楼层环境朝向都是侃价理由

靠近底商价格低　每高一层都涨钱　景观难看能降价　见到主管就有戏———

　　房子可能是您这一生中买过的最昂贵的商品了， 但房价中的是是非非您可能并不全知道。这其中可暗藏了许多“杀机”、“生机”和“玄机”。楼层到底是怎么定价的？什么是“扬尘层”、“景观层”？我们带着律师和业内人士帮您走出这纷纷扰扰，把房价看个清清楚楚。 　　

　　开发商的定价策略

　　一般来讲，开发商根据利润会对房价做出整体均价，每层的房价又各有不同。以一座25层高的塔楼的同一户型来讲，如果6层定在每平方米5000元，5层到3层可以依次每平方米递减200元。从6层往上，每层以200元递增。大约从18层开始，价格开始下降，降幅100元，直至顶层。也有不少楼盘的价格是从下往上依次上升直至顶层。

　　扬尘层：近地面的污染物随气流上升到一定高度后会向下或水平方向消散，空气质量较差。这个高度在30米左右，正好是9到11层的高度。

　　景观层：严格意义来说，塔楼从7层往上，视野都比较开阔，可称为景观层。但在许多售楼处，景观层特指各楼顶部几层，这些楼层往往视野比较开阔。另外，一些朝向比较好的户型有时也被称为景观层。

　　底商层：现在许多楼盘的1、2层是底商，那么3至5层因为紧邻底商会存在噪声和安全隐患等问题，视野也会被底商的屋顶所遮挡，定价会稍低。

　　购房者的砍价机会

　　运用“扬尘层”理论

　　在实际售楼的过程中，消费者如果没有听说过“扬尘层”，别指望售楼小姐会主动告知。当你选中的楼层为9-11层时，可以抛出“扬尘层”的理论与之砍价。售楼小姐可能会讲一些物理学知识说明“扬尘层”的不科学性。但实际情况是，很多楼盘的9-11层的价格因为“扬尘层”理论而掉了一个百分点，因此有些开发商定价时会留出一定空间。

　　环境不好可讲价

　　从某种意义上讲，房子的高层卖的是景观。所以在高层的朝向能看到绿树成林、花园流水，价格可能偏高；如果朝向的景观不好，满眼臭河、垃圾以及其他一些阻碍视野和有碍观瞻的东西，消费者可以砍些价下来。

　　许多楼盘开盘后期“底商层”都成了尾房，购房者可以以噪声大、视野不佳和增加安全防范成本等因素要求开发商给予优惠。

　　争取附加优惠 　赠送物业费和家电、装修是开发商较常用的促销手段。很多购房者认为开发商赠送附加产品是“羊毛出在羊身上”，是提升了房价的行为。北京一家房地产公司的营销企划总监李先生告诉记者，其实并不完全是这样，有些开发商向购房者赠送的物业费是出自广告费用的节省。