zz一篇不错的关于房价问题的文章

为何再过一段时间就不宜买房了？
　　（原创，待修改）
　　
　　 金融大师索罗斯说：“凡事总有盛极而衰的时候，大好之后便是大坏。重要的是认清趋势转变不可避免。要点在于找出转折点”。 大师说的如果套用到房市，就有三层意思：第一，房市过度上涨之后是过度下跌；第二，房市由升转跌是不可避免的；第三，要找出房市由升转跌的转折点以谋利。
　　2009年前房市由升转跌是不以人的意志为转移的
　　外资不以中国政府的意志为转移。高房价的终极杀手会来自美国。1985年美国拉拢其它五国（7国集团）逼迫日本签署了《广场协议》。日元兑美元的汇率从协议前的1美元兑240日元，到1995年4月升值到1美元兑79日元。后果是什么？美国人把日本20多年的发展财富大转移到美国去了。现在美国人要整中国人了。假设有一个大公司，近几年里由1亿美元兑换成8亿人民币元在我国投资。几年后，假如汇率升至1美元兑6元，而且当初的8亿元因为实业和房价、股价上涨已增值为36亿元。将36亿元兑换成6亿美元。1亿美元进，6亿美元出。跟风做的可能是来自各国的数以万计的公司。假如合计进来3000亿美元的话，他们就在中国赚走了15000亿美元。一进一出，留给中国的是通货膨胀，房市大跌，股市大跌，工厂大量倒闭，市民大量失业，部分银行破产，国库空虚，中国近30年来改革开放的经济成果就落入他人之手了。
　　政策不以个别官员的意志为转移。我国房市是政策市，政策“求真务实”地压市的话，不会不大跌的。“民斗不过官”，胳脖扭不过大腿。2001年的股市，中央政府强压牛头，熊市长达5年。今年5月30日，“半夜鸡叫”发布提高印花税消息，股票跌去一半左右的有几百家。政府要真的压市前，消息最灵的大户和外资当然会抢先离市，会跑得比兔子还快。现在为何没跑？至今有哪一次政府坚决地说过要“降低房价”？有哪条政策是实质推动房价下跌的呢？房价一个劲地涨，结果必然是百姓的失望和怨气越积越大，对社会的危害性也会越积越大。过分的市场炒作就象气球被吹大，政府不管就会吹破，吹破的话经济就会大损失。相信政府不会听任气球被吹破。已经开打的中美金融战争的真正危险来自人民币不断升值和房价、股价不断上涨。如果中央政府处置不得当，听任“三个上涨”，留下巨大差价可吃，那么几年之内就会发生金融危机。高层官员现在是陷入了两难，自己的孩子学坏了，重打怕致残，轻打没效果，任其疯狂又肯定全家会被虎狼吃掉，正在投鼠忌器，举棋不定呢。有前车之鉴，有现实危险，中央政府最终不会坐视不管、坐以待毙。化解这场危机的办法连中学生都看得很明白，必须控制币值、房价和股价“三个上涨”。
　　价值规律不以地方贪官的意志为转移。价格由价值决定，同时受供求关系，政策和市场情绪的影响围绕价值上下波动。房子的价值即合理价格在国际上有可供参考的大致的判断标准：该城市6年的人均家庭收入可买一套房。各国的房价都围绕这一价值即合理价格的轴心上下波动。房价已高到18年的人均家庭收入才能买下一套房了，也就是一辈子的积蓄才能买下一套房了。难道要逼着阎罗爷给大家“第二辈子”？房价如果涨得无边无际,奇高的房价如果能站长久，涨到365行都没干劲的时候，房地产业就是祸国之业了。真的成了祸国之业，那还能长久？投资者会追逐高利机会，会高卖低买，所以价值规律一定会起作用的。近30年，你见过哪种商品只涨不跌？地方贪官说土地如何如何地缺少，但是在百万的城里，5层以下的旧房占多数，拆掉盖20层的，一下子就是4倍的土地。你再到郊外一看，地一望无边，盖百万套的地不缺啊。你还会说需要房子的人如何如何多，但是在百万的城里，下半夜让你开车转遍全城，能见到100人露宿街头吗？
　　
　　市场经济规律不以奸商的意志为转移。 市场永远是对的, 顺市者昌, 逆市者亡。房价奇高的主要原因之一是垄断。商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、合作建房等会同时并存。因为这将打破独家垄断房市的局面，这符合市场经济鼓励多种形式进行竞争的本意，这是人民当家作主的很好的体现。这符合三个代表理论, 这符合“三个是否有利于”的标准，这是建立和谐社会的需要，这是社会主义初级阶段的必然趋势。在初级阶段里，多种经济形式并存，多种分配形式并存，当然要有多种建房形式与之相适应。钱往利高的地方走, 现在房地产商能赚到远高于社会平均利得的钱，逐利资本就会大量流进该产业，加上房地产不是高科技, 拿得到地就是草头王, 所以开发商队伍会越来越壮大, 开发商盖起房子就等于抢到了钱, 所以大干快上, 越盖越多。在奇高房价时，房子就会相对过剩。到时价格战就会打响，房地产利得接近社会平均利得的情况就会出现。
