万科企业股份有限公司的财务分析及评价

 

第二学位毕业的论文，分享一下：__________________________________________________________________

主要任务：

 

要求学生结合万科公司 2007-2010 年四年的年报，以及地产行业的发展状况和宏观政策的影响，运用比较分析法和因素分析法，对万科股份有限公司四年来经营过程中表现出的财务状况和财务问题进行分析，并对万科公司盈利能力、营运能力、偿债能力、现金流量状况做出分析与评价

 

指导教师评语 ： 

 

该论文从盈利能力、资产营运效率、偿债能力、发展能力几个方面对万科A的财务和经营能力进行了分析，通过一系列的财务分析指标找出了万科A存在的财务问题，并针对这些问题提出相应的解决对策。

该生在论文撰写过程中学习态度比较认真，能够根据指导老师的意见及时修改论文。文章中心论点明确，立论正确，结构比较合理，论据比较充分、可靠，论述层次清晰，分析与论证的逻辑比较严密，结论严谨，综述简练完整，对上市公司的财务分析具有一定的现实指导意义。文理通顺，文字较为流畅，用语规范。不足之处是文章缺乏一些同行业数据。

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摘  要

随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，有效地做好企业财务分析，才能更好地实现企业的战略发展。

本文详细地分析了万科公司2007——2010年的财务状况,主要针对该企业的偿债能力、盈利能力、营运能力和发展能力的分析,通过各项指标的计算和比较，以及和同行业领跑者对比全面地分析万科企业四年内的财务发展状况,就其存在的问题提出建议和改进措施。

 

关键词：偿债能力；盈利能力；营运能力；发展能力；财务分析

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financial analysis and evaluation of China Vanke Co Ltd

 

Abstract

With the rapid development of social economy,only company pay attention to financial analysis can improve competitiveness and self-development,and grasp of the economic trends in market economy conditions.Via Financial analysis,business managers can reasonable evaluate the operating results of the operators,and promote the improvement of management.Via Financial analysis,investors can predict the level and investment risk of return after further,and make the right investment decisions.Vanke is the largest professional residential developer in China, effective financial analysis is good for achieve strategic development.

This article analyzes the Vanke’s financial in the year 2007 to 2010 in detail,Mainly analysis for the company's solvency,profitability,operating capabilities and development capacity.By calculating and comparing the indicators,and comparison and comprehensive analysis of Vanke's financial development in four years with the industry leader.and last proposed recommendations and improvements about its problem.

 

Key words: Solvency; profitability; Operating capacity; Development capacity; Financial analysis

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1.   引言

随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。

财务分析是企业了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策基础。虽然审计可以在一定程度上改善这一状况，但审计师并不能绝对保证财务报表的真实性和恰当性，他们的工作只是为报表的使用者作出正确的决策提供一个合理的基础，所以即使是经过审计，并获得无保留意见审计报告的财务报表，也不能完全避免这种不恰当性。这使得财务分析变得尤为重要，企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。

万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。作为中国房地产行业龙头的万科企业股份有限公司，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展,才能更好地实现企业的战略发展。

2.   万科公司简介

2.1.      公司简介

万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，1988 年开始涉足房地产业，1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。其总部设在深圳，至2009 年，万科已在 20多个城市设立分公司。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织；它是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

2.2.      近几年房地产行业的金融环境

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。2007年的刹那芳华，2008年哀鸿遍野，2009年柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回，这也说明了这个行业难以平静的宿命。

2007年繁荣的上半段并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。 2008年，市场低迷，观望气氛笼罩，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述是可售资源也在同步累积。 2009年，这两大存量同时释放，自然造就了成交量的井喷。在其他众多的经济领域，2009 年或许还只能看到希望的萌芽；但中国房地产市场，却率先走出了一条V形反转的醒目轨迹。

