[转帖]房博士教你购房（四）

第四章：办理购房贷款程序


　　贷款常识

　　如今，许多购房人都会选择贷款买房，但是，当购房人真正办理贷款的时候，却感到很茫然，这就说明购房人对贷款知识的了解很不全面，而购房人对贷款知识的欠缺往往会给房地产开发商提供作弊的机会：明明不具备贷款条件，却告诉购房人可以申请贷款，为的就是让购房人先交纳部分购房款。因此，购房人想要在购房 时办理贷款，就必须先了解相关的贷款常识。通常情况下，住房贷款有三种：个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款。
　　1.个人住房商业贷款
　　个人住房商业贷款是指银行向购买自用住房的自然人发放的贷款。也就是说，只有具备完全民事行为能力的自然人，才能在购买本市城镇自住住房时以所购产权住房为抵押物向银行申请住房商业性贷款。
　　2.个人住房公积金贷款
　　个人住房公积金贷款又叫个人住房担保委托贷款，是指住房资金管理中心运用住房公积金，委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，利率较低，面向所有公积金缴存职工提供贷款，但是必须以拥有的产权住房为抵押物。
　　3.个人住房组合贷款
　　个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人，同时又缴存住房公积金，他在办理个人住房商业性贷款的同时还可以向银行申请个人住房公积金贷款，也就是说，借款人以所购本市城镇自住住房为抵押物，可以同时向银行申请个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款。
　　4.贷款对象
　　具有完全民事行为能力的中国公民。
　　（2）具有城镇常住户口或有效居留身份。
　　（3）在中国内地有居留权的境外、国外公民。
　　（4）稳定的经济收入，并具备偿还贷款本息的能力。
　　（5）有购买住房的合同或协议。
　　（6）交齐首期购房款（购房总额的30％或30％以上）的购房人。
　　（7）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。
　　5.贷款条件
　　（l）必须持有合法的户口簿（不限本市户口）、身份证或者营业执照、法人代表证明或合法居留证、护照。
　　（2）购买银行指定发展商的商品房。
　　（3）在银行开立存款专户，按银行要求存入一部分金额。
　　（4）同开发商签订合法有效的购房合同、协议和其他证明文件。
　　（5）同意将所购房产作为贷款抵押物。
　　（6）愿意履行贷款合同的全部条款。
　　（7）同意银行规定的相关（其他）条件。
　　6.借款人需要出具并提供的资料
　　（l）居民身份证原件和复印件。
　　（2）房屋认购书原件和复印件。
　　（3）首期购房款的缴纳原件和复印件。
　　（4）月还款能力证明：个人及家庭的收入证明、存款证明（存折或其他有价证券）等。
　　（5）抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权威部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。
　　（6）申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明。
　　（7）借款人要求提供的其他文件或资料。
　　7.贷款期限
　　贷款期限是指贷款人限定借款人使用贷款资金的时间，也就是指从合同签订之日起至合同债务（含本金、利息和各种费用）清偿之日止的这段时间。贷款期限一般由提款期、宽限期和还款期组成。
