分钟后,没有结果,老高很失望。)老高的房子在2007年的时候想2.2万一平米卖出去,但那个时候老高把房子租出去了,又想可能房价还要涨,就没有着急,现在房子空出来了,没想到房价已经降到了2万元以下。在21世纪门店的布告上,依然还有卖到23000的房子,但工作人员告诉老高,房价早就降了。看来房价是很难涨上去了,但要降价卖,老高还是有些不甘心。老高:“这个月卖了几套?”

 

  21世纪不动产工作人员:“4月份到现在了租赁的做得还可以,奥运会,租房子肯定挺火的,但是到现在快半个月了,我们可以实话跟您说,一个买卖都没签。”

 

  老高:“这四个月?” 21世纪不动产工作人员:“不是,就4月份一个月。” 老高:“那头几个月呢?”

 

  21世纪不动产工作人员:“3月份我们签了3套买卖,2个富力城的,一个苹果社区的。”

 

  中介的工作人员告诉老高,房子卖不掉的主要原因就是现在等着卖房子的人太多了,买房子的人反而在观望了。记者:“现在出房子的有多少?”

 

  中介工作人员:“今年有500套。” 记者:“500套啊?整个富力城?去年呢?” 中介工作人员:“100多。”

 

  根据知名二手房研究中心的数据显示,北京二手房的价格指数从2005年开始上涨,到2007年底达到高峰,今年一季度一直持下降态势。数据显示,在挂牌量最高的十家楼盘中,最高的国美第一城达到647套,富力城排第二,585套,在这十家最活跃的楼盘中,有七家楼盘的价格出现了下跌,下跌的时间大约都在2007年年底。而老高在各个中介得到了一致的信号,就是投资客们觉得房价到顶了,纷纷出手抛盘,老高说实在没有办法也只能降价卖房了。老高:“着急,真的卖不了掉价卖。”

 

  半小时观察:如何看清房价涨跌真相?

 

  普通老百姓可能对于房价的各种统计指标、统计数据不是很了解,可是,对楼市的变化,从很多细微之处,大家都会有很多直观的感受。比如,售楼处的人少多了,销售人员的态度变温柔了,街对面的中介消失了,手机上卖楼的垃圾短信来的更勤了。从这些细枝末节的变化当中,我们完全可以发现和把握市场发展的方向。楼市就像人生,不可能第二次踏进完全相同的一条河,不同时期,进入市场和统计范围的楼盘和地段都有所不同,简单的数据对比都不能准确反映楼价的变化;况且不同机构出于不同的利益动机,统计目的不同、采样也不同,给出的统计数字有时差距还很大。要想知道房价到底是涨了还是跌了,与其听各种数据,还不如象我们的记者那样,自己到实地去跑跑看就知道结果了。

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