2.3.      公司近年经营状况

万科已经成为中国乃至全世界最大的住宅供应商。1998 年房改，中央明确将住宅产业“作为经济增长点”后，民营企业在住宅市场所占比重越来越大。

表1 万科2007-2010 部分财务数据

项目            年

2007年

2008年

2009年

2010年

总资产（单位：亿）

1000.94

1192.37

1376.09

2156.38

营业收入（单位：亿）

355.27

409.92

488.81

507.13

营业利润（单位：亿）

76.53

63.65

86.85

118.94

净利润（单位：亿）

53.18

46.40

64.30

88.39

市盈率

39.51

17.43

22.52

12.45

如表1所示，2007 至 2010 三年中，万科经营业绩可谓稳步上升，虽然 2008 年净利润减少了 13%，但在 2009 年以 39%的增幅大幅回升。2010 年，市场再遭遇宏观调控，万科的成绩却一片飘红，在多个城市的市场占有率排名第一，捍卫住了自己全国最大的住宅供应商的宝座。

3.   财务和经营能力分析

3.1.    盈利能力分析

盈利能力指公司在一定时期内赚取利润的能力。利润是企业内外有关各方都关心的中心问题：利润是投资者取得投资收益、债权人收取本息的资金来源、经营者经营业绩和管理效能的集中表现，也是职工集体福利设施不断完善的重要保障。因此，企业盈利能力通常被认为是企业最重要的经营业绩衡量标准。

3.1.1. 净资产收益率

图 1万科与几大房地产大公司净资产收益率比较

年报显示，2010年万科的全面摊薄净资产收益率达到16.5%，较2009年上升2.2%，较2008年上升3.8%，回到历史高位。

从图1可以看出，万科在 07-10 年净资产收益率较各大竞争对手来说一直保有较明显的优势，在行业中处于领头羊地位。虽然 2008 年净资产收益率出现巨大滑坡，但同时房地产行业各大公司也出现滑坡，究其原因主要是 2008 年市场遭遇宏观调控，房贷新政策、加息等市场化调控手段的运用以及房贷收紧和数次加息的“累积效应”的发力，导致房地产市场普遍降温。同时，美国“次贷危机”引发的金融危机带来的冲击也不可小视，消费者购买力下降、融资成本增加等。综合各个因素，房地产行业各公司的经营业绩出现普遍下滑。可以认为这并非仅是由于自身经营不善导致的下滑。

3.1.2. 总资产净利率比较

图 2万科与几大房地产大公司总资产净利率比较

从图2可看出，万科 2007-2010 年总资产净利率先降后升，与房地产行业其他大公司总资产净利率变化趋势基本一致。2008 年万科总资产净利率的下滑原因与上文中净资产收益率下滑的原因类似，是行业受宏观调控以及金融危机的影响导致净利润大幅下降，而总资产仍保持一定增长所致。   

仔细分析万科的总资产净利率，发现它并不像其净资产收益率比较那么遥遥领先，而是与同行业其他公司差距不大，呈现“中庸之态”，究其原因，一方面，由于公司实力雄厚，所以为了实现可持续快速发展，储备了大量土地，且一些项目处于建设期，这样一来，尽管利润额巨大，却被更加巨大的总资产所“摊薄”，另一方面，由于房地产开发行业生产周期长，往往跨越数个年度，从销售（收到购房者房款）到结算（确认相关的收入、成本费用与利润）也往往具有较长的时间段，并且结算方面的主观性与运作性也较强。万科很可能出于稳定收益的目的，保留大量的未结算房款，可称之为“合理藏利”。这时，不但一些收益未体现于利润表，同时也导致总资产“虚增”，两种因素共同作用，最终使得总资产净利