　　提款期是指从借款合同生效之日开始，至合同规定贷款金额全部提款完毕之日为止，或最后一次提款之日为止；宽限期是指从贷款提款完毕之日开始，或最后一次提款之日开始，至第一个还本付息之日为止，介于提款期和还款期之间。有时也包括提款期，也就是说从借款合同生效之日起至合同规定的第一笔还款日止的这段 时间。在宽限期内，银行只收取利息，借款人不用还本或者本息都不用偿还，但银行仍按规定计算利息，并在还款期时向借款人收取；还款期是指从借款合同规定的第一次还款日起至全部本息清偿日止的这段时间。按照我国法律规定，个人住房贷款的最长年限为30年。
　　8.贷款程序
　　购房人与房地产开发公司签订购房合同，并且交纳了首期购房款（必须是已和银行签约的房地产开发公司）。
　　（2）购房人到银行委托的律师事务所办理按揭申请手续：交验个人资料、交纳相关费用、填写法律文件。
　　（3）律师事务所对购房人的申请进行初审，然后由银行审批，如果银行审查不合格，将退回购房人所提供的资料和所缴纳的费用。
　　（4）由银行委托的律师事务所代办保险、公证和抵押物的抵押登记、备案等手续。
　　（5）银行将贷款款项划拨到房地产开发公司的账户上，同时通知购房人开始交纳月供。
　　9.贷款的偿还方式
　　按照签订的贷款合同规定，每月交纳等额的偿还贷款。通常情况下，购房人在贷款合同规定的还款日前（每月），主动在购房储蓄账户上存足每月应还的贷款本金和利息，由银行直接划拨购房人每月应还款。
　　（2）购房人如果想提前还款，应当提前一个月向贷款银行提出申请，这样能免去提前时间的贷款利息，但利率仍然按照原贷款期限的同期利率执行。
　　10.贷款的额度、期限和利率
　　个人住房商业贷款的最高额为所购住房总房款的70％；个人住房公积金贷款的最高额为所购住房总款的80％，且单笔贷款金额不能超过30万元。
　　（2）贷款期限不超过30年，通常为10～25年之间。
　　（3）利率随着贷款期限的长短有所不同，按贷款时中国人民银行的有关规定执行。
　　11.购房按揭贷款与房产抵押贷款
　　按揭是指购房人在支付部分购房款后，将合同名下房产的期房产权让给银行，以作为取得银行贷款的担保。只有当购房人还清所有贷款（本息及相关费用）后，才能将期房的产权赎回，从而取得房屋产权。如果购房人没有依照相关约定缴纳本息及有关费用，银行有权处理合同名下的房产。
　　抵押是指购房人将所购自用住房作为贷款抵押物，从而取得贷款。从本质上讲，它与按揭类似，但是，又多少存在着不同。
　　首先，两种贷款的设立方式不同。抵押是抵押权人（银行）限制抵押人（购房人）对房产的所有权，将抵押人的房产支配权转让给抵押权人（银行），也就是将抵押物设立担保物权的方式设立。
　　按揭是指按揭权人（银行）对按揭楼宇享有债权，而并非享有物权，也就是按揭人（购房人）是以转让房地产的债权给按揭权人（银行）作为条件，获得银行贷款的。
　　其次，法律关系的主体不同。在抵押关系中，如果债务人就是抵押人，那就只有两个法律关系主体：抵押权人和抵押人。在按揭关系中，最少应该有三个法律关系主体：按揭权人（银行）、按揭人（买方）、第三人（房地产开发商）。
　　第三，先期的抵押条件不同。购房人在向银行申请按揭贷款前，需要先向贷款银行存入一定数额的存款，一定时间后，购房人才能向该银行提出按揭贷款申请，而且，这部分抵押贷款可以用作购房，也可以有其他用途；而按揭贷款就只能用来购房。
　　第四，双方对抵押物的风险责任承担不同。抵押贷款，抵押物风险由抵押权人（银行）或抵押人（购房人）承担。按揭贷款，楼宇的风险既不由按揭权人承担，也不由按揭人承担，而是由第三者（房地产开发商）承担。如果楼宇在工程竣工验收前遭到毁损，按揭人与按揭权人不承担任何责任。

