二手房买卖中“跳单”行为之探讨

导读：二手房买卖中，涉及税费贷款流程较为繁琐。为了省心安全，无论卖方还是买方，通常会选择中介公司的协助办理过户和贷款。其中，中介公司安排预约看房是促成交易不可或缺的重要一步。但有时，交易双方尤其是买方为了节约开支，在一家中介公司安排看房后会私下与房东签订房屋买卖合同或通过其他报价低的中介公司成交。同时，由于中介公司本身机制，行业监管等问题，导致二手房交易纠纷的法律关系和过程更为复杂，本文就二手房买卖纠纷中关于“跳单”的法律问题进行探讨。

跳单行为之认定

在房屋中介行业，跳单俗称跳中介。是指房屋买卖合同交易双方在中介的居间促成下，买方在中介公司带看房源后选定了合适房源，为逃避佣金，通过私下与房东签订买卖合同或者通过其他中介完成交易的行为。跳单的最终目的是通过这种方式达到不付或者少付中介费的目的。

目前的司法实践中对跳单行为并无具体的法律规定，但通常来讲，可以概括为如下几个方面：

（1）买方是否与中介公司签订了带看协议书。一般来说，买方在通过中介看房时会与中介签订带看协议，即中介工作人员带着买方看了什么房子，并签下买方的名字以及身份证号码。

（2）中介公司是否提供了合适的居间服务。由于房屋中介机构众多，竞争较为激烈。在签订合同前，中介都不会收取客户佣金。在服务过程中，有的中介公司仅仅陪同客户看了一下房源，有的公司陪同客户查看了多套房源，并详细分析房源优劣，甚至积极与房东斡旋，为客户争取降低房价等实际工作。

（3）买方是否利用了中介公司提供的房源信息。通常房东为了尽快交易，会在不同的中介公司挂牌出售，换句话说，房源信息在中介是共享的，但是，有的房源是独家委托房源，有的房源虽然不是独家委托，但是在市场中得知此房源的中介较少或独此一家。

（4）买方实际支出的中介费用。通常中介机构收取的佣金比例在2%-3%之间，通常在数万元，跳单的目的就是为了减少这方面的支出，因而判断实际支出佣金可以作为判断跳单的重要依据。

跳单是否承担违约责任

我国《合同法》第424条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同具有诺成性、双务性和不要式性。居间合同的诺成性是指：委托人与居间人意思表示一致，居间人就有依委托人的指示进行居间的义务，而一旦居间人的活动取得结果，委托人就应支付报酬，合同即成立。其次，居间作为中介的一种形式，其宗旨是把房屋买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。

无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。因此，当居间人中介公司报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成买卖双方签订了买卖合同后就已经促成了合同。那么发生了跳单，签署了买卖合同，买方就应当支付中介费是毫无疑问的。

实践中，买房人通常也会货比三家，这是买房人一个正常的选择，挑选服务好佣金低的中介公司成交，但是由于居间合同的诺成性，不需要实际交付作为合同成立的要件，导致很多人误认为只有最后拿到房产证或者办理房屋交接手续后中介公司才应当收取中介费，从而造成跳单的发生，但实际上，根据《合同法》第424条的规定，中介公司只要提供了订立合同的媒介服务促成买卖合同的成立就可以主张收取中介费，如果买房人跳单，就会发生支付两份中介费的情况出现。

跳单行为之例外

当然，也并不是所有的跳单均系违约。卖方的房源如果没有与中介公司签订所谓的独家委托协议，即一定的时间将此房源委托给一家中介，此中介仅需向房东支付少额的委托费即可单独出售该房屋。买方通过其他中介得知此房源信息，买方有权选择报价低，服务好的中介公司促成交易。在中介公司安排看房后，即使签署了带看协议，买方也并未利用该中介公司提供的信息等条件的，也不构成违约。这是由于房源信息并非一家中介公司独家拥有，因此多家中介公司掌握房源信息，中介公司也会通过多种渠道兜售房源，这些都是买方易于了解房源信息的渠道，因此可以联系多家中介公司带看同一套房源，通过多家中介公司与房东斡旋，从而选择一家合适的，报价低的中介公司成交，这就不能说是一定利用了某家中介公司的信息，从而不能简单理解为只要中介公司提供了信息，就构成利用，根据谁主张谁举证原则，中介公司如果说买房人利用了这一信息，就负有举证责任。当然，对于买房人而言，有了一定的选择权，避免了因信息不对称而被中介吃差价等行为的发生。

中介费之承担问题

最后，发生跳单以后并不意味着买方一定要按照约定的中介费支付，合同法规定违约责任的范围以守约人实际遭受的损失为限，在中介费或者违约金过高于实际损失时，可以要求减少。以达到中介公司直接损失原则上予以赔偿。

《合同法》第427条规定，居间人未促成交易的，不得要求中介费，但可以要求委托人支付必要费用。毕竟中介公司付出了劳动和支出了部分费用，比如交通费等，而买方也享受到中介公司的服务，所以支付必要费用是符合规定的。