绿色住宅这回事

你也有不那么贵的选择。


　　虽然本身是个挺好的概念，但“绿色”这个前缀，实在被用得有点烂大街：但凡环保必是“绿色”，追求节能也是“绿色”，少占点资源又是“绿色”。房子也有“绿色”的，号称节能、健康、舒适。比起实实在在的地段、交通、面积、房型，这些好处听起来更像广告。值得花钱去买这个概念吗？


　　绿色住宅也有便宜的


　　依据中国的《绿色建筑评价标准》，绿色建筑分一星、二星和三星三个等级。在建筑设计和建造过程中，绿色住宅就比普通住宅的要求高，售价比普通住宅贵。


　　在控制项全部达标的基础上，设计建造符合的一般项数目达到32项，就能获评一星级，也就是入门级的绿色住宅：土地没有污染，没有电磁辐射危害和有毒物质等；有一个以上卫生间时，至少一个卫生间有外窗；卧室、起居室在关窗状态下白天噪音不大于45分贝，夜间不大于35分贝。


　　这些条件实际上都在保证人住在房间里更舒适，但是普通住宅的设计和建造标准没有这么严格的规定。这也是为什么有的小区周围有垃圾站、变电站和噪音源，业主即使诉讼也很难获得赔偿的原因：标准里没有规定，房子本身又没有结构上的问题，会被认定是合格的房子。


　　满足的一般项和优选项数目越多，星级越高，建有地源热泵、新风系统、智能遮阳等智能家居系统的，都是三星级住宅。


　　但绿色住宅在理念和定义上都不等于高科技住宅。开发企业更愿意在上面叠加高科技，做到三星级，并且用高科技概念、健康概念来推广，这是因为对企业来说，它是新的利润点。一是利润的需要，二是市场还没有充分竞争，设备和技术都依赖进口，三是设计建造时各种科技设备使用得多，三星级绿色住宅的房价和使用费都会偏高。


　　实际上，绿色住宅的方向是倾向于用适宜的技术，花费更低的成本维护。所以不同的购房能力其实可以选择不同等级、不同价格的绿色住宅。


　　从这个方面来考虑，还有不少等级较低的绿色住宅在大多数人的购买能力之内，价格比普通住宅贵一点，上海、河北、云南等省市还有一星或二星级的保障房完工。这些房子设计了较好的内墙保温层和外墙保温层，来降低夏冬两季空调和暖气的能耗，取暖和制冷的耗电量就会少一些，此外，它们尽量利用自然采光，减少人工照明，引进自然通风。


　　


　　节能，但未必省钱


　　上海日清建筑设计有限公司董事、国家一级注册建筑师程虎参与过多个绿色住宅的设计，他解释，住宅的“绿色”主要在节能、节地、节水、节材四方面。和居住者利益最直接的只有使用上的节能。


　　市场宣传最多的三星级绿色住宅普遍采用地缘热泵使室内保持恒温，用来代替空调的作用。地源热泵本身并不制冷或制热，它通过地心深处恒温的水流，通过房间的天棚，把恒定的热量辐射进房间，有点像在天棚装了地暖，但这个“地暖”不需要电或天然气等能源。


　　一星级和二星级绿色住宅高科技系统使用得少，除了售价稍高，一般没有使用费，但安装了地源热泵、新风机组等设备的三星级住宅不但售价高，使用费也不便宜。


　　根据朗诗集团股份有限公司首席技术官谢远建的估算，一般的三星级绿色住宅的设备运行费每年20元／平方米至30元／平方米，全年费用不到3000元。这项收费只是覆盖了维持系统运行，本身没有利润，开发商的主要盈利还是在售价上。


　　如果是自己装修，很难通过安装地暖、中央空调、新风系统和净水系统等来复制相同的效果。地源热泵的水循环管道和新风系统的风管，在建造楼房时就用混凝土浇筑在楼板里，设备主机集中在机房，需要专人监控、管理和维护。


　　管线、通道都在墙内，住户家里没有系统开关和仪表，每个月的设备运行费都是固定支出，绿色住宅调节室温不像一般的房子主要耗费人在家里时空调的电费。按照一般的使用习惯，空调在每年冬夏各使用3个月。这6个月里到家时打开，出门时关掉，每月电费多300元至400元，全年费用在2500元以内。如果空调24小时开着，每月电费就要飙升到700元至800元，全年费用4000元至5000元。