　　事物的运动规律不以炒家的意志为转移。事物不会总是向前向上一个方向。毛泽东说：事物的发展过程呈波浪式前进和螺旋式上升这两种形态。也就是说, 房价从100年的大趋势看是不断上涨的, 但从10年的中趋势看是有涨有跌。事物不是一成不变的。30年河东，40年河西。太阳不会只出不落。物极必反,盛极而衰。牛市之后是熊市。熊市之后是牛市。涨久必跌, 跌久必涨。房价遇到好年景会高于价值轴心，遇到天灾人祸等情况会低于价值轴心。目前，房价和买入量呈现为“＜状态”。上一条线是房价，下一条线是买入量。房价上涨已是资金在推动而不是价值在推动。在追涨到高位后，因为无力购买或觉得不合算，房价上涨到1.5万元时买入量比在1万元时下降, 房价上涨到2万元时买入量比在1万元时更加下降。也就是当房价不断上涨时，买入量会不断下降。物极必反,在价量关系＜状态”不断背离，开口过大时就是供过于求，“＜状态”就再也扩张不了了。房价涨不动了，就在高位盘整。高位久盘必跌。另一种新的状态就将取而代之, 房价与卖出量将出现不断靠拢的“＞状态”。 也就是说，当房价开始下跌，卖出量就会不断增大，引发更大的下跌。
　　上帝不以歹人的意志为转移。“骗得了一时, 骗不了一世”。房价越来越高, 网上的讨论热闹非凡, 出来揭露真相和宣传真理的人越来越多了。目前房市的信心是骗出来的。骗不了长久的。愿意为开发商和大炒家再抬轿的人会越来越少。高房价迟早会跌下来,多行不义必自毙，人若能忍天难容。上帝要让人死亡, 就会先让他们疯狂。目前在沿海大城市，没有外财的处级干部买不起新房。再涨下去, 没有外财的局级干部也买不起新房了。一套新房动辄百万, 有一定经济能力的人在上涨前或追涨中基本上都购买了自住用房, 尚未买房者已经不堪重负, 望房兴叹。人在做，天在看。违背发展民主.改善民生,维护民权大趋势的刮民的建房形式必遭天罚。香港、日本和内地1993年的地产泡沫分别因为亚洲金融危机、国际热钱出逃、宏观调控而破灭，这说明只要市场存在严重失衡，到最后总有一些因素让市场出现逆转。
　　在2008年初之后还在买房就会吃亏
　　下棋看三步，目前房市能看到的第三步是死棋。因为需要税费和按揭年利息等成本，所以到2008年初，在每平方17000元（加买后装修共18000元）时想搏傻买下中档新房的张三（你），今后至少要以20000元卖出才有投资意义。但是按20000元接手你这个二手房的李四，他要估计到，在2008年奥运结束之前，有个更傻的王二会按22000元买下这个二手房，才有投资意义。可是，100平方的二手房要卖220万元。钱不谓不多，房价不谓不高，国际标准的4倍了。问题很大啊，全市的开发商需要的王二不是几个而是成千上万个。可是，请你举目四望大陆的人，拥有普通百姓“8倍钱”却“4倍傻”的王二有成千上万个吗？有几个人能赚到220万？有220万元的人算得是不平凡的人了，他还愿意屈居二手房吗？王二是“4倍傻”，他的家人也都“4倍傻”吗？因为李四通过推理，不相信自己能找到王二，所以张三你就不能指望李四了，你就不能买，不敢买。你真买了后，即使让见到了二手房20000元的天价，但天价总象流星一样短暂，你仍然会因为找不到李四而成为那个最后一个接棒的人。难道你能指望历经熊市而长了“四条腿”的境外人士来接棒。明知没人来接手你这个二手房，你还硬要买入，那就是找死。
　　市场越狂热，一旦下跌就越惨烈。深圳楼市目前的疯狂比1998年大跌前的香港还夸张。半年50%的涨幅，这只能用离谱和可怕来形容。现在整个市场炒家盛行，泡沫越吹越大。楼市史说明，房价到顶时，均价是楼市疯长前均价的4倍左右。楼市绝对不存在只涨不跌的神话。房价涨得越快，拐点来得越早。市场越狂热，一旦下跌就越惨烈。20年前海南岛和北海市房地产崩溃，留下来了大量的烂尾楼，许多人血本无归。前些年，泰国房灾后房价跌掉3/4。李嘉诚说：“房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。”1998年香港房价跌去五成，让数以万计的人变成了“负翁”。
