中国北京房价完爆日本东京及韩国首尔！

有媒体报道说，中国北京城区的房价比日本东京的高。事实果真如此？该如何看待这一问题？ 东京房价吸引力何在？ 首先，让咱们看看东京房价和北京相比是什么情况。 新华社东京分社所在的涩谷区惠比寿地区属于东京一等地，即房价最高的地段，分社对面一座建好约2年、精装修的3层小楼连车位带永久产权的地皮只要7680万日元（约合397.8万人民币）。而东京的二手房和小户型住宅，即使是在市中心，只要2000万日元（约合103.6万人民币）就能购买一套。 而根据中国搜房网的最新统计，今年4月份北京新房均价每平米约3.23万元人民币。另外，搜房网的房价地图显示，北京东西城总体房价最高，均价在每平米5万至6.7万人民币之间。 还是不好比较？那我们再看看日本的一些数据。根据东京鉴定公司公布的2014年首都圈（东京及附近地区）的房价，每套新公寓平均价格4653万日元（平均使用面积63.16平米），如果是二手房的话则为每套2710万日元（平均使用面积63.01平米）。 这里价格是按套计算，还和楼内其他房主共享地皮的永久产权，而且是指使用面积，不像中国住宅是包括公摊面积一起出售。更重要的是，日本住宅都是精装修出售，不仅厨卫齐全，甚至有的还送一部分电器和家具，真正达到了拎包入住。 而根据日本专业二手房网站“home4u”5月1日的最新数据，在东京23区中房价位于前列的新宿区和涩谷区，90至100平米的住宅每套最高价分别只有6053万日元（约合313.5万人民币人民币）和6133万日元（约合317.7万元人民币）。 看起来，东京房价确实比北京更有竞争力，但值得注意的是，日本总务省公布的2013年住宅和土地调查显示，日本全国住房自有率平均是61.1%，而东京的住房自有率是46.2%，处于全国最低水平。 东京房便宜没人买？ 日本约有十分之一的人口集中在首都地区，东京可谓寸土寸金。对于日本人来说，在东京买房仍是很贵的，很多人买房仍是贷款35年。东京房价相对低，除去日元贬值的原因，最关键的还是需求不旺，而且没人炒房。 房屋供应量足 日本人一般是贷款买房，不愿意买的就去租房，买不起也租不起的，就租住公营住宅或者住公司宿舍，选择很多。 在日本的车站等繁华区域附近，经常会看到“都营住宅”、“区营住宅”、“市营住宅”等字样，这些统称为“公营住宅”，是通过国家与各地政府自主出资建房，或收购、租赁民间住宅，再以低廉的价格租赁给低收入人群。各级政府为低收入者建造的廉租房，地理位置往往很优越，有的规模很大，形成很大的住宅区，称为“团地”。 身在东京、家庭年收入低于一定标准的住房困难户都有资格申请廉租房，其标准为两口之家年收入在278万日元（约合14.34万人民币）以下，三口之家年收入在316万日元（约合16.31万人民币）以下，四口之家在354万日元（约合18.27万人民币）以下，五口之家在392万日元（约合20.23万人民币）以下，六口之家在430万日元（约合22.19万人民币）以下。有申请资格的单身者一般是指在东京居住3年以上并符合一定收入条件的60岁以上的住房困难者。 除了政府主导的公营住宅外，还有由地方政府与企业合作打造的“特定优良租赁住宅”，这是面向中等收入群体开发的住房租赁项目，由地方政府统一管理。 此外，近年来经改造、翻新过的“团地”住宅，也在独立行政法人的管理下，面向中低收入家庭出售。 需求不旺，涨价难 政府的保障房建设满足了低收入者的需求，商品房很难随意涨价；而在日本社会日益老龄化的情况下，多年来通货紧缩的形势下，住房需求并不旺盛；东京住宅折旧率特别高，基本是木制小楼过20年没价值，公寓楼10年一大修，还要缴纳不动产税、物业税、维修费等各种费用，住宅升值空间非常有限，所以炒房现象在日本几乎没有。 2013年，东京的总和生育率只有1.13，在日本全国最低。本地需求有限，而政府修建的廉租房只租不卖又保证了房源。 为了避免人口过度集中到市中心，日本从上世纪50年代开始到80年代还在东京和大阪等城市圈的郊外大力建设新城。目前，东京的很多上班族居住在东京附近的新城，便捷的公共交通可以让他们方便进出首都，无需扎堆在东京市内购房，自然也降低了东京住房的刚需。 而且，不少日本人乐于租房，觉得既省事又省心，尤其是年轻人，绝大多数都比较务实，有房没房都能结婚，日本年轻人没有买房结婚的压力。 在日本报纸上，不时可以看到各种墓地的广告，而罕见不动产广告，这说明在老龄化社会下，不动产价值正在缩水。杏林大学教授刘迪指出，2013年，在全日本6063万套住宅中，有820万套空闲，空房率13.5%。今天即使在东京都23区内，空房率也非常高，拿公寓空房率来说，千代田区36%、中央区28%、荒川区19%。 在日本，不动产业基本属微利行业。由于日本土地多数为私有，买卖自由，供应充足，而公有土地出售时，都要进行招标。国税局都会对各地资产评估之后公布数据，信息时代让地价更为透明，例如日本全国地价网站www.tochidai.info显示，2014年东京都的地价平均是80.1162万日元每平方米，为全国最贵。地价明摆在那里，如果某家房地产公司的房屋售价高得离谱，不仅会销售不出去，甚至会毁掉自己的牌子。 总而言之，东京房价一直低迷不前，有国家政策、经济形势、人口结构和社会观念等多方面因素在起作用。不过，无论收入高低，如今在日本找一套舒适的房屋居住并非难事，这倒不失为一件好事。 （摘自新华网 记者：蓝建中） 实习生丨覃事涛 编辑丨唐晓蓉