　　因此，习惯全天开空调的人，住三星级的绿色住宅才更划算。


　　有健康概念，更贵


　　住房和城乡建设部绿色建筑工程技术中心主任汪维曾表示，三星级绿色建筑每平方米成本增加800元至1200元，两星级增加600元，一星级则增加200元至400元。因此，如果你发现号称绿色住宅的楼盘是二星级甚至只有一星级，又没有占有什么稀缺资源，价格却比同区域同类普通住宅高出一大截，就说明这个楼盘的利润空间很大。对你来说，它的性价比就不怎么样。


　　而三星级绿色住宅中，常用的恒温系统，循环水的温度常年保持在20摄氏度左右，所以开发商承诺的恒温，冬天为18摄氏度至22摄氏度，夏天为22摄氏度至25摄氏度。恒湿则是通过置换式新风系统，把房间里的空气过滤、调节湿度再回送进房间。


　　在一线城市，这样的绿色住宅相比同区域的普通住宅，每平方米单价贵2000元至4000元。朗诗上海虹桥绿郡配备齐全了恒温恒湿恒氧设备，属于达到了三星级标准的高端住宅。它的物业费每月7元／平方米，系统使用费每月4.3元／平方米，这两项收费都很高，100平方米的住宅每年系统使用费5160元，设备常年运行。


　　不过，即使是同一个公司开发的同一个星级的绿色住宅，系统使用费也不是全国统一价，朗诗在无锡的三星级绿色住宅小区，系统使用费是每月1.8元／平方米，100平方米住宅每年是2160元。


　　上海朗宏置业有限公司总经理马迅说，因为能让房间保持比较稳定的空气环境，这样的房子更适合体弱老人和呼吸道易过敏的人：老人在冬天要注意保暖以防止因寒冷导致的血管收缩；过敏人群则对空气质量要求更高。


　　买前要知道的6件事


　　01 / 别被证书忽悠


　　绿色建筑的评价原则上以小区、楼盘为基本单位，但也可以只评单栋住宅。所以很有可能在同一小区里这一幢是绿色住宅，另一幢不是。


　　所以，买的时候不光要求看开发商出具的《绿色建筑评价》证书，还要看清楚上面登记的地址和楼号，是不是和自己要买的相符。符合标准的绿色住宅能在绿色建筑评价标识网（http://www.cngb.org.cn）上查阅到具体的楼盘名称、楼号和等级。


　　02 / 得房率可能低一点


　　星级高的绿色住宅使用了更多高科技设备，安放设备的“核心桶”占地面积更大，除了传统的强弱电、自来水井道外，还有风井和地源热泵的水管井道。这些都算在公摊面积里，所以相比同等面积的普通住宅，得房率可能低些。


　　03 / 合同里要约定保修


　　设备都集中到物业处管理，24小时专人监测，新风集中过滤，滤网清洗不需要自己来。房间里没有设备，不用自己维护、清洗，但购房合同中应当约定保修条款，需要维修时是用维修资金还是物业承担必须写明。


　　04 / 住不住都要交费


　　室内温度只能通过改变水流速度进行单户微调，调高或调低1度。这是一个惰性很大的系统，即使调整也不会迅速见效，几个小时之后才有波动。而采用地源热泵的能源方式的集合住宅都是统一使用，不能单户运行。也就是说，一旦你买了，无论住不住都必须交系统使用费。


　　05 / 没有分户计数、计费仪表


　　恒温恒湿系统在春秋两季气温湿度适宜的时候不运行，只供应过滤后的新风，但设备运行费还是正常交纳。这和能耗计算方式有关：因为不同季节、月份的使用情况不同，系统使用费是根据单幢建筑物1年的能耗计算总量，再按照每户面积分摊计算，按期收取。


　　06 / 装灯打洞都要物业同意


　　三星级绿色住宅的墙体里分布了新风系统、地源热泵等设备的进户管道，为了避免住户再装修时损坏管道，通常是统一精装修交房。就算住户自己想加装个吊顶或装盏吊灯，都必须先通过物业允许并有详细的分户设备图纸做参考。