房价会跌吗？

 

3月18号，国资委要求78家央企退出地产业务并在半个月内拿出退出方案。

这一举措，或许是有深远的意义。但是短期来看，这个举措是将竞争市场变为垄断市场，更像是一次“黑社会”清理内鬼的运动。清理之后，这个市场虽然可控制了，却更加可怕了。“黑帮”老大们，将通过简单的圆桌会议就可以操控一切。

很明显房地产行业是很赚钱的，图1是某大型房地产公司最近五年的盈利情况，可以明显看出从05年房价大涨到09年，虽然经历了经济危机，他的盈利还是逐年增加。因此对于搞这样一次“清理内鬼”运动，更利于将这些干扰大鳄们赚钱的分子都清除出去。资源将会重新集中到他们手上，让他们对房地产市场的操控能力加强不少。

图1

 

为什么会被说为是“清理内鬼”运动呢？我们可以想象一下，有这么多个国企参与，这个市场的可控性就很差，势必影响都某些人的利益。而通过清理，如果这78家国企真的退出房地产市场，那么这些企业的资金和已有的资源会如何处理？从这些企业的名单可以看出，哪个都是有钱的主，他们不会轻易地放弃房地产市场。很可能将这些钱从明处转为暗处，甚至勾结部分合法房地产商，继续加大市场占有率。因此必然造成合法房地产商更有钱，更加有能力控制市场。也就继续造就房价的又一轮涨势。

这是从这个产业的上游来看，这个运动将造就垄断供应商。而从下游消费市场来看，需求还在源源不断的增加。需求从哪里来的呢？是从中国强大的人口而来。中国80后这批急着结婚的人们，将是下游强大需求的来源。

在这个垄断的供应商和强大的需求市场联合作用下，房价会跌吗？

需求市场为什么会增加？中国不是一直在搞计划生育吗？道理是这样的，可是实际数据才能说明一切。

以下是1976年到2000年的人口出生情况。

年份   比例     总数        男          女

1976年出生 50.92% 20,491,797  10,435,196  10,056,601

1977年出生 50.86% 17,931,155   9,119,685   8,811,470 （开始实行计划生育）

1978年出生 50.55% 18,831,591   9,519,345   9,312,246

1979年出生 50.45% 18,924,822   9,548,059   9,376,763

1980年出生 50.64%  18,393,809   9,315,481  9,078,328

1981年出生 51.00% 19,122,938   9,752,137   9,370,801

1982年出生 51.02% 23,100,427  11,786,950  11,316,732

1983年出生 51.21% 20,065,048  10,275,677  9,789,371

1984年出生 51.53% 20,313,426  10,468,201  9,845,225

1985年出生 51.88%  20,429,326  10,598,460 9,830,866

1986年出生 51.85% 23,190,076  12,023,710  11,166,366

1987年出生 53.87% 25,282,644  13,619,530  12,663,114

1988年出生 52.00% 24,576,191  12,779,621  11,796,570

1989年出生 52.16% 25,137,678  13,110,848  12,026,830

1990年出生 52.69%  26,210,044 13,811,030  12,399,014

1991年出生 53.16% 20,082,026  10,674,963  9,407,063    （人口出生率开始下降）

1992年出生 53.40% 18,752,106  10,014,222  8,737,884

1993年出生 53.53% 17,914,756   9,590,414   8,324,342

1994年出生 53.83% 16,470,140   8,866,012   7,604,128

1995年出生 54.08% 16,933,559   9,157,597   7,775,962

1996年出生 54.24% 15,224,282   8,257,145   6,967,137

1997年出生 54.64% 14,454,335   7,897,234   6,557,101

1998年出生 54.97% 14,010,711   7,701,684   6,309,027

1999年出生 55.09% 11,495,247   6,332,425   5,162,822

2000年出生 54.08% 13,793,799   7,460,206   6,333,593

 

根据中国人口统计，80年到90年期间，出生率还是逐年增加的，这部分人现在正处在社会的基层。2010年正是80年出生的人达到30岁，开始结束单身生活的黄金期。这个时期对于房子的需求非常高。因此可以断言，10年之后每年房子的需求量会增加。而90年之后中国每年出生的人口才在逐年下降。因此90年出生的人到30岁这个黄金期的时候，才可能出现需求逐年递减的情况，这个时间就是2020年。当然这个时间只是一个估算，很可能那个时候都不流行结婚买房了。但是这个可能性比较小，因为中国至少几十年内很难改变结婚买房的这种传统观念。