率趋向平庸。

1.1.1. 每股收益

图 3万科与几大房地产大公司每股收益比较

每股收益反映的是普通股的获利水平，综合反映公司获利能力。从图3不难看出，虽然三家房地产开发大公司的每股收益变动趋势基本一致，但万科每股收益相比招商地产和金地集团来说并不是很高。在 2009 年9月，面对担心市场前景的公司股东，万科董事局主席王石表示，公司暂无 A股再融资计划，总经理郁亮则首次提出，万科将把每股收益作为公司成长的首要指标，将尽全力做好公司业绩以提振公司股价表现。由此可以看出，万科的管理层极为重视每股收益的持续快速增长。与净利润相比，每股收益更科学一些，这是因为如果上市公司通过增发、配股等方式筹集了大量资金，净利润可能增长了一些，但由于股本的扩大，每股收益反倒有可能降低，用每股收益作考核指标可以有效地避免这种情况的出现。可以做出推断，改变了策略的万科公司，每股收益将会保持一定速度的增长，公司的综合盈利能力会有进一步提升。

1.2.    资产营运效率分析

1.2.1. 总资产周转率

总资产周转率反映的是总资产的营运能力，用于分析企业全部资产的使用效率。从图4中可以看出，与同行业先进水平相比，万科总资产周转率有着比较明显的优势，经历 2008 年的低谷之后，2009年万科总资产周转率缓慢上升，2010年又迅速下降。

在经历了2009年至今年4月前的高峰后，由于销售资金的迅速回笼，2009年上市房企的资产负债表得到了极大的改善和修复。但房贷新政和限购令显然对房企的冲击颇大。“总资产周转率”反映的是全部资产的利用效率。今年头一季，四家公司的总资产周转率已显著下跌，因此万科高层提出：“盘当月销售率达不到60%便促销卖房”，非常强调其销售收入的确认。尽管如此，与08年同期相比，万科的总资产周转率仍下降显著。

图 4万科与几大房地产公司总资产周转率比较

影响总资产周转率的因素主要是各项资产的比例和各项资产的营运能力，所占比重大的资产的营运能力强弱将在一定程度上决定总资产营运能力的强弱。图5为万科的资产结构：

图 5万科 2007-2009 年资产结构示意图

首先来看万科 2007-2010 年的资产结构，很明显四年来万科公司总资产中绝大部分属于流动资产，且这四年流动资产几乎都在 95%水平上下波动，这样的资产结构注定了流动资产周转率对总资产周转率的影响相当大。

1.2.2. 流动资产周转率

从图6可见，万科流动资产周转率相比于另外三家房地产大公司，优势十分明显，即使是在 2008年的低谷，其流动资产周转率也相当突出，远远领先于行业先进水平。流动资产周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入，增强企业盈利能力，这也是万科经营业绩在行业中独占鳌头的原因之一。对企业流动资产周转率影响最大的因素是企业存货周转率和应收账款周转率，因为存货和应收账款是占据企业大量资金的两项流动资产，所以很有必要对万科的存货和流动资产进行分析，从而对万科的高流动资产周转率进行解释。

图 6万科与几大房地产公司流动资产周转率比较

1.2.3. 存货周转率

图 7万科存货周转率变动

从图7可看出，万科近三年来存货周转率变动幅度不大，经历了从降到升的过程，说明万科存货周转能力比较稳定。单单看存货周转率的变动，不能做出武断的判断，但从年报可以看出，万科存货的绝对量增加迅速，这也与万科成长迅速和业绩斐然不可分割。企业快速成长需要融资，如果一家企业再融资是因为正常的生产经营需要，就不应称之为“圈钱”。众所周知，房地产开发是资金密集型行业，或者说是“重资产”的行业，这个行业中的企业发展越快，需要的资金就越多，而企业本身经营所产生的现金流往往是不够的。这其中的道理也很简单，房地产开发企业如果预计到未来几年将有快速的发展，首先要解决的是原材料——土地问题，而资本市场往往以土地储备的多少来衡量一家公司的发展潜力，这使得很多企业争着花高价去获得土地。于是，作为存货的土地储备量价齐升，占用地产企业越来越多的资金。

