城市规划专业术语——容积率

容积率：容积率指标是城市规划从微观上影响地价最重要的因素，容积率的大小决定了土地开发强度的高低，但容积率的提高是有制约的，一定条件下，容积率的提高反而会降低土地的收益率。
一、容积率的定义与特征
　　容积率（plot ratio）是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率，它是城市 用地地块上允许修建的总建筑面积（F）与地块面积（A）之比值。以公式表示如下：R=F/A。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建筑开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之亦然。因此，容积率是评价城市土地开发合理程度的一项重要指标，其特征如下：
1.容积率表示的是“净”土地上允许建设的总容量：净土地是指为建筑物所使用的场所，其面积 不包括城市 公用的道路、公共绿地，大型市政及公用设施用地、历史保护地等。
2.容积率与建筑 高度、层数的关系：在一定建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定层数条件下，容积率与建筑密度成正比。容积率(R),建筑密度(C)与层数(H)具有发下关系：R=k×C×H，式中k为修正系数。当容积率作为控制土地利用的指标机制来运转时，就存在楼层与空地的替换关系，即高楼用地少。在我国的规划实践中，对容积率最大值的控制指标一般都按低层、多层、中高层、高层区别对待，随着层数的增加，容积率亦相应提高。
3.容积率与地价的关系：在土地出让市场，开发地块的容积率与地价有密切，是城市政府和开发商共同关心的重要指标。容积率与地价和楼面地价的关系如下：P1=Pf×R，Pf=P1/R，式中P1为单位土地面积地价（元/平方米）； Pf为楼面地价（元/平方米），是单位建筑面积的地价。当P1一定时，容积率R越大，则楼面地价Pf越小，对开发者有利；当楼面地价Pf一定时，R越大，则P1越高，对土地出让者有利，所以就经济效益来说，二者都希望提高容积率。但是容积率过高，将形成过度开发，使城市环境和整体效益的持续发展能力下降，从长远上看得不偿失。此外，不同规模城市中的地块，楼面地价不一样，容积率对地价的作用程度也不一样。一般来说，城市规模越大，容积率对地价的作用程度也不一样，反之则越小；对单中心城市，从中心到外围，容积率对地价的作用程度逐渐减弱。
4.容积率是有一定弹性的“相对指标”：在完全竞争的房地产市场，容积率影响土地价格、工业及商业生产成本，房屋建设成本和政府收入，对于不同的指标，政府、规划师、开发者侧重点各不相同，而又相互关联，这就使得R的确定的一定的弹性，规划师要仔细把握，既要考虑社会与环境效益，也要满足开发商的经济效益。对于政府（或土地出让者）其关心顺序为出让价P1>容积率R，对R具有向上的倾向，其目的是为了从土地出让中获得较好的收益；对于开发者其关心的顺序为容积率R>建筑面积F>楼面地价Pf，对R具有向上的倾向，是为了从开发中获得最大的利润；对于城市规划师其关心的顺序是建筑密度C>容积率R>建筑层数H，其对R具有向下的倾向，目的是为了提高环境质量与整体效益以满足环境、空间条件、基础设施承载力及土地市场供求关系。
二、低容积率开发策略
　　容积率不是控制房地产开发收益的唯一指标，房地产开发利润更不能只由容积率规定来实现，有些有远见的房地产开发公司，以较小容积率、较低建筑密度，优美的环境，如花园式高级住宅小区、具有现代化的物业管理设施与措施，一流的室内外装修，适合部分居民意愿的房屋结构等吸引居民，尽管楼面单价比较高，仍会吸引的那些购买力强，希望高环境质量的购买者。此时，开发公司的利润就有可能大大提高，即“绿化就是提高房地产价格”。
三、合理容积率的确定
　　在控制性详细规划中，合理容积率的确定除了考虑总体规划的要求，即对城市发展的不同阶段从宏观、中观上加以考虑外，还要考虑下列因素：
1.地块的使用性质：各类用地有不同的功能要求，如商业、旅店，办公楼等的容积率一般应高于住宅、学校、医院、剧院等。
2.地块的区位：土地区位效益（位置级差地租）理论在很大程度上支配着城市 各项用地的空间安排及土地利用效率与开发强度，如，CBD的容积率比远离CBD的地区要高的多。
3.地块的基础设施条件：一般来说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。
4.地块的空间环境条件：与相邻四周地空间环境上的制约关系，以及城市设计的要求，如建筑物高度、间距、形体、绿化、通道等。
5.地块的土地出让价格条件：即政府希望的价格，一般情况下，容积率与出让价格成正比，关键在于获得使社会、经济、生态环境协调持续发展的最佳容积率。