国家政策变更造成合同不能履行的，应当解除合同且当事人不承担违约责任

一、基本案情

原告（反诉被告）郑某与牟某系恋爱关系，欲购买房屋，故郑某与被告（反诉原告）张某于2010年4月7日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款人民币147万元，购买张某所有的北京市通州区玉桥东路502号房屋。 2010年4月16日牟某向被告张某交付购房首付款和定金82万元。在郑某与张某签订了《买卖合同》后，2010年4月17日国务院发布了国发【2010】10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称《通知》），该《通知》调整了原有的房贷政策，按照《通知》的规定，郑某不符合贷款条件，无法取得贷款，因此造成郑某没有能力再交付房款，无法继续履行合同。郑某故起诉要求解除双方买卖合同，要求张某返还购房首付款及定金82万元。

张某反诉称其与郑某于2010年4月7日签订《买卖合同》及补充协议，因郑某无法及时提供营业执照导致贷款手续无法顺利进行，导致合同无法履行。张某认为由于郑某、牟某的过错导致合同无法履行，同意解除《买卖合同》，但要求郑某、牟某承担违约责任按合同约定赔偿违约金。

法院经审理认为：郑某、牟某与张某签订《买卖合同》之后国务院发布《通知》，根据该通知精神，郑某、牟某无法依合同约定通过贷款方式支付剩余购房款，双方签订的《买卖合同》无法继续履行，此种情况系国家政策变更引起，不可归责于郑某、牟某，如继续履行合同对郑某、牟某明显不公平，现郑某、牟某要求解除合同并返还已付定金及首付款，法院予以支持。张某要求郑某、牟某赔偿违约金的反诉请求，法院不予支持。据此，法院判决：一、解除原被告签订的《买卖合同》；二、被告张某（反诉原告）返还原告（反诉被告）郑某、牟某购房定金及首付款；三、驳回张某的反诉请求。

一审判决后，双方均未提起上诉。

二、评析意见

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

（一）情势变更原则产生的基础和概念

情势变更原则的适用的重要价值在于，当合同原有的利益平衡因经济的激烈动荡而导致不公正结果时，施以法律的救济。根据民法通则、合同法关于公平原则的规定，在总结审判实践经验的基础上，该解释第26条规定了情势变更条款，主要解决合同订立后显失公平的问题。合同订立的时候是公平的，在合同成立后由于社会环境发生重大变化，使一方当事人遭受重大的损害，造成双方当事人显失公平，按照实际情况履行不了的，在符合司法解释规定的情形下，审慎、严格地适用情势变更原则。

情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更而使合同赖以成立的环境或基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许当事人通过协商或者司法程序变更合同内容或解除合同的原则。亦即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动、重大变化，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院解除合同、变更合同。

（二）情势变更的适用

如果合同订立的时候是公平的，在合同有效成立后由于社会环境发生重大变化，也就是作为合同基础的客观情况发生了变化，这种变化对原合同的成立和履行有重大影响，使一方当事人遭受重大的损害，造成双方当事人利益严重失衡，出现明显不公平的后果，这种情况下应当适用情势变更原则。情势变更原则实际上就是借助司法途径变更合同的内容或解除合同，以此来平衡由于社会的一场变动所引起的当事人双方的利益失衡，实质上就是在法律的框架下，由双方当事人来分担由于异常损害所造成的风险，以求公平。

首先，法院不能依职权直接适用。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已确定的条款或者撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险。这就赋予了法官一定的自由裁量权，可能造成法官对情势变更判断的恣意。《合同法》体现了意思自治的当事人主义，虽然对情势变更原则的规定是对合同自由的一种修正，其目的是为了实现合同正义，但如果允许法官依职权对合同的内容作变更，显然是对合同自治的干涉。因此，对于情势变更，法院应按照当事人的请求，根据公平和诚实信用原则并结合案件的实际情况进行确定，而不能依职权直接进行认定。

其次，人民法院在认定变更或解除合同方面应遵循一定的顺序，先协商，再调解。合同依法成立，即具有法律约束力，双方当事人应当按照合同履行自己的义务。由于外界的变化导致合同的基础发生重大变更后，当事人进行协商以期根据新的情况重新缔结合同，这种行为本身是一种体现诚实信用原则的行为，应该值得鼓励。因此，应当优先考虑在最大的限度范围内维持原有合同的效力。因此，如果合同有通过变更而履行的可能，应当首先变更合同，是否能够重新缔结合同，完全依靠双方的充分协商和谈判。协商不成的，人民法院应当坚持调解优先的原则，积极拓展调解工作领域，不断创新调解方式，将调解工作贯穿到合同诉讼的全过程。如果变更合同还不能消除双方显失公平的结果，则考虑解除合同。

引用情势变更条款应当把握的条件是：1、现实性上，应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。2、突发性上，情势变更，须为当事人所不能预见的。3、原因上，情势变更的发生不可归责于双方当事人。也就是由不可抗力、正常商业风险意外的其他意外事故所引起的。4、时间上，情势变更的事实发生在合同成立之后，履行完毕之前。5、后果上，继续维持合同效力，则会对一方当事人显失公平。

（三）本案的具体实际

本案中，郑某、牟某与张某签订《买卖合同》之后国务院发布《通知》，根据该通知精神，郑某、牟某不符合贷款条件，无法取得贷款，无法依合同约定继续通过贷款方式支付剩余购房款，因4月16日办理贷款前，郑某、牟某已告知营业执照在办理中，当日无法提供，并非主观故意拖延履行合同义务。郑某、牟某曾表示因不能办理贷款，如能将经营的店出售可以以145万的价格全款购买502号房屋，双方协商一直，后由于郑某、牟某未能出售店，再次要求张某降价时，双方未能协商一致，故双方签订的《买卖合同》无法继续履行，此种情况系国家政策变更引起，属于不可归责于郑某、牟某的情势变更，如继续履行合同对郑某、牟某明显不公平，郑某、牟某已经积极的履行合同并促成合同目的的实现，故非因郑某、牟某原因导致合同无法继续履行，故应当解除双方签订的《买卖合同》，且不能要求郑某、牟某承担违约责任。