中国上海房市现状之分析

中国房产市场较乱。

今日读了《国税总局:房屋购买5年内转让将全额征收营业税》，参考http://news.qq.com/a/20060529/000561.htm

--但是，财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，财税政策对于调控房地产行业发展的作用并不明显。“因为房
--地产价格根源在于需求和供给，价格上涨是因为需求大，也因为供给不足，价格只是个现象，更不可能通过开征
--新税种来解决。”

中有一段话让我觉得有必要写一篇文章，这些所谓的专家总是在误导大家。

其实不可完全倚赖国家的政策，因为我们面对的是实际运行的结果，这倚赖于政策和政策执行效率。在中国生活的人必须掌握这个度和认识。在不同的城市这个执行效率不一样的。国家的政策如果不符合地方某些决策者的意愿或者利益，那么这个政策的执行结果就会大打折扣。这才是国家财税政策效果不会特别大的原因，而不是土地供给不足。

在上海，相比而言，土地房产实际大大富余，但是大部分都在银行，炒家以及虚拟人口的户头里。抽样看看那些完全售空的房子的入住率就知道。看看这些楼盘的灯光就知道住的人可怜的少。

至于为什么会这样呢？我略做阐述。

无论什么社会，发展到一定阶段后，从开朝立国时的均贫富，因为个体差异，会逐渐有个贫富不断拉大的过程。富人愈富穷人愈穷。而在商品经济高度发达的今天，世界范围的竞争经济往来，造成各种投机的机会。

拿房地产为例。由于有了可以贷款的操作方式，而且在国内没有信用机制。最简单的炒作方法：

高价出卖，自己卖给自己，100万的房子卖200万，首付两成就是40万，贷款160万，然后不要房子。实际上100万的房子换来了160万。白白挣了60万，银行看似增加了资产，投机商的首付40万到自己了。而银行并没有拿到钱，而是一个虚拟的200万的房子。也就是一个期望能卖到200万的房子。这跟股票道理一样，只有套现了才是真的赚了。

刚来上海很奇怪为什么同一地段甚至同一小区，价格怎么差别那么大，那些人是不是傻子啊，买那么贵的房子。其实他们并不傻，他们骗了银行的钱，间接也是骗了大家的钱。

有人说银行又不是傻子，他会那么容易给骗么？对，银行是个抽象的实体，是一些制度来运作的。但是银行也是人来管理和工作的。所以这个60万需要和银行的相关人员进行分成。从这个角度说银行是个傻子，制度都不能对付内外的骗子。其实很简单，对于诈骗的用户和该业务的银行内部执行人员进行分析很容易处理，该债务的投机者需偿还房子，并付无限责任。直到还清欠款为止。对于无法执行的投机者（如假冒人员）内部执行人员一样的处理，这跟收银台收了假钱一样自己处理。为什么难处理呢？因为执行这个人员也参与了。你说他怎么去处理？

所以银行现在手里有一大堆的房子，而没有钱。而这些房子的户头大部分是从农村收购的身份证，还有已经出国的哥们，虚构的人物，甚至是坟墓里的死人。

想不明白国内有些城市也想学上海，比如武汉。想炒高房产，这还不容易，用银行的钱把这些房子自己全买来，高价卖不就可以了。实在没那么多钱就少造房子。这么想害老百姓，自己爬政绩的昏官真是不少。。。

目前参与房市的有以下几种机构或团体

1、投机商

十分可恨，但是你又拿他没办法的一类人，包括外资机构，内资机构，外地炒家，本地散户炒家，已和投机商捆绑成利益团队的政府决策人员，经济学家以及媒体单位

他们比较聪明，善于利用政策的漏洞并从中捞取暴利。

这累人期待房价继续上涨

2、银行

十分愚昧，被投机商玩弄的，最后把损失转嫁到老百姓的一类机构

缺乏监管。国家的钱被人家投机商一倒腾骗没了。换了大量的房子。

这累机构也期待房价上涨，这样自己套牢的房子可以解套

3、已购房不需购房的老百姓（住）

自我感觉良好，觉得房价越高自己赚的越多，其实自己也深受其害。

自住型购房的属于此类，投资的属于1类。

对于自住来说，无论房价涨跌都跟自己没关系。因为你是要住的。所以一般来说应该是越便宜自己才能购买，如果房价越高自己的生活成本必然要提高，房租涨了，商品自然要涨价了，所以房产涨价对自己没有好处。

除了一类人，就是炫耀性消费，这类人希望别人买不起，自己能买起。我觉得你可以买些奢侈品，房子是大家生存必须要的，不属于奢侈品。

这类人聪明的会希望房价下跌以换来生活舒适，愚昧虚荣的希望房价上涨以给自己带来虚拟的增殖

4、未购房需要购房的老百姓（住）

社会底层，占大多数。冤大头

这个不用说了，大部分人是这类。急需房子跌价。

根据以上分析，不难得出未来房产的走势。房价不会爆涨也不会爆跌。我是从实际出发，不是一相情愿，要是一相情愿当然是希望爆跌自己可以买大房子。

第一不会爆涨，现在房价已在高位。如果继续爆涨，那么投机行为更多，随之，房租上涨，物价必然上涨，老百姓难以生存，社会秩序严重恶化，拉美现象出现。各种杀人抢劫案件频发，国家是不会允许发展到这一步的。

第二不会爆跌，主要原因是由于先前政策的失位，导致投机大量出现，所以一方面银行囤积了大量的房子，另一方面已经贷款购买自住型的房子的用户尚处于还贷款期间，如果爆跌则会出现负资产，那么用户会终止还贷。这么也会造成银行的巨大损失。银行都倒闭了，国家经济都完蛋了还谈什么房产？所以国家也不会允许发展到这一步的。

我认为涨跌都不会的，我认为不会超过20%那究竟是涨还是跌呢？

老百姓期望是跌，我也期望是跌，按照目前国家的政策应该是跌。跌幅难以估计，看其他因素的影响有多大。20%以内都是正常的。

〈国税总局:房屋购买5年内转让将全额征收营业税〉一文出台，我早就预料到国家会出台打压投机的政策，我预料的是国家会出台银行贷款方面的政策来打压投机，减少银行的损失。国家出台房价买卖需要5年会大大降低房产的交易量从而达到减少投机行为，这样一来，买二手房成本大大增加，大家会考虑购买新房，那么二手房需要降低价格才能和新房竞争。那么有人会说新房会不会涨价呢？不会，因为这个政策出台之后，投机商无利可投，所以不会购买新房来投机，那么这么多新房在缺少炒作的情况下会逐步下跌。旧房会下跌更快。

中国未来面对的困难：

1、台海危机，台湾可能会利用08奥运会来和大陆对抗

2、房价物价等经济问题

3、外资享受国民待遇对中国银行业的影响

这些都是可能影响上海房价经济甚至国家经济的重要因素。

希望多难的中国一路走好，这届政府的压力真不小。