　　如何办理商业性银行贷款

　　个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）贷款条件依据有关银行规 定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请住房商业贷款：其一是参加住房储蓄的居民；其二是住房出售商和贷款银行有约定、由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供担保的。具体而言，全国各地情况虽然存在一些区别，但都是大同小异，下面我们以北京为例进行介绍。
　　目前北京市商业性个人住房担保贷款的贷款对象必须是具有完全民事行为能力的法人。同时，借款申请人必须具备以下条件：1.具有北京城镇常住户口或有效 居留证件；2.具有符合北京市政府统一规定的购房合同或协议；3.购买的新建商品房已经获得《北京市商品房销售许可证》，购买公房的具有经上级主管部门房 改办批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房方案；4.具有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力；5.有贷款银行认可的财产作抵押或质押，或有足够代偿能力的法人作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人；6.贷款银行规定的其他条件。
　　商业贷款合同必须由售房人、购房人、贷款银行三方共同签订合同，方能生效。个人住房商业贷款金额限制在总房价的70％，在申请商业贷款之前，个人必须先付出总房价30％的购房款。
　　贷款全程第一步：提出申请借款人向贷款银行提供借款申请时，必须填写《××银行个人住房担保贷款借款申请表》，并随申请表提交以下资料：1.借款人的 合法身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；2.借款人的稳定经济收入证明或偿债能力证明；3.符合北京市政府规定的购房合同或协议；4.购 买新建商品房，应提交《北京市商品房销售许可证》；购买公房的，应提交经上级主管部门房改办批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房方案；5. 申请抵押或质押贷款的借款人须提交抵押物质押权利凭证清单、权属证明、估价证明；申请保证贷款的须提交保证人同意保证的书面意见及保证人的资信证明；6. 贷款银行要求提供的其他证明文件或资料。
　　第二步：贷款审核贷款银行按照有关规定审查借款人申请资料，并在收齐贷款申请资料之日起3个月内向申请人作出正式答复。
　　第三步：签订合同贷款银行批准借款人的申请后，双方签订借款合同，并同时根据贷款担保方式签订抵押合同、权利质押合同或保证合同。申请抵押贷款的需要依法办理房产抵押登记手续，还须购买贷款银行认可的保险公司承保的个人住房担保贷款保证保险及房屋财产保险。申请权利质押贷款的须将质押财产权利凭证交贷 款银行收押。
　　第四步：贷款划拨借款合同在借款人担保手续落实后生效。贷款银行于借款合同生效后，将贷款款项直接划入借款合同中指定的售房单位在该银行开立的存款账号，借款人从合同生效后次月的约定时间开始按月还款。
　　贷款担保目前，商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择，这三种贷款担保方式为住房抵押、权利质押和第三方保证，借款人可以根据自己的情况选择其中一种。
　　1.住房抵押贷款担保以住房抵押作贷款担保的贷款银行可接收的抵押物有：所购买的住房、自己已经拥有（有产权）的住房。如果借款人以所购住房作抵押，按贷款银行的规定，则不需要对抵押物进行评估，对借款人来说可以节省一笔评估费用，如果以自己已经拥有产权的住房作抵押，该抵押物则需要经过银行指定的评 估机构进行评估，抵押人需要支付一笔评估费用，目前评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费的。以住房作贷款担保，借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机关办理抵押物登记手续，抵押登记费用由借款人承担，借款人选择抵押作贷款担保方式，还须按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷 款保证保险，并明确贷款银行为本保险的第一受益人，保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款的全部本息，抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人承担。采取抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用，如果借款人经济条件较为富足，这种方式是较为理想的选择，也是银行最愿意 接受的贷款担保方式。
　　2.权利质押贷款担保以权利质押作贷款担保，银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10％。各种债券 要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择 质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。
　　3.第三方保证贷款担保以第三方保证作贷款担保，此种方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人，按照贷款银行的要求保证人必须为企业法人，为借款人提供贷款保证为不可撤销的连带责任保证，借款人选择这种担保方式，首先要了解银行认可的第三方法人保证人需具备的条件，从银行的有关贷款规定来看，借款人要 提供第三方法人的营业执照复印件；第三方法人能独立核算，自负盈亏；有健全的管理机构和财务管理制度，有相当于AA级以上的企业信用等级；在银行开有存款 账户；无重大债权债务纠纷等。若第三方法人不符合这些条件或不符合其中任何一条，都不能通过贷款银行的审查，虽然资信好的非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工提供贷款担保，但需要贷款银行认可才行。选择第三方保证作贷款担保有一定难度。首先，第三方法人是否愿意做这种承担连带责任的保证人；其次， 第三方法人做承担连带责任的保证人的资格是否会被银行认可。因此，对大多数购房借款人来说，这种方式不易成功，当然产权单位按照房改政策出售公有住房，愿为职工提供贷款担保外，这里仍存在银行对担保资格审查的问题。