　　大户、外资和炒过股的房民肯定会先卖出。房地产市场有周期性，涨几年后跌几年，跌几年后再涨几年。房地产市场有阶段性，一般都会经历4个阶段：缓慢上涨期、中高速上涨期、高速上涨期、快速下跌期。大陆人炒房是第一回，不少人对周期性和阶段性不了解，分不清春夏秋冬，秋风扫落叶了还在播种。你不懂不等于大陆人都不懂，其实炒过股的房民经历过 “腰斩” 的大跌，“跑功”不输于他人。你不懂不等于吃洋餐的人也不懂。人弃我取，人取我予。大户无利不起早。万般拉抬皆为出。在大顶，当散户大举入市时，当大家养成做长线的习惯后放心持房，有风吹草动也不跑，也不止盈止损，成了大户需要的敢死队队员的时候，正是大户和外资先出货的好时机，难道他们会发扬风格把出货的好时机让给小散，把套牢的痛苦留给自己？ 2008年，大户、外资和炒过股的房民肯定会先出手，到时候就象推到多米诺骨牌一样，来个大雪崩。
　　大跌一开始就象决堤，一溃便不可收拾。房市的末升段,就象流水席一样,任你吃喝,来者不拒,但一刹那间,大门关上,一举成擒,被逮住的人,要把别人吃喝所欠的账一起付清。因为盈利盘太多，回调的空间很大，市场恐慌性杀跌心态非常突出，兵败如山倒，抛压相当沉重。大盘显得弱不禁风，卖者争先恐后地压低卖出。市场出现深幅回落。许多人存在幻想，没及时卖出而被套牢。
　　大跌开始再卖就来不及了。在股市，5只股票5分种就卖光。在房市，一套房你可能1年还卖不出去。因为交易期需要1个多月，买者给你3万元定金，第29天他发现房价已下跌了5万元，他宁亏3万也不会接下还要跌几十万元的“火棒”。你压低价后，连下定金的人也找不到了。知道这一后果的人不会少，他们会赶在大跌前先下手为强。贪心而后
　　下手的人就等着倒大运吧。
　　被套牢的是在2008年初之后还在买房的人。2002年前后的老房奴花钱少故然无忧。其实他们是地主不是房奴。在2008年还在按揭买房的才是到霉的房奴,他们会被套牢。房价一旦大跌，少则跌0.382，最可能跌0.5，甚至跌0.618。你不信？老股民会说，0.382，0.5，0.618是神奇数字，股市大跌都是这样的。中档新房的天价每平方20000元的话，大跌后10000元，他在18000元时买下，就亏大了。
　　被套牢的是不看政府的脸色行事的人，政府已多次调控警告，已在股市杀鸡给猴看了，你还在逆势而动，吃了亏能怪谁。
　　被套牢的是有赚不跑变亏损的人。投机就是把握先机。投资房市实际是炒作“预期”的“搏傻”, 是一种“看谁抢得早, 看谁溜得快”的击鼓传花游戏。投机者都有贪心和恐惧这两大“心理病”, “信心”波动性很强。假如不断大涨上去, 盈利空间越来越小, 风险越来越大，“信心”就会动摇。会买的是徒弟, 会卖的才是师傅。有多套房屋的投资者在高处一旦遇到风吹草动，就会落袋为安。
　　被套牢的是贪心的人。炒房时要注意掌握仓位分寸, 适可而止, 见好就收。最大的失误就是总想在最高点卖出,快到最高点的时候,真正聪明的早已撤离, 从事投资，知足常乐，留点利润给别人吧！
　　被套牢的是优柔寡断的人。市场变化很快，决策要快，下手要狠。大跌时，晚一天就会一年卖不出去。今月的最低价就是下月的最高价，所以该出手时就出手。一旦发现判断失误，要果断止损。买卖不顺手时及时收手，落袋为安。
　　被套牢的是不信不懂得波浪理论的人，你怎能相信房市只有上升浪而没有下跌浪呢？
　　被套牢的是没有风险意识的人。侥幸的赌博心理不能有。君子不立危墙之下。在最高位接下最后一棒的人是傻子。
　　被套牢的是没有预定逃顶计划和逃顶纪律的人（你定了吗？）。
　　被套牢的是不知己也不知彼的人。不知己主要指贪心。不知彼指不懂大户“买是为了卖”的意图，他不说“房价还能上涨10年”的话，他还会卖出好价钱吗？1年后你跑在他前面，不就套住他自己了吗？
　　被套牢的是有从众心理的人. 从一致看好的房市热潮中果断退出是需要勇气的，因为你很孤独。不要理会专家看好和安慰的话，行情总在一片看好声和欢呼声中结束。真理不一定站在多数人一边,众人皆看好,则行情未必继续好,不要有从众心理。
　　被套牢的是过早抢反弹的人。在大跌初段和中段过早地进去抢反弹，好比是在半空中用手去接从高空掉落的一把尖刀那样地不合时宜，结果被中度套牢。锦上添花买涨，落井下石杀跌，永远是市场的天性。
　　（本文是一年后发表才适时，只是待修改稿，目前可能是错误的，所以不构成买卖建议）