搞定购房签约

 

 1、定(订)购协议

 

　　购房者在确定好一个楼盘后，签订合同之前，开发商往往会要求购房者缴纳一定数量的定金或者订金，并签订一份定(订)购协议，约定购房者在几日内和开发商签订正式买卖合同，否则定(订)金不予退还。面对开发商提供的买卖合同及补充协议仔细研究后再决定是否签订订购协议和缴纳定(订)金，以免买房不成退款不得。

　　2、购房签约须弄清“合同主体资格”

 

　　我国法律规定，不具备主体资格签约无效，合同主体不相符签约也无效，无效的合同，在合同中所约定各项条款或细节、补充部分对签约双方均无法律约束力。所以，购房者在购房合同签字前，先从以下6方面查验甲方的主体资格。

 

　　1)开发单位、销售单位、所有权人是否一致。

 

　　2)卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。

 

　　3)一期工程和二期工程是否都具备预售资格。您所想要购买的房屋是否在预售许可范围内。

 

　　4)总公司与分公司是否都拥有合法销售权。

 

　　5)房屋中介代理是否具有正式委托的文件。

 

　　6)合同签约人是否具备签字资格。

　　3、“五证”是否齐全

 

　　国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证是购房者必须看的，购房者可以通过www.fc114.com或相关政府部门查询其证件的真实性。另外出卖人还应该出示“商品房销售(预售)样板合同”。

　　4、所购商品房的基本情况

 

　　首先要知道该商品房的用途、结构、层高及所处位置。其次要清楚你所买房屋阳台的面积，一般说来商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。依据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》 8.2的相关规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。

 

　　5、面积确认及面积差异的处理

 

　　在合同履行中会出现两种情况：

 

　　一是实测面积少于合同约定面积，这时买受人可向出售人索要退款；

 

　　二是实测面积多于合同约定面积，这时无论多出多少平方米，买受人都要按实测面积补足多出面积的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。从目前房地产交易因面积产生纠纷的情况看，属于后者的占绝大多数，因为这种操作方式有利于销售一方。因此在签订购房合同时，应该在购房合同中对该项的第二条进行标注，以免交房时因面积误差带来纠纷。

　　6、交房的时间

 

　　购房合同中都有“如遭遇不可抗力，出卖人可据实予以延期”这一表述，而“不可抗力”的准确意义购房人一般都不知其是何含义。我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，有一些开发商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒的自然灾害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，销售方不承担责任。这样的约定显然是对出卖人有利，减少卖方应承担的责任。出卖人不能把开发商自己的过错，如项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己应该承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的，最好明确“不可抗力”的范围。

　　7、违约责任

 

　　1)时间问题：根据对等原则，买卖双方在违反合同的过程中所规定的逾期时间应该一致：如买受人逾期付款的违约责任中规定逾期时间和出卖人逾期交房的逾期时间，还应该注意提出退房时，出卖人退款的时间；基础设施、公共配套建筑交付正常使用的时间；办理产权和国土证的时间。

 

　　2)违约金：第一种：银行同期活期存款利率和银行同期贷款利率支付利息，这两种都可以，但是存款利率要比贷款利率低很多，最好选择用银行同期贷款利率。第二种：应付款或已交款的日万分之一至万分之四，作为违约金。第三种：已付房款的一定比例。双方在协商违约金比例时要注意双方对等，且要适中，不然起不到约束作用。

 

　　3)退房问题：出卖人逾期交房、规划设计变更、产权和债权债务纠纷损害了购房者利益、产权证的办理等条款可能会涉及到退房的问题，一般来说开发商不愿意购房者退房，但是为了保护自身的利益，应该在合同上注明在某一条件下，买受人有权退房。

　　8、广告内容

 

　　是否写入合同商品房销售大都通过广告宣传吸引购房者，而广告的内容是否要体现在合同中，这就成了购房者在签订合同时与开发商争论的焦点之一。按照相关法律规定，广告的内容如果很具体、确定，在法律上它就是要约。作为要约，对方承诺了就应该作为合同条约。因此，关于广告中哪些内容要进入合同，哪些问题需要合同明确，这也是现在商品房销售过程中比较突出的矛盾，此外效果图不是规划图，购房者在购房的时候需要特别注意这两个细节问题。

　　9、基础配套与公共配套的权属问题

 

　　购房者必须弄清楚配套的基础设施(如小区内的网球场、游泳池、娱乐场所等等)不一定就是公共的配套设施，关键在于它是否纳入公摊面积来计算。不纳入公摊面积计算的基础设施就具有独立的经营权利，而纳入公摊面积的就归全体业主所有，可以供业主免费使用，如出卖人擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，买受人有权要求出卖人负违约责任。

　　10、及时备案

 

　　为了使你所购买的房屋“不会被开发商重复销售、抵押或查封”，请你及时在管理部门备案，以保证你的投资得到保护。

 

　　相关购房名词：

 

　　违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

 

　　产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

 

　　建筑面积：整幢住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。使用面积：即套内使用面积，系指房屋户内全部供用户使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。

 

　　公用面积：指住宅楼内的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。公摊率：公摊率＝公摊面积／套内面积销售面积：销售面积＝套内面积＋公摊面积容积率：容积率＝规划建筑内的总建筑面积／用地面积定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国民法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

 

　　订金：订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金