当然，存货占流动资产比例太大、在建以及拟开发产品占总存货比例太大，

都反映出万科对存货的管理需要改善。

1.1.1. 应收账款周转率

图 8万科应收账款周转率变动

从图8中可以很清楚地看出，万科相比其他地产公司应收账款周转率偏低，而且差距非常大。根据表2所示，万科相比其他三家地产公司营业收入增加，但应收账款周转率却降低，原因便处在应收账款的悬殊对比上。事实上，应收账款周转率指标也有其适用范围，在房地产行业中，指标有可能偏离正确的方向，因为房地产销售许多采用分期付款方式，会使应收账款周转率变小，资金周转速度变慢。

表2 应收账款率相关因素

地产             项目

营业收入（单位：万元）

应收账款（单位：亿）

陆家嘴

575

27

金地集团

1239

195

招商地产

10260

137

万科

159402

507

另外从万科2006-2010年的年报来看，公司近年来应收账款的周转速度很快，不可否认万科在应收账款的管理上做得十分出色，在主营业务收入逐年增加的同时，保持了高效的应收账款的管理效率，表明万科公司在这方面投入了精力，但是当今的房地产行业处在整体水平上升的局面，能联系到销售政策的偏紧，万科应在注重应收帐款管理效率的同时，应注意销售政策。

1.2.    偿债能力分析

1.2.1. 短期偿债能力

1.2.1.1.速动比率

由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 又由于流动比率这个指标本身具有一定缺陷，因此在这里速动比率比流动比率更具有参考价值。

图 9万科与几大房地产公司速动比率比较

万科这四年速动比率变动趋势与流动比率变动趋势相似，一般来说速动比率在1:1左右比较合适，而万科近三年最高也不过0.59，仅通过数据的比较分析可以发现万科公司在速动比率上不是很高，但整体上也还不低于同行业其他大公司，而且在这四年中的比较，万科一直维持着较为稳定的比率。从2007-2010年万科年报中不难发现，万科的房地产存货占有很大的比重，结合流动比率分析得到万科的短期偿债能力仍是排在同行业先进水平的，低于 1 的数值并不能说万科的短期偿债能力低。

1.2.1.2.现金比率

现金比率是现金资产与流动负债的比值，它假设现金资产是可偿债资产，表明单位流动负债有多少现金资金作为偿还保障。现金比率越大，则说明公司偿还短期债务的能力越强。

图 10万科与几大房地产公司现金比率比较

从图10中可以看出，万科四年来现金比率一直保持得很稳定，不像招商地产、金地集团和陆家嘴三家公司的波动幅度那么大，结合万科公司年报来看万科公司四年来流动负债逐年增加，而现金比率保持相对稳定，说明公司货币资金和交易性金融资产的量也是逐年提高的，这也与万科公司一贯秉承的“现金为王”的管理思想相符合。同时从该比率中也可以看出万科的短期偿债能力一般，但近几年总体表现为下降。

从以上数据可以得出，在万科高成长能力引人注目的同时，我们可以清楚地发现，公司短期偿债指标，包括现金比率、速动比率、流动比率均呈现出“V”状。结合近几年地产行情，我们可以得出，万科公司在经历过08的市场低迷后，09年短期偿债能力有所提高，同期，百强企业的流动比率保持稳定，从流动比率这一指标来看，万科略微低于百强平均水平，由此看来其流动资产对流动负债的保障能力还比较强。

但由于公司的存货和应收账款之和较多，从而使得公司的现金比率和速动比率比较小。再具体地分析问题，当公司的存货和应收帐款变现能力存在很大问题的时候，现金比率就显得尤其重要。从资产负债表中，我们可以看到万科的存货是比较多的，应收帐款的相对比率不是很多，在当今房地产行业，存货实际变现能力还是很强的，所以万科的现金比率逐年下滑是企业用于建造房产，开发土地，在一定的程度上淡薄了偿债风险。09年的现金比率相对上升，也充分说明了这一问题。下面我们再看现金流量比率，08年由于外部经营环境影响，公司现金流入减少，但因开发计划调整等，购买经营所需商品、接受经营所需劳务等的现金流出也同样减少，而且减少的幅度高于现金流入减少，使得经营活动产生的现金流量净额变为负2.04亿元，07年为负的9.68亿元，经营现金流量净额状况改善明显。而09年已转负为正，说明万科已彻底走出经济危机，有了新的发展局面。