作者：金宰贤 房价，尤其是北京、上海和深圳等一线城市的房价已经远远超过了一般老百姓的购买能力。自从来中国以后，我住过青岛、北京和上海。我从2006 年开始在北京生活的时候，就觉得房租比较贵了，房价更不用说了。 中国房价到底有多么贵？ 2010 年8 月，首尔市房屋平均价格是每平方米约3.2 万元，2010 年首尔市职工的月平均工资为15900 元。韩国工资比中国高，但韩国的物价也比中国高多了。不过，首尔市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的两倍左右。 那北京呢？北京市房屋平均价格是大约每平方米23000 元。北京市统计局发布的2010 年北京市职工的年平均工资为50415元，按月计算的话，约4200 元。我想这个数据比实际情况低一点。先用这个数据计算：北京市房屋每平方米价格是普通工薪族月收入的548%。我觉得用平均工资计算的北京房价比首尔最起码贵两倍以上。 在有关如何抑制房价的讨论中，中国政府是否应当征收房产税成了最大的焦点之一。在这一点上，韩国也许可以给中国提供一些有价值的经验。韩国楼市在2001 至2005 年间上涨得很疯狂，特别是在首尔，核心地段上涨幅度每年达到10% 至20%。韩国政府为了打压高房价，推出了一系列措施，其中最关键的利器就是“综合不动产税”。 综合不动产税经过了激烈的讨论后，从2005 年开始征收。征税对象是6 亿韩元以上的住房，税率是1% 至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60% 至70%，实际税率要低很多。在 2007 年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。当时韩国已经有财产税。比如一套1 亿韩元以上的住房每年要征收0.5% 的财产税，不过由于征税标的房价不到市场价的50%，实际税率只有0.2% 左右。综合不动产税是在财产税之上额外征收的，主要面对高端住宅，意在打压高房价、促进财富的再分配。加上普通财产税，房主负担确实不轻。

虽然综合不动产税是国税，但韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。后来，李明博总统上台后，从2008 年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9 亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5% 至1%。 实行综合不动产税的第一年，韩国楼市的标准房价出现七年内首次下降。全国楼价平均下降了4.2%。当时，综合不动产税使得房主的持有成本上升，导致投资者抛盘，而买房者持币保持观望，最终引起房价下跌。当年8 月，韩国政府为了彻底打压楼市投机行为，还采取了一系列措施：扩大综合不动产税的纳税对象、增加保障性住房的供应以及促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些举措，加上外部环境的变化如美国的次贷危机，使得韩国楼市进入了缓慢而有控制的调整期。 目前在中国，反对开征房产税的专家认为，征税未必能压低房价。在韩国推出综合不动产税的时候，讨论的焦点也是它究竟能否降低房价。但我觉得中国应当征收房产税，原因 有两个： 其一，房产税会使得税收资本化。如果买房者预计未来必须缴纳房产税，他们就会要求以较低的价格购买房子。当然，市场的供求关系也会影响税收资本化效应。但在一般情况下， 税收资本化能够降低资产价格。 其二，房产税通过增加房子的持有成本抑制炒房者的投机行为。2010 年媒体频频报道有关“6540 万套空置房”的传言，虽然其数据无法确认，但我认为确实存在无数的空置房。房产税使得增加房子的持有成本，减少非自住需求，改变供求关系。 推出一项新税种并非易事。在2005 年，韩国政府面对强烈的抵制综合不动产税的呼声。保守媒体和在野党的反对声非常强烈，韩国舆论分歧也很严重，有些首尔市民甚至集体呼吁“拒 绝纳税”。他们的反对理由跟目前中国反对开征房产税的人们的理由相似：解决楼市问题应该从增加供给出发；该税会被转嫁而增加买房者的负担等等。实行综合不动产税以来，韩国内部对该税的褒贬不一。有些专家认为，虽然该税抑制了楼市投机，但同时增加了自住房者的负担。但总的来说，我认为综合不动产税的利大于弊。