通过淘宝司法拍卖购买房子，需要注意些什么？



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通过淘宝司法拍卖购买房子，需要注意些什么？

最近在淘宝网上看到司法拍卖的一套房子，地理位置，房屋质量都比较合适！关键是价格比市场价低三四十万！！对于收入单薄的题主来说实在是不小的诱惑！！！但是题主是第一次买房子，身边更鲜少有通过这种方式买房子的人可以咨询！希望万能的知乎能帮提主解答一下拍卖前需要注意的问题，需要提前咨询好的问题，以及后续会带来的问题！！有哪些风险！毕竟对于题主这种普通工薪阶层来说一套房子可能就是全家二三十年努力的成果，题主不得不仔细又仔细！！感激不尽！！！！

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13 个回答

知乎用户 网易产品制作人，作品《游品位》《布谷》…

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原帖地址：淘宝上的司法拍卖怎么样？ - 知乎用户的回答 - 知乎 这里匿名发了 房产拍卖并非猛虎，大众如果有心准备，也是不妨尝试一下的，尤其是在房价高涨的如今。 我在去年通过司法拍卖，购得杭州房产一户，这里讲一下具体的流程，以及需要注意的坑。大家…显示全部

原帖地址：淘宝上的司法拍卖怎么样？ - 知乎用户的回答 - 知乎
这里匿名发了

房产拍卖并非猛虎，大众如果有心准备，也是不妨尝试一下的，尤其是在房价高涨的如今。

我在去年通过司法拍卖，购得杭州房产一户，这里讲一下具体的流程，以及需要注意的坑。大家如果有什么疑问，也可以在这里留言，我看到会尽量回复。

首先说一下房产司法拍卖的流程，主要分以下几步：
1）筹备：准备资金，提交押金，报名参与
2）竞拍：参与竞标，赢得标物
3）付款：在规定的时间内支付全款
4）材料：联系法院，拿到司法拍卖所需的材料文件
5）洗白：跑房管局，档案局等，洗白房产
6）过户：完成过户，缴纳费用，拿到房产证，结束


很多人都说司法拍卖水很深，讲述了各种可怕的情况等等，根据我的了解来看，风险都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要准备充分，也是可以规避，或者降低的。
司法拍卖的房产，最大的风险来自三个地方：
1）产权是否清晰，是否有纠纷
2）业主，或者住客的居住，出租情况
3）户口问题