　　如何办理个人住房公积金贷款

　　在如今的购房大潮里，已经有越来越多的人开始使用公积金贷款，人们之所以如此选择，最重要的一个原因就是公积金贷款的利率比商业性住房贷款低很多。虽然有如此的优惠，却并不是所有的购房者都能享受到的。要想了解其原因，大家不妨继续一下看：
　　1.什么是住房公积金个人贷款
　　住房公积金属于一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。单位为职工缴存的住房公积金是职工工资的一个组成部分，单位有义务为职工缴存住房公积金，职工有享受住房公积金政策的合法权利。
　　住房公积金贷款又被叫做个人住房担保委托贷款。是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金委托商业性银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。
　　2.住房公积金贷款所对应的人群
　　具有城镇常住户口或有效居留身份的借款人。
　　（2）有稳定收入和按期偿还贷款本息能力的借款人。
　　（3）借款人和所在单位按规定的缴存基础、比例、在申请贷款前连续缴存半年以上的住房公积金。如果是新调入或新参加工作的职工，应连续缴存3个月以上的住房公积金。
　　（4）如果是购买商品房，借款人和所在单位必须按规定连续缴存一年的住房公积金后，才能提出住房公积金贷款申请。
　　（5）有公积金管理中心认可的购买、建造、翻建、大修等用于自住住房消费证明的借款人。
　　（6）已支付房款20％以上的借款人。
　　（7）有公积金管理中心和受委托银行认可的贷款担保的借款人。
　　（8）65周岁前的普通职工和75周岁前的副部级干部。
　　3.住房公积金的贷款额度
　　如果贷款人是以房改房的成本价购买公有住房，他的单笔贷款金额不能超过30万元同时，还应在总房价款的90％以内。
　　如果贷款人购买商品房和经济适用房，他的单笔贷款金额不能超过30万元，同时，还应该在总房价款的80％以内。
　　如果贷款人购买二手住房，他的单笔贷款金额不能超过30万元，同时，还应在房屋评估价的80％以内。
　　4.住房公积金的还款标准
　　住房公积金贷款的最长还款时间不能超过30年。此外，贷款金额根据月收入的不同也有所不同。比如月收入在2000元以下的职工，月最低还款额为家庭月 总收入的20％以上；月收入在2000元以上到5000元以下的职工，月最低还款额应在家庭月总收入的25％以上；月收入在5000元以上的职工，月最低 还款额应在家庭月总收入的30％以上。
　　5.申请住房公积金贷款所需的资料
　　贷款申请表。
　　（2）贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。
　　（3）签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。
　　（4）贷款人所在单位的住房资金管理机构同意贷款的信函。
　　（5）如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对“售房方案”的批复文件的复印件。
　　（6）贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
　　（7）采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
　　（8）已缴纳总房款10％以上的预付款的收据原件和复印件。
　　（9）根据银行要求，提供需要的其他材料。
　　6.公积金贷款担保
　　个人住房公积金贷款有房产抵押、权利质押、连带责任保证担保等几种担保方式。在选择的时候，我们需要详细分析，根据个人的具体情况做出选择：
　　房产抵押担保是指不转移购房者对房产的占有、使用，而将房产作为债权进行的担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，银行就会通过法律程序行使它的权利：处置这所房产并用所得偿还贷款。
　　（2）权利质押担保是指购房者或出质人以合法有效的财产（符合规定的有价证券，如存单、国债、股票等）作担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，银行就会把有价证券兑现，用来偿还贷款。
　　（3）连带责任保证担保是指由具有保证资格的法人（第三方）提供连带责任保证担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，第三方就要承当偿还贷款责任。
　　（4）任何保证人都必须具有保证资格，而国家机关、学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体都不能成为保证人。
　　（5）发放贷款方式：购房者的贷款申请批准后，将以“转账”的方式发放，也就是在贷款合同生效后，银行按照合同中的相关约定，将资金直接划到售房单位的账户上，不经过购房者的手。
　　（6）偿还贷款：如果贷款期限在一年之内，可实行一次性还本付息。如果贷款期限超过一年，就需要采取月均还款法，每月按照一定数额偿还贷款本息，这时，可用本人账户内的住房公积金，也可用配偶账户内的住房公积金来偿还贷款本息。如果提前还款，就需要事先以书面或电话申请的形式通知银行。

　　如何办理个人住房组合贷款

　　所谓个人住房组合贷款，就是指以政策性住房资金（住房公积金）和信贷资金为来源，向购买自用普通住宅的个人发放的贷款，由于它是由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款两部分组成，因此叫做组合贷款。
　　个人住房组合贷款是贷款购房的主要形式之一，它的出现弥补了住房公积金贷款的“缺陷”。公积金贷款有一定的限额，职工如果单纯通过公积金贷款，很难贷 出足够的购房资金。正是由于个人住房组合贷款中的商业性个人住房贷款的出现，才使得更多想要参加住房公积金制度的职工享受到应该享受的住房公积金优惠贷款的权利，同时，又弥补了职工住房公积金贷款额度不足的难题。那么，我们应该如何来办理这种组合贷款呢？不妨继续往下看：
　　1.贷款条件
　　在当地正常缴存公积金并符合当地公积金管理机构其他贷款要求。
　　（2）具有固定工作并且能有稳定的收入。
　　（3）具备明确购房意向或已经签订了正式的购房合同，并且支付了占总房款的20％以上的首期款。
　　（4）购买的房产具有个人产权。
　　（5）能够提供符合银行要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证等。
　　2.贷款额度、期限、利率
　　贷款额度最高不能超过总购房款的80％，同时，住房公积金个人贷款与商业性个入住房贷款的比例为1：1。
　　（2）贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定，但最长不能超过30年。
　　（3）组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行。
　　3.需要准备的资料
　　贷款申请表。
　　（2）贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。
　　（3）签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。
　　（4）贷款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函。
　　（5）如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对“售房方案”的批复文件的复印件。
　　（6）贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
　　（7）个人收入证明。
　　（8）采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
　　（9）缴纳总房款20％以上预付款的收据原件和复印件。
　　（10）个人公积金账号。
　　（11）根据银行要求，提供需要的其他材料。
　　4.贷款程序
　　向市住房资金管理中心提出个人住房组合贷款的申请。
　　（2）按银行要求提供必需的贷款所需文件。
　　（3）贷款审批通过后，由市住房资金管理中心填写《委托调查通知单》。
　　（4）贷款人填写《个人住房贷款申请表》。由受托银行对借款人进行贷款前的调查。
　　（5）签订组合贷款合同，由公积金贷款合同与商业性个人住房贷款合同两部分组成。
　　（6）发放住房贷款。
　　（7）偿还政策性个人住房担保委托贷款（公积金贷款）和商业性个人住房担保贷款本息。
　　5.贷款担保
　　提供产权房作抵押。
　　（2）提供贷款银行的定期存单、国债等作质押。
　　（3）提供符合银行要求的保证人作第三方保证。