那么也就是至少还有10年的时间，房子的需求量还是比较大的，而且是逐年加大。再加上05年开始的房价大涨，很多70后的人也还没有房子，这部分人也将继续加入到庞大的需求团体中，继续他们的需求。因此房价很难在这个时间内发生很大的改变。除非在这个期间，中国出现了日本90年代那种经济崩溃现象。

 

财大气粗的地产商，如果继续采取捂盘、暗箱操作、漫天要价的情况（以现在的国家政策和他们的财力完全有能力这么做），再加上需求市场的不断扩大，他们完全可以通过制造舆论，让很多盲目的人去吃掉高价的房子。房价将一去不返。因为中国人有一个根本的毛病，就是容易被忽悠。很多人会在不知不觉中被忽悠的掏出钱去买房。

说到这里又来了问题，那就是虽然地产商可以哄抬价格，需求也很高。但是价格太高了，没有人能买得起，房价也不会继续上涨。现在的价钱已经是很多人承受不起的了，怎么能继续涨？

然而事实并非如此，08年其实就已经在说这个问题了，当时都在说房价到顶了，要控制要降价。可是2年了，得到什么控制了？一线城市继续领跑，二线三线城市迎头赶上，现在很多二线城市也已经过万了，我们正在期盼三线城市的崛起。到时候中国将成为全世界的中心，看看这个发展中国家的房价整体超过发达国家会是何等壮观。

为什么房价如此之高了，还会产生继续猛涨这种现象呢？除了上面分析的两个供需原因外，还有一个很重要的原因那就是强大的资金。资金从哪里来？第一房地产商本身就是一个资金仓库，可以控制的钱远比他的资产高很多。第二如果78家国企真正退出，他们也只是做到名退身不退，资金会大量流入合法地产商那里更加强了合法地产商的能力。第三虽然现在80后有钱的不多，能买得起房子的也不多，但是他们的父辈可是具有优良传统的50后河60后，他们的储备资金还是较为充足的。而且80后有相当一部分人都是独生子女完全有能力掏空父母的钱。第四随着人民币的升值中国外汇储备的增加，有相当一部分热钱还没有撤出，还有可能有更多的热钱进来。第五很多实业商人因为国内的消费市场不好，转而将钱投资到房地产，或者买房或者参股地产商，更加大了资金量。

上面这五个因素会让涌入房地产行业的钱饱和甚至溢出，虽然表面上房价高的不得了。但是我们还是能够看到有成交量，还是能够看到大量的钱在追捧房地产。除非有一天没有人买房子了，并且因此坚持5到10年（我想很难形成这种局面）。

现在回头来看，供应商、消费者、资金都对房价上涨有利。那么一定会导致一个必然的结果——房价继续上涨。国家虽然在不断控制，最多也只能保证房价上涨速度稍微慢一点。但是再慢都可能比我们手里钱贬值的速度快。

 

可能有人会问，难道他就会一直这么涨下去？不会下跌吗？这个问题很严峻，到底何时泡沫会破？大家也都知道，没有只涨不跌的市场。那么为什么房地产市场就这么奇怪呢？我们从其他国家的市场看一下，美国和日本的房价什么时候会跌？日本是在90年代出现了经济崩溃后开始下跌的，而且一跌就再没反弹上来。美国也是在经济危机的时候下跌的。欧洲由于走稳定路线，经济也不会突然变好，也不会突然出现危机，所以他们的房价最稳定。

这样看来，只有出现经济崩溃和经济危机才能出现房价下跌了。那么中国会出现经济崩溃吗？08年到现在中国经济真正危机了吗？似乎中国都没有发生，虽然全世界都在这两年闹经济危机，可是中国似乎看不出太大的变化。虽然倒闭了很多依赖外贸的企业，但是似乎没有给中国带来内伤。

对于这个喜欢太极拳的民族，和儒释道思想集大成的国家，中国似乎还很平稳。虽然世界各国都在对中国有意见，但是中国在发展的同时也渗入了其他国家。向美国日本等经济强国，可能还没有达到撕破脸的地步。因为他们自己知道，如果实行报复性的经济封锁，虽然可以击垮中国，但是也会被中国太极拳给伤到。如果打的不好，很有可能自己先完蛋。所以短时期内，中国的经济不可能出现日本现象。

这样来看，房价转折下降的可能性更加小了。