之前我很担心的，政府部门的不配合，低效率什么的，最后发现是多虑了，无论是法院的工作人员，还是房管局相应工作人员，都是非常热情负责的，这里赞一下浙江的公务员们


下面逐步讲一下各个环节的经验：

1）首先，最最重要的是，自己需要对房屋的价格，价值有一个足够的了解。我在决定竞拍房子之前，花费了足足6个月，看了70～90套房子（我比较懒，而且中间几次纠结放弃买房）。对于当前地区有哪些不错的小区，每个小区房屋分别都怎么样，成交价为都是多少，都非常的熟悉。这个是任何形式下，决定买房的一个基本前提，也是后面参与竞拍过程中，内心有底的保障。
2）在熟悉房屋之后，在淘宝上开始关注近期拍卖的房产，很快就发现一个很不错的小区，有一套满足我要求的房子准备拍卖了。恰好这套房子楼下的同类户型我看过，市场价比较透明了，在320万左右（毛胚），司法拍卖的这一套带装修起价220万左右，比市场价低100万。
3）锁定目标之后，就可以开始打探房子的产权问题，以及住户问题了。首先可以尝试通过淘宝公布的信息，查到拍卖的法院，然后去网上找该法院的网址，查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦。很可惜我这套没有找到对应的判决信息。
4）然后可以去小区找物业打探一下，可以通过物业打听到住户的购房时间（用来推算是否满两年，是否满五年），住户的物业费，水费缴纳情况（了解住户当前的经济情况，和居住情况），住户是否有购买车位（一般一手买房的人，购买的车位都是挨着单元电梯口的，这个可以购买决策加分）。
5）物业了解到，当前房屋应该是有人住的，就可以尝试直接敲门咨询了。我当时连续去了三次，终于在第三次敲门成功，进入屋子。这一次收获非常大，把几个重要信息都问到了。（房子为什么被拍卖，房子是几手的，住户和业主的关系，拍卖后住户怎么办，房子名下有没有挂靠小孩的户口）
6）通过上面的调研，基本上可以排除产权纠纷隐患，住户不配合迁出问题，以及户口纠纷维护了。这几个最大的风险排除之后，就是准备竞拍了。
7）淘宝的司法拍卖，必须提交押金报名，每个房产报名押金金额不一样，并且必须有2人或者2人以上提交押金报名参与，拍卖才会有效。这里我找了托儿，让他们也交了押金报名参与。（预防万一没有人喜欢这套房子，出现拍卖无效的情况）
8）拍卖过程就是一个标准的拍卖博弈了。每个人都有自己的底线，但是每个人都希望用最少的钱拿下，推荐的策略是，一方面通过报价表示自己势在必得（例如前期大幅度加价），一边不断观察对方报价（观察对手报价的涨幅，时间间隔），猜测对方的低价。
这里有几个技巧可以提一下，一个是出价的时间，可以卡在最后的2分5秒出价，这样由于没有触发“2分钟内报价则延长5分钟"规则，你的对手只有2分钟思考是否加价，而他们一旦出手，必然触发延时5分钟，那么你就确保自己始终有5分钟思考是否追价。
另一个是可以抢点，竞拍的后期，大家都是你一万，我一万的磨价的，但是遇到5的倍数价格时候，不妨跳一步（例如本该轮到自己出249的，不妨直接跳到250），抢这些点，赌对手的底线是5的倍数（如果对方底线是250万的话，那么你出250万，他就会放弃。否则让他出了250万，你就要251万报价才能赢了）。
最后想说一下，这些小技巧都是小技巧，最终是否拍下，关键还是谁的底线更高，这也是第一条说的，要足够了解市场行情，以及自己的需求，才能定下一个合适的低价。
9）完成拍卖之后，第一件事就是筹钱。拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付，这一点务必注意。现在很多银行是支持司法拍卖房贷的，具体可以淘宝上查，或者自己问。
这类司法拍卖银行房贷，是需要在竞拍之前去银行申报资格的，流程就是电话联系，说自己想拍什么小区什么房子，多少钱，是否首套贷款等等，然后根据银行要求提交材料，然后在银行回复说“问题不大”之后再去拍。（银行怕担责任，所以不会在拍卖之前和你签订任何合同，以及给予任何承诺，这里也算是有一些风险）
我当时准备了两套方案，银行贷款首选，找表姐借钱备选（提前和表姐电话沟通确认过）。拍卖完成之后立刻联系银行，正式签订合同，银行会承诺在限定时间内打款给法院。
10）余款缴纳完成之后，就开始走流程了。我一共跑了1次法院，1次档案局，5次房管局，全程都是自己跑。整个司法拍卖环节原业主是完全不联系，不参与的。实际上，如果我熟悉流程的话，完全可以1次法院，2次房管局搞定的。
首先建议先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户需要的注意事项，以及那些证明材料；
然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等等，法院一般都会配合你完成的，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。（负责我这一单的萌新法官，材料写错了好几个地方，后来给我重新做了一套材料，邮寄过来发现还有错误，然后再次重做材料邮寄给我）
11）拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产，这里我是陪着法官一起去解封的.(事实证明我完全可以不去陪同。。。）
12）确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封的，那么往往房产是抵押在银行手上的），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。房产清白之后是最危险的，需要立刻开始过户手续（因为房产解封之后，房子就是清白的，自由的。如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人，可能会引起麻烦。）
13）洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局查原业主的该房产是否当地唯一，以及购房时间满几年，出具证明。（这个流程目前有些混乱，法律上似乎不允许查他人房产信息，但是不查又无法确认税费等）
14)拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料，加上房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），就可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天（登报由房管局操作，我们等就可以了）
15）登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证了。
16）在办理过户过程中，和原业主沟通车位交易，家电等交易又是一通折腾，其中的斗志斗勇又可以写一个帖子了，这里就不细说。


