《房地产证》与《房屋所有权证》或《房产证》有什么区别

载自：新浪读书 http://book.sina.com.cn

第七章 产权证办理

一、《房地产证》与《房屋所有权证》或《房产证》有什么区别

《房屋所有权证》又称《房产证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，由县级以上人民政府房地产行政机关核发，其他任何部门和单位均无权制作或发放。建设部在《关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》中，明确规定房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记，并领取房屋所有权证。凭此证可以管理、出售、出租此房产；凭此证可以申请对此房屋进行翻、改、扩建；凭此证可以申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭此证可以办理抵押手续；凭此证可以办理拆迁、安置、补偿手续。当管理部门办理相关的手续时，只要涉及房屋所有权证的归属，都应该以《房屋所有权证》作为确认证件，其他证件均不能替代。

在以前，我国《城市房地产管理法》中曾经明确规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有证书。”根据法律规定，《国有土地使用证》和《房产证》是由不同的机关颁发，《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，是受法律保护的。例如北京市国土资源和房屋管理就根据国有土地使用方式的不同，对直接填发的《国有土地使用证》分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。但是，《房屋所有权证》只代表房屋产权，不包含土地使用权。所以，在以前，人们在办理了《房屋所有权证》后，还需要办理《国有土地使用证》，只有两个证件都办理了才可以完全享受法律保护。如果住户在购买房屋后只是领取《房屋所有权证》而未领取《国有土地使用证》，那么用一句形象的话来说，就是住户实际上还有30％左右的权益不受法律保护。

但是时代总是发展的，在房地产市场刚刚起步和发展的时候，因为管理体制的问题，是不可能做到两证合一的，但是随着房地产市场越来越成熟，相关的制度改革也稳步进行，目前在全国的很多城市都已经将原来的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》合并为一，成为新的《房地产证》。这种《房地产证》是经过统一制作的、单一的房地产产权凭证。《房地产证》同时记载有土地资料和房屋资料，是对土地使用权和房屋所有权同时进行的登记。从另一个角度来说，《房地产证》是房产业主依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，也是合法拥有房地产的凭证，而不仅仅是合法拥有房产的凭证！

为什么要办产权证

1.我国的房产权属登记制度

经过漫长的谈判，又经过漫长的等待，再经过繁琐的收房，您终于可以住进新房了，设计、装修、买家具、搬家、庆祝乔迁之喜……不亦乐乎之余，请您不要忘记，直到现在，漫长的购房过程还没有结束，还剩下至关重要的一个环节：办理产权证。

房产在法律上被称为不动产，不动产产权的归属需要借助于产权登记和产权证书来确定。换句话说，一个人居住在房子里面，不表明这个人就是这套房子的主人，他可能是借住，也可能是租房人……要证明自己就是房子的主人，唯一的办法是拿出产权证。

让我们先来看一下法律规定：

《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第57号令，1998年1月1日实施）第3条规定：“房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”

第4条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”

第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”

这些规定告诉我们，我国房地产产权实行权属登记制度，对于购房人来说，产权登记是其权利的取得、设定、变更及丧失的法定依据。

产权登记属于强制性登记，未经登记的，权属不受法律保护。只有拿到房屋土地管理部门发给的产权证书，才能够证明购房人对房屋和土地享有产权。

2.不办产权证的风险

有的购房人觉得，反正这个房子的钱我已经交了，而且现在一直在偿还银行的贷款，而且现在我已经住在房子里面了，难道会有人因为我拿不出产权证而把我赶出去？

这种情况绝对有可能出现，以下就是不办产权证可能出现的情况：

1.没有产权证的房产难以上市出售或者对外出租

虽然买房自住是绝大多数购房者的第一选择，但从长远考虑，任何一套房屋都不一定是最终的选择，当遇到更令自己满意的房产时，现在居住的房产如果不上市或者不出租的话，很可能将成为一种负担。