　　房贷新品种

　　随着央行贷款利率的不断调高，“按揭一族”的神经越来越紧张。因为利率上调，就意味着自己的腰带需要比以前勒得更紧！在此情况下，不同银行开始纷纷推出各种不同的新型住房贷款。
　　1.固定利率住房贷款
　　固定利率住房贷款就是指银行与贷款人在签订贷款合同时，约定一个双方都认可的利率，贷款人在贷款期限内，所贷金额的利率不随央行的基准利率或市场利率的调整而变化，贷款人可以按照贷款时约定的利率偿还全部贷款。
　　目前光大银行推出的固定利率房贷分为5年以下和5年以上10年以下两种，5年以下年利率为5.94％；5年以上10年以下年利率为6.18％两种。
　　招商银行推出的结构性固定利率住房贷款分段执行不同的利率标准，如果选择5年房贷，贷款的前2年执行一个利率，后3年执行另一个利率。3年房贷的利率为5.91％；5年房贷的利率为6.03％；10年房贷的利率为6.39％。
　　坦率地说，这种固定利率要比目前执行的房贷利率高一些，除非央行继续升息，否则，购房者选择固定利率就不会省钱。
　　2.直客式房贷
　　直客式房贷也叫“超前按揭”，就是个人在缴纳一定比例的首期款后，再找银行办理贷款（贷款额度、期限、还款方式等由银行根据申请者的需求决定）。这种贷款方式不需要开发商担保（开发商不用交保证金），购房者能够直接获得银行贷款，这不但可以享受到一次付清房款的优惠（通常为3％～6％）还能节省工本 费、公证费等支出，但是，只有国家公务员、医疗、教育、新闻出版等事业单位的正式职员才允许申请，一般人是申请不到的。
　　3.双周供房贷
　　双周供是由深圳发展银行推出的，是指还款由每月一次改为每两周还款一次，每次的还款额也改为原月供还款额的一半。这样既不增加月支付压力，又能缩短房屋按揭贷款的还款期，更能减轻利息负担，只不过这种还贷方式对贷款人的资金实力有较高要求。
　　4.接力贷款
　　接力贷款是由农业银行推出的，是指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，其家人（父母双方或一方）与其共同作为贷款人，共同承担购买住房的贷款的偿还责任。
　　5.宽限期还贷
　　宽限期还款是由上海银行推出，指购房者在办理个入住房贷款时，与银行签订一项特殊的条款：个入住房贷款发放后，在一定的时期内，贷款人每月只需要支付利息，贷款本金可以暂不归还，等到宽限期结束后，贷款人才开始以约定的方式偿还贷款金额的本息。这种还款方式可以减轻购房者最初的还款压力，但贷款人需要 多支付一年的利息。
　　6.无障碍提前还款
　　无障碍提前还款是由民生银行提出的，是指购房者在民生银行办理按揭贷款后，可以随时向银行提出提前还款申请，而且，还款金额只要在第一期的还款金额以上即可，在接到购房者的提前还款申请之后，银行会在5个工作日之内办理完成客户提前还款的手续，主要是不收取违约金。
　　7.可转换房贷
　　可转换房贷由光大银行推出，指购房者的贷款可以在固定利率与浮动利率之间相互转换，能够使借款人更灵活地规避利率波动风险。而且，在浮动利率转换为固定利率的时候不收取任何违约金和手续费；固定利率转换为浮动利率时，贷款五年以下者需要交纳一定的违约金；贷款五年以上者不需要交纳违约金。
　　8.贷活两便房贷
　　贷活两便房贷由中国银行推出，房贷人可以将月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，此后只要有钱就可以存入该账户，当存款余额达到一定的金额后，超出的 部分将被视作提前还贷，可以达到减少房贷利息支出的目的。同时，账户本身还具有活期账户的所有功能，客户可以随时支取其中的资金用干其他投资，比如：股票、基金等。
　　“贷活两便”可以按天计算提前还款应该减少的利息，比如贷款人申请40万元房贷，使用“贷活两便”业务后，如果该账户上有30万元的闲置资金，银行就会按照相应比例将11万元作为提前还贷资金，剩余19万元按照活期存款计息。
　　9.个贷通房贷
　　个贷通房贷是由建设银行推出的，具有“房产一次抵押，贷款循环使用”的功能，只要是建设银行的个人贷款客户，只要设立一次个人房地产最高额抵押，优质 个人客户就能拥有相应的授信额度，在授信期限内享受自己需要即可贷款的一站式融资服务。比如购房者的房贷款为64万元，期限为30年，当这处房产升值后， 经评估，最高授信额度为100万元，此时如果购房者需要融资，在按时还贷的情况下，不需要再次办理贷款审批手续，就可在最高授信额度范围内多次获得贷款。
　　10.转按揭
　　转按揭是指借款人在住房贷款的还款期内，在贷款银行的许可下可以出售抵押物，由房屋的购买者继续偿还出售人所欠下的贷款。也就是说，在按揭中的房屋可以进行买卖，只需要房屋的购房者继续偿还出卖方的按揭房款即可。
　　但是，在转按揭的操作过程中，由于房屋仍在按揭中，无法进行二次抵押，第二笔贷款就需要先发放，用来还清业主的贷款，然后在解除抵押并取得房产证后才能办理房屋产权的过户手续，因此，转按揭的手续比较繁琐，如果业主想要办理这种业务，最好选择正规的大型房屋中介，以免出现意想不到的各种风险。
　　11.等额递增房贷
　　根据银行的许可，每过一段时间，购房者的月还款金额可以增加一部分，可以增加几十，也可以增加几百，但是以后的月还款金额只能是递增。比如购房者采用每半年递增25元的等额递增还款法，1～6月的月还款额为1667元；7～12月的月还款额为1692元；13～18月的月还款额为1717元……