整个司法拍卖从看到信息开始准备，到竞拍完成，到流程走完拿到证，一共花了一个半月的时间。意外的惊喜是原业主居然是满五唯一，个税全免，契税五折，全程只交了1.5%房价的契税，其他额外费用一毛没有，更是和中介一毛钱关系都没有。（恶心的房屋中介，一直欺骗我说必须有他们才可以过户，说房管局不会接受个人过户操作，说什么他们更安全专业，只要1%房价的手续费，我呸呸呸！）

回顾买房这个事情，几经波折， @VV酱 和苏胖胖在关键时刻给我的分析指导，以及女票 @双爷萌萌哒 在我纠结犹豫时候的鼓励和批评（怒喷），都起到了非常大的帮助。

编辑于 2017-01-1017 条评论 感谢

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York Ho

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最近在关注这个，所以也在找答案。前一个回答没有涉及拍卖房的几个主要风险：贷款问题，清场问题，户口问题。 拍卖房需要短时间内全款缴纳房款，之后根据是否异地法院等情况决定是否能办理按揭，多久能办下来，如果是淘宝拍卖，往往很难做贷款，流动性一旦…显示全部

最近在关注这个，所以也在找答案。前一个回答没有涉及拍卖房的几个主要风险：贷款问题，清场问题，户口问题。
拍卖房需要短时间内全款缴纳房款，之后根据是否异地法院等情况决定是否能办理按揭，多久能办下来，如果是淘宝拍卖，往往很难做贷款，流动性一旦衔接不好问题很严重。
拍卖房里很多带租约甚至恶意租约，买卖不破租赁，清场成本很大，要先调查清楚。
拍卖房，没办法查询户口情况，学区房慎重。

发布于 2015-12-048 条评论 感谢

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纹路

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原房屋所有者的银行按揭，欠款与买受人没有任何关心，不必关心。如有银行按揭，方便过户，因为原房产证土地证在银行，拿法院成交书后去取，还有钥匙。 一切以过户后产权登记为准。如之前未作证，法院会注明，此情况过户要交两次税。 有重大瑕疵，如摆过花圈…显示全部

原房屋所有者的银行按揭，欠款与买受人没有任何关心，不必关心。如有银行按揭，方便过户，因为原房产证土地证在银行，拿法院成交书后去取，还有钥匙。
一切以过户后产权登记为准。如之前未作证，法院会注明，此情况过户要交两次税。
有重大瑕疵，如摆过花圈等，法院会注明。
房屋漏水等可关注评估视频。
房屋过户所有税费，买受人承担，务必去房管了解清楚。二手房公积金贷款也先咨询当地房管部门。通常都是可以贷款的。
评估价格基本不包含装修费用，请综合考虑。
最好买已腾空完毕的房产，可确定装修保留完整程度。腾空房产无租赁麻烦。
原房主的户口是个问题。过来讨债的，直接赶走，敢贴公告，讨钱的，马上报警！
请综合评判，房屋户型，面积，阁楼，原装修情况，学区，水电气情况。
竞拍是一个技术活。
作为一名卖过多套，买过一套司法拍卖房产的，大概就是这些个人体验。

编辑于 2016-01-1614 条评论 感谢

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天玑会 天玑会律师法务圈儿创始人

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律师告诉你购买司法拍卖房的注意要点 这是“律师法务圈儿”里的一位玑友原创，转发到“地产圈儿”与“互助买卖租房”两个微信群，玑友点评：赞！看完可避免踩坑律师法务圈儿，面向靠谱律师及各企业机构的法务；地产圈儿面向房地产产业相关靠谱小伙伴；互助…显示全部

