中国房地产泡沫的症结

中国社科院4月25日公布的《2006年房地产蓝皮书》显示，经过一年的房地产宏观调控，中国内地的商品房空置率居高不下，2005年1至9月住宅空置面积与2004年同比增长4.2％。 

　　有学者估计，真正的空置率远超过这个数字。而这份报告的结果也显示，北京替代上海成为了房地产泡沫最为严重的城市。去年北京楼价飙升了20％，商品期房的同比涨幅更高达23.2％ 

　　就在此份蓝皮书发表前不久，中国国家统计局亦公布第一季度经济增长10.2％，固定资产投资增长27.7％。市场普遍认为固定投资增长过快，经济存在过热迹象。其中，房地产贷款余额占人民币各项贷款余额的14.84％，对于投资过快增长起到了相当大的推动作用。 

　　调控措施治标不治本 

　　鉴于以上情况，中国人民银行于4月27日晚宣布调高金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款利率上调0.27厘，是自2004年10月以来的首次加息。央行此举被视为对第一季度经济数据过热的回应，用行长周小川的话说，经济有些过热，贷款利率调整旨在微调经济。 

　　至于央行加息为经济降温的效果，分析师普遍认为并不会太明显。因为中国的利率传导机制并不完善，而且按2004年加息的经验来看的话，并没有对楼市带来显着打压。除非人行未来持续加息，但那样却可能同时压制到本已十分疲软的消费，所以可能性不大。更何况增加贷款利率会给银行贷款增加更大的难度，在如今存款居高不下的情况下，银行将持续面临被“水浸”的问题。 

　　于是，很多专家预期，中央还会持续出台一些专门针对房地产业的宏观调控措施，包括继续透过税收杠杆打击炒房，控制外资购买等等。然而问题在于，这些加息以外的宏调措施又能起到多大作用? 要回答这个问题首先还应回顾一下上一次，2005年房地产调控所采取的措施。 

　　2005年初，国务院下发了有关控制房价的通知以及具体措施，同时也动用了税收、利率等杠杆来控制房价。虽然不少专家学者都质疑中央调控房地产的决心，认为房地产泡沫爆破，可能会造成经济硬着陆，导致严重的社会后果，所以在调控时总是投鼠忌器。这种说法并非毫无道理，但太过严厉的措施的确可能引发一场信贷危机，并非是可取的调控方法。于是，中央在2005年出台的调控措施并未达致预期效果。 

　　除了加息之外，今年新一轮房地产调控政策还未出台。但由于2005年和现在的经济情况并没有太大差异，所以调控措施很可能与去年雷同，最多只是加大一些力度。鉴于去年的经验，可以预期，如果中国政府继续遵循之前的路线，房地产只能表面上略为冷却，2007年仍会重复今天的局面。因为，所谓的调控措施，只治标不治本。 

　　应扩大供应低价住房 

　　中国内地居民和海外投资者始终对房地产充满信心，根本原因在于他们对未来市场需求有憧憬。摩根斯坦利的经济分析师谢国忠多次指出，中国房价收入已经高于国际水平很多，足以证明泡沫的存在。但人们仍然认为随着居民收入的提高，需求将会大幅增长。这番憧憬使人们忽略了一个事实：中国作为劳动力密集的国家，劳动人口竞争激烈，居民收入的增速是远远赶不上房价上涨速度的。 

　　照现在的趋势发展下去，房价只会年复一年的上升，宏观调控也是年复一年地为地产界降温。去年政策重点集中在上海，今年是北京，后年又是另一座城市。“三座大山”之一的住房，将长期成为城市居民生活的沉重负担。 

　　对于房地产过热，治本的方法在于缓解“三座大山”之一的住房，即由政府主导，增加经济适用房的建设。目前中国很多一线城市的高房价政策有诸多弊端，例如很多工薪阶层都感到不堪重负，导致消费疲软等。 

　　很多国家政府都有为大众提供经济适用房的经验。例如，香港大约有30％的人口居住在政府提供的廉价公屋，新加坡政府组屋居民更占了总人口的84％。这样的政策不仅解决低收入人口住房问题，也避免了市场对“未来需求”的非理性憧憬。 

　　换句话说，在香港或新加坡的公屋不仅解决了低收入人群的住房问题，而且也没有影响到商品房市场。众所周知，这两座城市商品房市场依然十分活跃。 

　　对中国来说，增加经济适用房供应不仅可以降低投资者的非理性憧憬，从而达致为房地产降温的效果，同时也可以避免因楼市泡沫爆破而导致经济硬着陆。因为经济适用房与商品房将会形成两个不同的价格走势，商品房价格并不会跟随廉价的经济适用房而暴跌，仍然由市场的供需机制来决定。所以说增加经济适用房供应是项一箭双雕的措施。 

　　必须解决的“三座大山” 

　　当然，中国也已开始发展经济适用房，但是不仅供应严重不足，而且关键是在规划管制上也存在缺位，导致经济适用房推出后的一系列非法活动，例如抢号，高价转手出售等。到底哪些人可以申请，购买之后转卖的价格可以增长多少等，这些问题在中国仍然缺少有效的监督管理机制。 

　　以北京市为例，国土资源局于4月初公布的《北京市2006年土地供应计划》中确认，2006年北京市供地总量6500公顷，其中住宅商品房1600公顷，经济适用房300公顷，即经济适用房的建设比例还不到商品房的五分之一。与此对照的是，建设部规定家庭年收入6万以下便可购买经济适用房，相当于北京 70％的家庭。这样的供求比例，再加上监管缺位，如何不滋生非法行为? 

　　“十一五计划”期间的一项工作重点是扩大内需，刺激消费。目前中国居民存款已经高达15万亿人民币，而且还在快速增长，可见中国人不消费的原因并非没有钱。人们存钱的原因主要还是对未来缺乏安全感。多数人对于“三座大山”，即住房、医疗、教育感到无奈，只有靠储蓄来增加安全感。 

　　增加经济适用房建设，完善有关制度本身并不足以达到刺激消费的目的，但却是其必要条件。“三座大山”中只要有一项问题不解决，中国的居民就无法养成消费所必须的安全感。 

　　可见，提高消费的关键，是要解决公共品严重短缺的问题，而发达市场经济体刺激消费的金融手段，如降低存款利率等，在中国难以奏效。因为发达国家的“三座大山”远不及中国的沉重。只有在规范的市场机制里，加息等手段才能起到预期效果。 

　　解决了“三座大山”问题，人们的消费意愿自然会增加。与其说“十一五计划”的工作重点是刺激消费，扩大内需，不如直指问题关键——解决“三座大山”，为居民提供基本公共品，才是未来五年经济工作的核心。 

《联合早报网》