　　本金还款和本息还款有何不同

　　现在，多数购房人采用贷款买房的形式置业，其中的绝大多数都选择或只知道“等额本息还款法”，也就是每月的还款金额固定不变。却不知道还有一部分按揭购房人采用另一种还款方式——等额本金还款，而且两种还款方式导致贷款人支付的费用是不一样的。
　　1.等额本息还款
　　等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息，初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加），贷款人每月的还款金额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，便于家庭根据自己的收入情况确定还贷能力。
　　2.等额本金还款
　　等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息（本金保持不变、利息逐步递减，提前还贷，不仅归还的本金多，利息也少），因此，贷款人每月的还款金额不固定。由于初期的贷款额高，支付的利息较多，所以还款金额也较高，但随着时间的递减，每月的还款额也会递减。这种方式的好处是因初期 偿还较大款项而减少利息支出，适合还款能力强的家庭。
　　张先生和王女士在同一小区购买了相同面积的住宅，二人分别向银行申请了个人住房贷款，贷款金额都是20万元，期限也都是20年。由于两人没有同时办理贷款手续，而且王女士事先了解了一下贷款方面的知识，所以她选择的是等额本金还款法。而张先生则选择了等额本息还款法。
　　当两人入住成为邻居之后，在一次的闲聊中，他们分别说起来自己贷款的事情，并且计算了一下，看谁的贷款方式更省钱。这一算不要紧，当时把张先生吓了一跳，原来，张先生期满后的还款总额（本金和利息）为367547.56元，利息为167547.56元；而王女士的还款总额为337370元，利息为 137370元，张先生要比王女士多付30177.56元的利息。当然，张先生从开始还款到最后一次还款，月还款金额都是1531.4482元，而王女士的第一次月还款金额要比张先生高200多元，以后每月递减4元左右，这表明王女士的最初还款压力较大。
　　从以上比较中可以看出，等额本金还款和等额本息还款有几个不同点：
　　支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本息还款法”的利息总额高于“等额本金还款法”。
　　（2）还款前期的压力不一样。“等额本息还款法”的月还款金额数相同，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；而“等额本金还款法”的月还款本金不变，但利息由多到少、依次递减，同等情况下，前期的压力要比后期大很多。
　　（3）还款前两年的利息、本金比例不一样。“等额本息还款法”前几年还款总额中利息占较大比例；“等额本金还款法”的本金平摊到每一次。
　　（4）提前还款的次数不一样。“等额本金还款法”允许提前还款，并且没有限定提前还款的次数，也不用交纳提前还款的违约金，也就是说，只要贷款人有钱，可以随时提前还贷；而“等额本息还款法”的借款合同条款中对此没有明确规定。
　　3.提前还贷，哪种还款方式更省钱
　　银行的内部人士称，想要提前还款，应该尽量减少本金，缩短贷款期限。从目前较为常用的两种还款方式（等额本息还款法和等额本金还款法）来看，采用等额本息还款法，贷款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息，这种方式在偿还的初期利息支出较多，本金相对较少，随着还贷时间的增多，每月的利息支出逐步减 少，归还的本金逐步增多。采用等额本金还款法，贷款人每月偿还同等额度的贷款本金，利息随本金的递减而递减。
　　举例说明：假设向银行贷款10万元，10年的贷款期，利率为6.84％，如果在5年内还清贷款，按等额本息还款法计算，将支付利息18354.78 元；若按照等额本金还款法计算，在5年内还清贷款需支付17385元利息，两者相差969.78元。按10年计算，等额本息还款法须支付利息 38342.65元，等额本金还款法需支付利息34485元，两者相差3857.65元。
　　由此可以得知，在贷款时间、金额、利率相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如果打算提前还款，贷款时最好选择等额本金还款法。