律师告诉你购买司法拍卖房的注意要点

这是“律师法务圈儿”里的一位玑友原创，转发到“地产圈儿”与“互助买卖租房”两个微信群，玑友点评：赞！看完可避免踩坑

律师法务圈儿，面向靠谱律师及各企业机构的法务；地产圈儿面向房地产产业相关靠谱小伙伴；互助买卖租房面向有买卖租房需求的玑友个人及相关专家

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昨天深圳都市频道第一现场报道的《法院拍卖房引纠纷，买房容易入住难》，再一次引起了大家的注意。拍卖作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道，并且拍卖房价格普遍低于市场价格，让很多人开始动起了购买司法拍卖房的心思。拍卖房看上去很美，美在价格低，美在有法院公信力背书，但是购房者在踏上购买拍卖房的征程前，一定要考虑到涉及的各种风险，否则很容易捡起芝麻丢西瓜，甚至血本无归，花钱买罪受。

笔者曾在拍卖房领域混迹多年，眼看着有投资客在拍场中发掘了商机，赚得大桶金，也眼看着有购房者在一生难得一次的购房中，因为染指了拍卖房落得钱财散尽，眼瞅着房子却住不进去。俗话说，高风险带来高汇报，广东客家俗语称：“食得咸鱼抵得渴”，若想拿下拍卖房，笔者认为，一个谨慎的购房者应当做到如下几点，供各位看客思索和参考。

一、仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，尤其是备注条款

通过这些条款，购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等；最重要的是，可以知道该房产是否有签订租约，是否欠缴其他税费等；比较棘手的有如下几个情形：

1、有租约

正如第一现场报道的例子，购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还有一个长期的租约，租赁期限长达15年，租客以“买卖不破租赁”为借口，声称“所有权归你，使用权归我”，拒不搬离房产。

有租约的情形也要进行区分，有些是担保公司，误以为赎楼就可以卖掉还钱，但赎完楼后一下子被查封房产，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，导致购房者入住难；有些是债务人，为了恶意抗拒执行，串通第三人签订了租赁合同，并且做足了阻挠购房者入住的应对措施；有些是真正的租客，租赁合同也是正常的租赁合同，合同到期就会依照约定搬走。租约签订日期也要注意，有些是在查封之前就签订了租约，有些是在查封后才签订租约，对不同的情形要进行甄别，以确定应对方案。

2、欠物业费

笔者亲身经历的一个案子：购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还欠缴物业管理费，物业公司已经提前申报法院了。物业费欠缴几年，其实本金并不高，但是因此产生的滞纳金，有些物业公司还是计复利的，利滚利几年算下来，又是一笔巨款。

3、欠税费、土地使用费

这个没什么好说的，欠国家的钱，除了咬牙缴纳，别想其他主意了。

以上种种，法院均不负责核实，也不负责清场交付，并且“相关未了受法律保护债务的处理，由竞得人自行核实并自理”。

二、算清税费

除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费，原本应该由卖方缴纳的税费，买方也应一并缴纳，还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，确定最后实际付出的成本。

关于贷款，虽说原则上需要一次性付款，很多购房者的资金实力不够。但实际上，打算办理司法拍卖房产按揭贷款的购房者在缴存拍卖保证金后，可以和银行沟通，向银行递交申请，经审核通过后，既可以获得银行的贷款意向书。或者采取和担保公司合作的方式，先付清购房款，再去贷款。只要保证在拍卖成交确认书规定的时间内付清全部款项即可。

三、实地看房

在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，租约多久，租金多少，是否欠物业费等等，通过实地看房，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助。

四、其他事宜

如果是学位房，房子上的学位、户口是否迁出；另外，是否有第三人主张所有权，是否有其他纠纷，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜。

很多事情如果是二手房买卖，一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题，但是购买拍卖房产，购房者就需要劳心劳力，自己去调查清楚再做决策。
当然，购房者也可以委托一位律师负责进行尽职调查，或者帮助处理后续事宜，包括收回房屋、费用清算等过程中的沟通和调解，以及有必要时进行诉讼。风险所在，机会亦在，把握得好，购房者就会以令人开心的价格得到心爱的房产，请记住，凡事预则立。