1.2.2. 长期偿债能力

长期偿债能力是指企业在长期借款使用期内的付息能力和长期借款到期后归还借款本金的能力。资产和负债的结构、企业的经营风险以及发展潜力均可影响企业的长期偿债能力。下面将从资产负债率这个指标来分析万科公司的长期偿债能力。

图 11万科与几大房地产公司资产负债率比较

资产负债率在过去三年里变化幅度很小，不是很明显，但并不影响该指标保持在一个与其他大公司相当的水平。万科对债务融资的依赖程度很强，四年中它加强银企合作，进一步拓宽了融资渠道，进行了规模较大的股权融资和债券融资，如在2007年与建设银行签署了200亿授信额度的合作协议，同年通过公开增发A股的方式融资近100亿元等，但它仍保持着稳健的资产负债率。虽然万科的资产负债率偏高，但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水平，总体上万科长期偿债能力一般。

1.3.    发展能力分析

万科企业成立之初，它的主营业务是房地产开发，到后来经过产业结构调整，它的经营范围扩大到兴办实业、国内商业、物资供销业、进出口业务、房地产开发。销售收入一直呈现高增长率，表明万科发展至今，它的经营状况和市场占有能力在同行业中具有绝对的优势、市场前景非常看好。但销售收入只是为企业提供收入和现金的来源，并不完全形成企业的财富，只有利润才能形成企业的最终利益。近四年净利润的平均增长率是17.35%，反映出企业的获利能力一般，但具有发展潜力。三年的总资产平均增长率为30.41%，净资产平均增长率是18.42%，反应了企业资本保全性一般，抵御风险的能力较差，持续发展的能力也一般。

2.   公司存在的主要财务问题分析

万科近年来公司财务状况主要有以下几个方面：

（1）2008 年的低谷。虽然公司总资产和营业收入持续增加，但由于近年全国房地产行业遭遇宏观调控、地价过高导致营业成本过高以及受全球金融危机的影响，2008 年公司净利润和每股收益出现负增长，每股收益大幅下降，但公司的稳健经营和适时调整使 2009 年公司财务状况有了很大改善，业绩再创新高。

（2）公司对于存货的管理需要改善。根据新浪财经最新数据显示，2009年万科的存货中只有5.9%为已完工产品，在建以及拟开发产品占了总存货的 94%以上。房地产开发周期较长，在建项目需要持续的后续资金投入，改善存货的管理才能避免资金周转不灵的问题的发生。

（3）现金流结构存在一定隐患。近几年公司的投资活动现金流贡献率一直很低，筹资活动负担资金来源的很大部分。公司主要靠不断的、大规模的资金筹集来填补经营活动所需要的资金，这样一旦筹资链条断裂，公司将面临很大的困境。

通过以上对万科各方面的分析，可以得出结论如下：A)公司盈利能力略有下降，具有发展潜力。B)营运能力和成长能力有所下降。C)偿债能力偏低，面临较高财务风险

3.   对存在的财务问题提出解决对策

公司应有效控制成本费用，努力减低销售成本，提高管理水平，继续保持增长势头。只有把利润建立在与之相对称的现金流量和较高的支付能力的基础上，才能防止由于现金短缺而陷入经营困境的境地。加强收入与支出管理，积极拓宽收入领域，严格控制支出范围。