2.没有产权证，您无法在拆迁的时候获得补偿

随着中国经济迅猛发展，城市建设的扩张，您的房屋很有可能被列入拆迁范围，如果您手中没有房产证，拆迁的时候您将无法获得拆迁补偿。

3.没有产权证，您无法与别人换房

换房也是改善居住环境的一个好方法，但是如果您没有房产证，对方就无法查证您是否是这套房子的主人，无法查证您是否对这套房子有处分权，自然也就无法跟您换房了。

4.没有产权证，您就无法证明您确实拥有这份财产

有些时候，需要您提供财产证明，比如出国留学，如果您没有产权证，自然也就无法证明这份财产确实为您所有。

5.没有产权证，您无法将房产赠与他人

房子是您的财产，您有权利把它赠送给他人，受赠者取得房屋产权的唯一途径是拿着房产证办理产权变更登记。

6.没有产权证，您无法在离婚的时候分割房产

如果没有这个产权证，夫妻双方都无法证明房子到底应该属于谁。没准儿最后开发商会站出来说，因为没有办理产权证，房子所有权还没有转移，所以房子是他的。

7.没有产权证，自己辛苦换来的房子无法由子女继承

父产子承，子女承继房产的唯一途径也是到登记机关作产权变更登记，如果您没有房产证，就无法办理产权变更登记，您的下一代将无法继承房产。

8.没有产权证，您无法将房产抵押

如果您有产权证，就可以把房子抵押出去，换一部分应急钱款，一旦有了钱再把产权证拿回来。如果您没有产权证，那就只能另寻他法了。

9.没有产权证，开发商可能将您的房屋抵押出去

开发商也有手头紧、急需钱用的时候，如果您没办产权证，开发商就仍然掌握着房产的产权，开发商急需用钱，就可以把将房产抵押出去，为自己换取流动资金，一旦无法还款，您的房子可能面临着被扣押或拍卖的危险。

10.没有产权证，开发商可能将您的房屋再一次卖出去

只要您没办产权证，开发商就仍然掌握着房产的产权，您无法控制他将这部分房屋的产权再一次卖出去，虽然这样的情况比较少见，但是一旦出现就可能给您带来很多麻烦。

11.开发商破产的时候可能殃及您的房子

拿到房产证之前，开发商一旦破产或者倒闭，开发商的债主就会对其进行资产清算和清偿债务，由于您的房产产权仍然在开发商手中，因此这套房产也将作为开发商的财产被拿去还债。即使去找到开发商，开发商可能已经消失或一无所有。

12.在土地使用期限届满时您将无法申请继续使用土地

根据《城市房地产管理法》第21条的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。因此如果没有房产证将导致您无法申请继续使用该土地。

如果只有前8种情况，您也许可以忍受这种种限制，自己居住在房产中，但是后4种可能的存在，可能会令您无法安居。

千万别为了省小钱而不办产权证

据了解，部分买房人不愿意办理产权证真正的目的是不缴纳契税、公共维修基金、产权代办费等款项。

按照国家有关规定，买房人办理产权证时必须缴纳一定比例的契税（根据1997年4月23日颁布的《契税暂行条例》，契税税率为3％～5％。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。因此各地的契税税率各有不同。在北京，根据2002年7月1日起施行的《北京市人民政府关于修改（北京市契税管理规定）的决定》，面积在120平方米以下的房产缴纳总房价的％；面积在120平方米以上部分缴纳总房价的3％）。

虽然这两笔费用加在一起也是笔不小的数目，但是与房屋价值和上面提到的风险相比，实在无法相提并论。因此请您一定算好这笔账，以免“捡了芝麻，丢了西瓜”。

至于产权代办费，只要您不委托开发商办理产权证，而是自己去办理产权证，这笔钱就无需支付了。自己办理产权证也不是很难。

3.产权的用途

上一个问题的分析，其实已经对产权证的用途作了介绍，这里只是再作梳理：

1.可以上市出售；

2.可以对外出租；

3.可以在拆迁时获得补偿；

4.可以与别人换房；

5.可以证明房产为自己所有；

6.可以将房产赠与他人；

7.便于在离婚的时候进行分割；

8.可以继承；

9.可以办理房产抵押；

10.可以在房屋发生风险的时候获得补偿；

11.可以在土地使用期限届满时申请继续使用该土地。

产权获取全程：从开发商到购房者

房屋建立在土地之上，因此您在签订《购房合同》的时候实际上购买了两项权利：对房屋本身的权利和对土地的权利。

1.产权获取第一步：开发商获取国有土地使用权

我国实行国有土地有偿、有限期使用制度，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。根据《城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此开发商开发并销售商品房，首要问题就是获得土地使用权。获得批准并交付了土地出让金之后，开发商将获得由国土房管局直接填发的《国有土地使用证》。

开发商获得土地的方式主要有以下几种：

1.出让

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者使用，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。商品房开发商获取土地使用权的方式主要是这一种，采用这种方式获得的房产证会标注“出让”或“有偿土地使用”或加盖带有“出让”或“有偿土地使用”字样的印章。

如开发商没有支付全部土地出让金，为了保障工程按时开工，国土房管局会颁发《临时土地使用证》，并加盖带有“临时土地使用证专用章”字样的印章。

2.划拨

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。开发商通过划拨方式取得的《土地使用证》上面会标注“划拨”字样或加盖带有“划拨”字样的印章。

