二手房政策（by quqi99)

作者：张华  发表于：2014-05-19
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       最近市场在传言房价要有变动了，刚好休年假在家，在家附近一家中介坐了会，得到了一些信息，免得忘了，记录如下：

       目前是有价无市，买二手房除定金、首付、银行贷款、尾款，还涉及到税费:

       二手房，要评估，一般每个区域政策有一个最高指导价，昌平这边的目前最高是17280元左右。

       评估价高，可货的款就越多，但同时交得税越多。

       二套房是基准利率的1.1倍，约7.5%，商货是只能货4成，公积金可能只有3成，是认房又认货，即你名下无房但有货款记录也算你二套（人均面积多于31平米，即使公积金货款还清了也是不能再使用公积金货款了的）。

      2016年9月：首套商货3成，公积金2成。对商贷是认贷不认房，对公积金是认房不认贷不认提取记录。房指从各地地方住建委系统查询，各地未联网。贷指从央行征信系统查询。央行征信系统与公积金系统未联网，纯公积金不会上征信系统。故外地有房有商贷在北京再买算首套（但契税在建委按二套走），北京有房有公积金贷款在外地算首套。

       以一个75平的房子按210万算（昌平很偏远的地方，非市区）。

       假如这块的评估价即过户价最低是14800元。

       满二和满五的概念是指针对房产证时间或者契税完税的填发时间. 

       税费计算器： http://newhouse.fang.com/house/tools_sf.htm

       1, 营业税，5.5% * 评估价=5.5%*14800*75=6.1万,  如果满五年免征营业税，但是满五年的房子少，单价就更贵了。

           （2016年9月，营改增，五年改两年。 不满两年按5%全额征收增值部分的税，满两年免征）。

       2, 契税，首套1%=14800*75*1%=1.1万，二套3%=约3.3万。

       3, 个人所得税，(14800*75 * (1-10%的避税指数）- 大票如90万 )  * 20% = 0，如果唯一免征个人所得税，但是唯一住房的基本找不着。

           (2016年9月，房产证满5年且唯一免征个税，不满5年不唯一缴盈利部分的20%，纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。）

           个税过于凶猛，所以出现了阴阳合同，即：指导价、评估价、网签价、成交价。指导价（政府定的）、评估价（银行定的）、网签价(缴税按网签价缴，网签价越低税越低但贷款越少, 但网签价不能低于指导价，否则会造成个税按20%缴）、成交价（实际价格）。所以买二手房要签三合同：定金合同、居间版买卖合同、网签版买卖合同。

       4, 中介费，2.2%, 约4.6万。

       5, 公共维修基金，新房有，二手房没有。

       这些加起来也约15万左右吧。

       评估价按17280算，能货51万左右，自己出210-51=168万左右。总计不算1.1倍利率的货款，首付也得180万左右。75平的房子很难找的，一般都是90平的大户型吧。所以难，投资住房应该是少了吧，真有可能会降，但之前看小学分片的事情，感觉又不会降，因为是北京集体户口，你要是没房估计孩子还上不了学吧。

        二手房买卖： https://www.zhihu.com/question/20388137