面对减少的市场需求，减少土地储备，在买进的土地价格上要保持态度，压缩开工规模。在人事上，裁汰冗员，精兵简政，从销售人员到行政人员，逐级测量评估，因事设岗，因岗设人，人员通过考评测试，竞争上岗。降低管理成本，杜绝人浮于事的不合理状态。

较宽的信用条件虽然可以提高市场占有，加大销售收入，但要提请公司关注不良的应收账款，尤其是当下经济危机中，风险更盛。公司应该在每一位销售人员脑海中树立风险意识。同时建立绩效挂钩的激励政策，使销售人员能够根据用户不同的信用程度制定不同的信用条件，加强销售贷款的回收，减少坏账。使公司保持良好的盈利能力。

为提高资金运用效率，公司一方面要提高销售收入，另一方面要减少资金的占用，处理好流动资产与固定资产的比例关系，加强流动资产的管理，特别是应收账款的管理，要努力缩短应收账款的收款期，加快应收账款的周转速度。对于存货的问题，重新计提存货跌价减值准备，尽量将手中积压的房子脱手，以换取更多的流动现金，可以让利促销，降低房价。

 

 

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结    论

本为对中国房地产行业龙头的万科进行了比较详细的财务分析，在城市化进程加快、居民自住及投资需求增长等因素的背景下，中国房地产行业增长趋势将在较长时期得以维持。而万科在获得良好的经营业绩、财务状况普遍改善的同时，仍保持了积极稳健的运营风格。但是根据文中分析，万科的盈利能力、营运能力和成长能力有所下降。偿债能力也偏低，只有采取积极的应对措施才能继续保持行业领先地位不变。

本人通过此次对与万科财务的分析，更加了解各个财务指标，并且从课本走向实践，能够真正查阅万科各个年度的报表进行纵向分析，也能够联系相关的企业报表进行横向分析。

即使如此，仍然存在许多不足：对于万科财务的分析思路不是特别清晰，局限于对于数据的表层分析和年报中经营活动的分析，没有仔细分析万科公司的资产负债表、现金流量表、利润表和股东权益变动表中各项的变动及其原因，以致于分析的力度和深度略显单薄，说明的问题有限。对各种财务比率之间的联系与他们各自所能反映的问题理解得比较浅，在某种程度上有些依赖课本，在分析的时候，仅仅依据课本上的知识与年报上的信息是难以做出有价值的分析和有力度的评价。

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参考文献

[1] 闫书丽,宋靖,许世英.《财务管理》[M].西南财经大学出版社.2008

[2] 张先治.《财务分析》[M].东北财经大学出版社.2007

[3] 张友.《零基础学财务分析》[M].清华大学出版社.2011

[4] 张新民,钱爱民.《企业财务报表分析》[M].清华大学出版社.2011

[5] 李森.《新手学财务报表分析》[M].电子工业出版社.2011

[6] 宋娟 .《财务报表分析从入门到精通》[M].机械工业出版社.2010

[7] 王文华.《财务管理学》[M].上海立信会计出版社.2009

[8] 张鸣主.《公司财务》[M].上海财经大学出版社.2008

[9] 鲁爱民.《财务分析》[M].机械工业出版社.2008

[10] 戴德明.《财务报告与控制》[M].中国人民大学出版社.2010

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致    谢

在本次毕业设计及论文撰写过程中，非常感谢**老师对我的指导，从论文的提纲以及论文的书写，以及涉及到的财务知识，她都给予了我耐心的指导和帮助。在此我向罗老师表示最由衷的感谢！

在这，我还要感谢第二学位领导和老师，是你们让我给了我全面发展的机会，谢谢你们对我的帮助和教导！

另外，我还要感谢我的同学们，感谢他们给我提供了丰富的资料，以及在论文编写过程中给我的帮助，同时也感谢他们在整个的大学学习和生活当中，给予我的关心与帮助。为此我表示由衷地感谢！

最后向在百忙之中评审本文的各位专家、老师表示衷心的感谢！