　　房屋贷款“七要七不要”

　　七要：
　　申请贷款额度要量力而行
　　在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。一般来说，要从自己的年龄、学历、所从事的职业的行业前景、单位性质等因素分析自已的预期收入趋势，同时兼顾未来大额支出因素后，才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和 还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。
　　（2）办按揭要选择好贷款银行
　　对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。
　　（3）要选定最适合自己的还款方式
　　上一节的内容已经比较详细地介绍了目前几种主要的还款方式，对于每个借款人来说，在与银行签订借款合同时，要先对这些还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式，因为还款方式一旦在合同中约定，一般在整个借款期间就不得更改。
　　（4）向银行提供资料要真实
　　申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的 信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。
　　（5）提供本人住址要准确、及时
　　借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。不然，借款人一旦接不到贷款银行的有关通知，就会 造成一些不必要的麻烦。
　　（6）每月要按时还款避免罚息
　　对借款人来说，一旦与银行签订借款合同，就应该在签约的一个月内，将首期还款足额存入您指定的还款账户中，供银行扣款，因为从贷款发放的次月起，您就进入了还款期，每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上 是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。
　　（7）购房人退房要另行解除贷款合同
　　［案例］2002年，李先生与某房地产公司签订了合同，购买1套房屋，首付款即达40万元左右。此后李先生又向按揭贷款银行贷款将近100万元左右，全部款项均向房地产公司支付。
　　后李先生发现这个楼盘有很多问题，遂萌生退意。经过反复与房地产公司交涉，又通过各种方式方法并举，房地产公司同意李先生退房。2004年2月份，双方签订协议，开发商将李先生所有的首付款归还给他，并给了李先生一定补偿，但是双方并没有谈到银行贷款的问题。
　　李先生认为这就算完事了，没有通知银行即停止了支付按揭贷款。过了几个月，银行方面发现李先生停止还款，即进行调查。李先生称已经与开发商解除了合同，因此与银行间的贷款合同也应当相应解除。但银行方面予以拒绝，并明确表示要起诉李先生，要求其归还剩余全部贷款本金。
　　按揭贷款合同的订立，是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的。但是，贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同，并不完全依附于房屋买卖合同。如果仅仅是当事人自行协商消灭房屋买卖合同的效力，贷款合同并不跟着消失效力。贷款合同效力是否继续存在，依赖于合同双方即购房者与银行的意思。如果购房者具有还款 能力，那么贷款合同仍然可能存续。例如在退房的时候，开发商是把全部房款一股脑都给了购房者，当然购房者就应该把银行的所有剩余贷款本息都归还银行。
　　如若当事人可以随意解除房屋买卖合同，并且在其真实性、合法性、有效性都不确定的情况下，贷款合同效力就消失，那些套取银行贷款的行为更会猖撅，可以想见银行的贷款风险是多么巨大。
　　但如果是通过诉讼、仲裁方式使房屋买卖合同无效、被撤销、被解除，则情况完全不同。这样的情形，是通过国家司法行为导致房屋买卖合同效力消失。房屋买卖合同效力消失的原因、过程可以确定是真实、合法、有效的。这种情形下，购房者贷款合同目的已根本无法实现。此时购房者既失去房屋，也没有持有贷款，如果 继续向银行来偿还借款本息，显然是极不公平的。所以，《司法解释》规定可以依法解除贷款合同。
　　因此，购房者经过法定程序，以司法途径确认房屋买卖合同效力消失的真实性、合法性、有效性后，购房者或者银行还必须再通过司法途径提出解约主张，才能解除贷款合同，剩余贷款本息由开发商承担。如果不是这种途径，或者不提出这种解约主张，贷款合同仍然维持效力，购房者仍然应该向银行还款。
　　李先生这种鸡飞蛋打的悲惨情形该怎么办？律师认为，李先生可以再提起诉讼，请求法院确认房屋买卖合同已经真实、合法、有效地解除了，并请求解除贷款合同，从而免除剩余贷款债务。
　　七不要：
　　申请贷款前不要动用公积金
　　如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
　　（2）在借款最初一年内不要提前还款
　　按照银行贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
　　（3）还贷有困难不要忘记寻找身边的银行
　　当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。银行的客户可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还的贷款本金、利息。银行就会受理您的延长借款期限申请。但是，借款期限变更按规定一般只可办理一次。
　　（4）贷款后出租住房不要忘记告知义务
　　当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。
　　（5）贷款还清后不要忘记撤销抵押
　　当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
　　（6）不要遗失借款合同和借据
　　申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。
　　（7）提前还贷，不要忘了要回您的保险费
　　买房办理按揭后，不少人由于种种原因，可以提前偿还全部贷款。这时您可别忘了到保险公司退还提前期内的保险费。
　　在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原来一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退 还提前期的保费。