经济适用房的土地就是通过这种方式获得的，因此上市转让时需要补交相应的土地出让金。

国有土地使用权是商品房开发和销售的基础，因此《国有土地使用证》成为购房者签约购房时必须查验的证件之一。购房者在查验《国有土地使用证》时请一定要看清国有土地使用权的取得方式以及是否设有抵押。

2.产权获取第二步：初始登记（大确权）

开发商通过工程建设，在土地上形成了商品房和相关配套设施。随着商品房竣工，开发商需要办理“初始登记”，将已经竣工的整个楼盘或其中某栋单位的总产权明确登记到自己的名下，获得《房屋所有权证》。这一阶段通常被通俗地称为“大确权”，因此而获得的产权证被通俗地称为“大产权证”。

开发企业办理初始登记（大确权），是对所开发建成的土地、房屋权属的审核确认。开发企业向房地产登记部门申请初始登记时，必须提交反映房屋建设开发过程的所有资料文件，包括房屋用地来源文件、房屋报建文件、房屋验收文件、测绘成果、门牌号码证明等资料。

3.产权获取第三步：通过转移登记将大产权分割给购房人

在开发商完成初始登记（大确权）后，购房者就可以为自己购买的房子办理房屋产权转移登记，将房屋从开发企业名下转移到购房者个人名下，即通常所说的办理小业主的房地产权证，也就是“小产权证”。开发商只有先办理了“初始登记”，才能够通过“转移登记”把大产权分割到每个小业主名下。

因此您能够最终获得自己房产的产权证，前提是开发商必须通过前两步，获得楼盘的土地使用权和房屋所有权。

只要开发商已经办理了楼宇的大产权证，小业主的办证难问题基本都能解决。但是如开发商失踪了，或者因资金周转不灵不能交齐地价，或不愿意为业主继续办理房产证的，小产权证就难以办理。

这种情况下，购房人可以起诉或申请仲裁，胜诉后凭法院判决或仲裁裁决办理小产权证。

产权证=土地使用权证+房屋所有权证

正是由于房屋产权包含了土地使用权和房屋所有权，因此房屋产权证就包括土地使用权证和房屋所有权证。

按照法律的规定，所购商品房应具备“国有土地使用权证”和“房屋所有权证”两个证书，商品房的转让也必须具备两个证书。目前，全国各大城市大多采取发两证的办法，也有采用土地、房屋权属“两证合一”方式的，如上海、深圳、厦门。

1.采用两证分离方式的地区

采用两证分离方式的，两证分别称为《房屋所有权证》和《土地使用权证》，其中《土地使用权证》由土地管理行政部门颁发，记载土地状况，《房屋所有权证》由房屋管理行政部门颁发，记载房屋状况。

以北京为例，2004年年底之前，北京的土地管理行政部门和房屋管理行政部门为北京市国土资源和房屋管理局，也就是市民俗称的“房管局”，2004年年底，这两个部门“分家”，房屋行政管理部门并到北京市建委，土地和矿产资源管理则由另成立的北京市国土资源局负责。因此，在北京，由北京市国土资源局给购房人颁发“国有土地使用权证”，北京市建委给购房人颁发“房屋所有权证”。

尚未颁发《国有土地使用权证》的地区

由于各种原因，在一些地区，例如北京地区，大多数商品房的购买者只能拿到《房屋所有权证》，只有少量联排别墅、TOWNHOUSE项目的购房者取得了《国有土地使用权证》（与开发商取得的《国有土地使用权证》相对称，购房者取得的《国有土地使用权证》往往被称为“小土地证”）。购房者只能通过《房屋所有权证》了解所购商品房使用土地的权属性质是属于“出让”还是“划拨”，以及该商品房所占土地的使用年限、土地证号、使用面积、土地出让金的价格等。据房屋土地管理局工作人员介绍，目前北京正在清查土地，所以各区对新办理的产权证，还无法颁发土地证，待清查完毕以后会补发。

据报道，部分地方的土地行政管理部门已经开始着手制定相关的规则和流程。

对于这种现状，购房者不用担心，因为根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条的规定，“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。也就是“房地合一”，只要您已经取得了房屋所有权证书，开发商也无权单独出卖土地或对土地设定抵押。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

2.采用“两证合一”方式的地区

采用“两证合一”方式的，有的城市称为《房地产权证》，比如上海，也有的称为《土地房屋权证》，比如厦门，各地的名称各异，颜色和封皮颜色也各不相同。证书内分别记载土地状况和房屋状况。