新地王的诞生终将付出惨痛代价?

7月9日，东方动力有限公司5.77亿竞得黄浦五里地块，剔除30%的保障房部分，该地块的土地楼板价高达85513元/平方米，刷新了全国单价地王的纪录。超过了此前全国单价地王记录保持者北京农展馆地块，后者在2013年由融创中国拍出，单价73099元/平方米。

据悉，东方动力为丽丰控股旗下公司，属于港资企业。丽丰控股是丽新集团成员之一，是丽新集团在中国内地从事物业发展及投资的平台，业务主要分布于上海及广州。而丽新集团实际控制人为香港旅游发展局主席林建岳及其家族，旗下拥有多家上市公司。就在此次天价拿地之前，丽新系便多次因为高价拿地引发市场关注，投资者中不乏质疑之声。

面对天价新地王的出现，有业内人士表示了担忧，如此高的楼板单价，这就要求售价一定要突破到10万元以上，对这个项目地段来说，实在勉为其难。而且结合目前楼市渐入低谷，房价下滑风险显现，其未来前景不容乐观。但也有人认为，上海地王的出现说明全国楼市下跌是假摔，未来中心城区楼价大跌的可能性微乎其微。

另据媒体报道，黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块位于城市核心位置的地位，就是这样一幅黄浦江边的稀缺宅地，却并没有吸引众多地产商到场，7月9日的竞拍现场冷冷清清。笔者认为，现在大家都在忙着去库存，而对于这么小的一块地的出让，自然兴趣不高。那么这次丽新系为何要偏偏要在此时争当地王呢？笔者认为原因有三：

其一，丽新系在今年全国楼市处于调整周期之时高价拿地，一方面给全国楼市打气，告诉开发商们，这么高的天价我都敢拿，你们也应该争相效仿,这样可以一举扭转楼市颓势。另一方面随着全国单价地王桂冠的出炉，丽新系肯定被全国媒体所关注，其广告效应将是十分明显，丽新系等于免费替自己做了回活广告。

其二，作为老牌港资企业，丽新系拿地选择目标往往局限于市中心优质地块，他们擅长高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，特别是大型综合体的开发。正是因为丽新系企业对市中心地块开发有着丰富经验，他们对市中心地价前景持有乐观信心。

其三，作为丽新控股的子公司东方动力这样的企业来说，他们想要在上海有个标杆项目，这样更有助东方动力在其他领域的业务开展。所以有些时候就不会用太多精力去考虑利润，更多考虑的是公司的战略。

笔者认为，黄浦五里地块拍出天价，是当前整体低迷的市场中的个案，根本无法改变地土市场底价成交的主流，东方动力因争当今年全国地王很可能要为此付出惨重的代价。据中原地产的监测显示，自2009年以来的地王们大多没有好下场。在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的影响下，昔日的地王们（如中海长风地王、金地青浦地王）的日子都不好过。那么丽新系拍得黄浦五里地块究竟存在着什么问题呢？

首先，根据该地块的预售合同规定，该地块土地用途为普通商品房，建筑限高24米，建筑密度30%，绿地率35%，土地使用年限为70年。另根据土地预让合同，这一地块在正式交付一年内要开工，开工后三年内要竣工。这意味着上述现房的最晚销售时间会在4年后。而目前国内房价已经出现调整期，今年争当地王，4年以后房价究竟如何走，谁也不得而知，所以丽新系所冒的风险是巨大的。

再者，面粉要比面包贵，投资风险不言而喻。与黄浦五里地块一墙之隔的二手房价格在3.8到4万之间，绿地的新房卖到八万，从去年到今年只卖出去四套，有价无市，即使打七折，也是问者廖廖。而目前新地王拍得的地块起码要买到10万元以上，其风险之大不禁让人捏把汗。

最后，五里桥地块偏小，开发商不能通过该项目开发来扭转区域地段的形象。笔者认为，像万科可以通过大规模的土地开发，搞大型居民社区，建设优质的配套设施，以提高居住的品味，提高房产的价值。而五里桥地块只是方寸之地，开发商除了造房，其它配套设施建设必然不足。所以，该地段的区位和基础条件决定了区域的楼市高度，也就是说其无法上升到顶级豪宅圈序列。

丽丰系正是看中了五里桥地块“寸土寸金”的稀缺性，才决定争当定回全国地王的。但是东方动力却没有看到，这么小的一块地回旋余地太小，要走高端住宅路线难度太大，还有周边房价低于其楼板价，这样的土地造出来的房子能否买出去，都很成问题。更要命的是，从现在拍下到最后推向市场，至少3-4年时间，在这几年时间内全国乃至上海楼市价格都会出现较大变化，显然新地王对未来楼市的前景过于乐观了，这也必将为其付出惨重代价埋下伏笔。