　　提前还贷的注意事项

　　提前还贷看似简单，但真正办理提前还贷时，房贷人还需要注意许多事项，不然的话，提前还贷依然有可能对贷款人造成一定的损失：提前还款有最低限额许多银行都规定，客户提前还贷的数额应该是一万元或者十一万元的整倍数。
　　（2）提前还贷不需要收取违约金提前还贷属于变相的违约行为（贷款合同中有约定的除外），因此，部分银行拒绝为贷款不满一年的客户办理提前还贷，可是因为贷款人要求，银行方面便收取一定的违约金，但这只是少数银行，大多数银行都没有实行违约金制度，包括贷款不满一年的客户。
　　（3）提前还贷需要扣还当月月供部分银行规定，贷款人在办理提前还贷手续时，需要先结清当月的贷款，然后才能办理提前还款手续。因此，贷款人在需要办理提前还贷手续前，咨询相关部门，并且要看贷款合同上的条款，如果对此事有详细地说明，就需要按合同中的条款执行。
　　（4）商业贷款和公积金贷款同时还许多购房者办理的是个人住房组合贷款，也就是商业贷款和公积金贷款相结合的贷款方式。公积金贷款的利率比商业贷款低，即便是加息，也要比商业贷款低许多，反之，商业贷款的利率就高很多。购房者往往认为提前偿还商业贷款，能够节省较多的利息支出。事实并非如此，例如北 京市的公积金管理中心就有这样的规定：如果购房者提前归还个人住房组合贷款，商业贷款和公积金贷款的归还比例必须相等。也就是说，如果购房者想要提前还款，就必须商业贷款和公积金贷款同时还，而且，还要按照贷款时公积金贷款与商业贷款的比例进行偿还。

第五章：收房入住


　　房屋验收必知

　　1.房屋验收时应具备的条件
　　通常情况下，房屋验收的条件有：房屋必须有质检部门核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”，即煤气、上水、电热、污 水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到燃气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水 池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设 备齐全，功能可靠，手续完备。
　　2.切记查看“两书两表一书”
　　向开发商索要两书——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。两表是《竣工验收备案表》和《住宅工程质量分户验收表》，同时要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据——《商品房面积实测技术报告书》，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
　　《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修任务。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。而《住宅使用说明书》则是针对 房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。需要特别说明的是从20O6年1月1日起，北京市所有新建住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，都要对每一户及单位工程公共部位进行专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。住宅工程交付使用 时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。此项措施的执行为消费者日后维权提供了依据。
　　《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。同时业主验房时除了查看开发商有 没有这张《竣工验收备案表》外，还要仔细查看各个分项有没有都备案，有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。
　　3.先验房后收楼
　　先验房再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金和契税、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房 屋。业主进得房去，发现房屋质量有问题，申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后，无良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，这对业主来说是不公平的。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以 免留下后患。或者可在收房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
　　在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。

　　验房需要的知识与技能

　　验房师＝律师＋建筑师＋居住师＋群体组织者律师掌握法律知识，了解如何与开发商谈判、法律法规的相关规定、如何追究开发商的责任、合同应当如何签署、税费是否应该缴纳。
　　建筑师掌握建筑知识，能够判断房屋是否存在质量问题，哪些将会严重影响到房屋的使用，哪些能够补救，哪些不能补救。从事工程设计、建筑、装修、监理职业的一线人员具备该类知识。
　　居住师居住的经验，很多问题只有居住多年的人才能够看出来，比如一栋高层两部电梯，收房的时候觉得挺好，但是在同样的住宅中居住过的人会告诉您，等到真正入住之后，平时是只开1部电梯的，这样每天都要有至少20分钟是在等待电梯中度过的。这些小问题也许很不起眼儿，但是绝对影响到居住的舒适程度。
　　群体组织者一旦出现个人难以解决的问题，需要组织购房者集体行动的时候，群体组织能力就浮出水面了，如何更有力、更经济地把大家组织起来，团结一致地达到预期目标是一项很“艺术”的活儿。