关于限售和贷款利率调整

近日多地出台限售政策，新购商品房要满两年甚至五年后才允许出售；并上浮首套和二套贷款利率，这在大会前夕出台，似乎传递一种信号，我们不妄加猜测，拭目以待。

 

我简单展开下。

 

限售有两种含义。

一方面是对于限价房的限售，

比如一个城市周边二手房是1.3万，而新房政府限价后仅仅1.1万单价出让。

且摇号进行，看似公平公正，但往往没有实质意义，摇到号的也并非一定是事实需求者，转手就卖了，二手价格迅速填平至1.3万。所以限价初衷虽好，但实际效果有限，这个意义上出台的限售，意义在于，更好的筛选需求者：允诺两年甚至五年不出售的才更像是解决自住需求的事实需求者。

 

限售的另一方面含义：在于压力测试。

 

你是自住用途的或长线投资的，自然不会介意两年五年后是否能售出。

但如果你是纯投机用途的呢？买入的唯一理由就是想赚个差价卖出，自然就会介意5年内不能售出。

 

限售的压力测试意义在于让人群做好愿赌服输的心里准备。

 

你比如一个新建楼盘，买入价格是1.8万元/平。限售期为三年。而两年以后市场价飙升至3.6万元/平，这时你想卖没法卖，因为限售期是三年，但你会介意无法卖出么？你完全不会介意，你会美滋滋的等待第三年卖4万元/平米。你甚至会考虑以近3.6万元/平的评估价格去银行办理抵押贷款。

 

至此，限售政策会变得十分滑稽，如同空气一般。

 

另一种情况，你买入价格是1.8万元/平。限售期为三年。而两年以后市场价格银行评估价格跌至1.3万元/平。即便后市预期依然不乐观。因为限售期是三年，所以你什么也不能做。这时限售就显得有其威力，你能做的仅仅是愿赌服输。

 

所以，长期限购(1)的初衷是抑制房价过快上涨的一种手段。承认一定程度的上涨无法避免，但尽可能的放缓涨幅。

 

而限售的初衷则是从下跌的可能性上做设计的，是一种系统性风险提示：买时想清楚，跌了请别怨(真土豪，不介意下跌的，不是动不动就闹的请随意，就当为去库存做了贡献)

 

浪潮退去的时候才能看到哪个城市、哪个盘在裸泳，闹退房，砸售楼处，从前演绎过的这些故事会再次发生。

 

而对于深圳的预测，深圳淘房志创始人顾洪波：我个人认为深圳国庆期间出限售政策的概率比较低。

 

1）今年很多人一直在等深圳出政策，但是深圳政府层面没有什么政策。为什么？核心的一点是深圳在数据上现在是很多城市数据最漂亮的一个城市，房价11连跌，很快就会12连跌了，所以深圳政府层面的这个压力不会太大。

 

2）另外我们看到昨天晚上出政策的很多城市，都是过去一年或者今年涨得比较猛的二三线城市，说明政府也是在看过去一年的数据。深圳、北京、上海已经在去年从政府数据层面压住了，今年要压的就是冒头的二三线城市，这是我个人的判断。

 

3）另外一个观点是，如果出限售政策，对我们大家有多大影响？我今天早上也发了一个朋友圈，里面说到的是，我个人真的不是特别关心这种短线的政策，我更关心的是深圳的工业厂房能不能更顺利地转变为商住，这才是对市场有非常大影响力的政策。

 

4）如果深圳启用限售，短期来看有影响，但是中长期来看，反而会降低深圳二手楼的供应量。深圳本身新房供应量就很紧缺，很大程度上要靠二手房，二手房的交易量现在已经远远超过新房的交易量，如果出限售政策，可能很多的二手房不能交易，最终导致深圳的二手房交易量进一步降低。