最合算的购房贷款法
来源:互联网 发布:贵州大数据惩治老赖 编辑:程序博客网 时间:2024/04/27 15:42
最合算的购房贷款法 2004-8-19来源: 据银行的一项调查表明:在选择购房贷款的同时,90%的人都开始注重选择还款方式、合理贷款期限等问题。特别是一些预期较好的人,往往会提前还款。对于这部分人,选择贷款方式很重要。 目前,银行所能提供的贷款偿还方式有两种:借款期限在一年以上的,采用按月还款,具体可选择“月等额还款法”或“月等额本金还款法”偿还贷款本息(目前在北京普遍使用“月等额还款法”,今后会出现“等额本金还贷法”)。从贷款情况分析,选择8年到20年的客户群比较集中。 月均还款额的两种计算方式 月等额还款法是我们目前较为常用的,它是在你还贷的期限内,以固定的数目每月还贷;而“等本还款法”具体的计算公式为:月还款额=本金÷贷款期限(月)+(本金-已还本金)×月利率。从公式中,不难发现,每月的还款额并不固定,而是随着每月利息的变化而变化的,是一个递减的过程(公式中“+”后面的部分为利息,随着本金的减少而减少的)。以一套50万元的房子为例,首付10万元后,余40万元进行20年的银行按揭,如果按“月等额还款法”,每月还款额=本金×1万元的月均还款额=40万×69.24=2769.6元。也就是说,20年当中,你每月都要还这么多。 用“等本还款法”来计算,第一个月的还款额=40万元÷(12×20)+「40万元—40万元÷(12×20)」×0.00465=3519 元。由此可见,后一种还贷方式前期压力较大。但随着时间的推移,你的压力在逐渐减小。再看利息,“等本还贷法”,前期还的本金多、利息少,本金>利息。而从银行的测算看,“月等额还贷法”,如果还贷时间长,前期一直是本金<利息,对于20年的贷款期限,大约有一半的时间都是还的利息多、本金少。 “等本还贷法”比较值 既然利息总额都差不多,为什么“等本法”要值一些呢?因为,对于还款者而言还贷初期的压力较大,而“等额还款法”每月偿还金额相等,但其本金的偿还逐减,因而同样贷款期“等额还款法”所要支付的利息将高于“等本还款法”。 什么样的人适合“等本法”? 并非所有的人都要用“等本法”来还贷,还是要做自己的财政计划。 打算提前还款可少还利息。由于“等本法”前期还的本金多,所以,当你提前还款时,利息的损失就小。而“月等额还款法”由于前期还的利息多,本金少,则当提前还款时就要吃些亏。 目前高薪者,可减轻日后压力。假如你现在的资金较为雄厚,又不打算提前还款,建议你也采用“等本法”还贷。因为,这种方式前期资金压力大,但随着时间的推移,越到后来还款越少,越轻松。这种方法适用于现在薪金较高的阶层。如果你是一位公务员或者是一位工作四平八稳的人,建议你还是选择“月等额还款法”。 提前还款最好在5年以内 另外,许多人在偿还贷款过程中,随着经济实力的提升,愿意提前归还部分或全部贷款,由于现行银行商业贷款年利率5年内为5.31%,5年以上为5.58%,因此在确定提前还贷时尽量不要跨过5年的时间段。
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