从房地产市场透视股市未来方向

在我国内地，由于居民投资习惯和投资渠道的单一，导致房地产投资与股市投资之间不仅有直接联系，而且关系紧密。
　　在各投资品种中，期货市场是少数人的博弈，缺乏群众性基础，由于投资风险大，让更多投资者望而却步。基金目前虽然不断发行，但基金可供投资的渠道本身极为有限，还有自身的局限性所限。而黄金市场在国内缺乏便利的流通，外汇市场又非一般普通居民轻易能参与的。所以说，可供全民参与的市场只有两个，一个是股市另一个就是地产。
　　目前我国的沪深股市只能买涨且不能全流通，市场的投资价值一直缺乏有效判断依据，导致投资者无法长期投资。股市的品种有限，而且由于信息不对称，普通居民往往把资金投入市场风险大的品种。股市自２００１年持续走熊后，长线资金悉数套牢，中短线资金也苦不堪言，普通投资者在伤心绝望后，陆续把资金从股市撤离。撤离的资金可选择的新的投资渠道唯有房地产市场。
　　中国人的传统习惯是“成家先立业”，成家要有房，立业之后的首个投资就是买房。“据统计，我国房地产业投资自１９９８年以来，已连续５年保持年均近２０％的增长。”尝到地产投资甜头的投资者发现，投资房产获得的利润远远高于其他投资，于是全国性的买房热欲演欲烈，甚至在一些省市出现了联合炒房的“购房团”。
　　２００１年，笔者在上海浦东买了一处房产，当时价格６７００元／平米，三年后该房产的价格已经超过１２０００元／平米，随后笔者朋友在各处购买的房产，在半年后都有超过３０％的涨幅，导致公司同事只要略有能力的都按揭购房，周围的朋友基本也按照这个思路，加大了对房地产的投资，可谓全民买房高潮已经形成。
　　大家早期普遍的做法是：买一套房子，首付２０－３０％，随后每月向银行返还贷款，由于住了自己的房子，减少了房租的支付。在２００２年前，仅仅房租就可以支付贷款，也就刺激更多人买房。买了房子，迅速升值，激励更多人投资，而早期投资的人也往往会落袋为安，卖掉大幅度升值的房子，在郊区买两套房子，一套自己住，一套租出去养房或者等升值再卖出，依此类推。笔者在与上海的出租车司机交流时发现，很多上海出租车司机手中都有几套房子，资金量大的买５０平方米以上的房子，资金量少的，就买１０－３０平米的房子。
　　到了后期，房价的持续上涨，房租无法支付贷款，要通过把工资一部分拿出来支付贷款，再后期，需要把一部分工资拿出来支付贷款，直到大到多数人都承受不起，最终导致工薪阶层买不起房子，房地产的泡沫也就开始形成。据国家统计局报告显示，２００３年，国内贷款占全部房地产开发资金来源的比率达到２３．８％，如果考虑到个人购房中使用的银行贷款，房地产开发实际使用的银行信贷资金已占全部资金的５０％以上。
　　伴随着购房热和房地产价格的攀升，大大刺激开发商的热情，于是全国各地的房地产开发项目都持续不断地上马。政府明显感受到这股炒房浪潮带来的负面影响。房地产泡沫的进一步膨胀，最终可能导致金融风险和社会问题。比如，投资者以房养房，不加节制的盲目投资，必然会出现资金链断裂而造成整个投资的崩盘，太多的破产者就会影响社会的稳定。在城市的旧城改造方面，拆迁补偿金也只能伴随房地产价格不断走高，否则有关拆迁的纠纷就会加剧。补偿金的大幅度提高导致房产商的利润减少，风险增大。房产商在开发相同地段时，就只能选择无拆迁纠纷的地盘进行开发，导致旧城改造无法进行，城市规模不断扩大，耕地被大规模占用。
　　新一轮宏观调控直接限制房地产贷款资金可谓对症下药。虽然局部地区在宏观调控后，房地产价格又持续上涨，但这种趋势无疑是属于上涨末期。目前，市场普遍认为，中国经济的快速发展很大程度得益于房地产的持续走高，政府不会轻易让地产价格下跌的。这种观点只能是一厢情愿。和股市一样，当价格处于高位时，众多投资者都不希望出现大比例下调，但随着大规模介入者不断减少，最终是久盘必跌。因此可以肯定地说，随着观望人群的增多，地产市场下跌必将在某一个临界点开始。
　　本轮房产上涨，是伴随股市的高位下跌逐步升温的，伴随股市下跌接近尾声，政府对房地产实施得宏观调控卓有成效的展开，地产价格的下跌会促使投资地产的资金逐步撤离地产行业，或者不再持续投向地产行业。而中国居民的投资渠道虽然比从前有了部分增多，但增多幅度有限，所以撤离了房地产行业的资金没有其他更好的渠道可以选择，重新投入股市是最明智的选择。
　　笔者也有幸认识了一批游刃于房产和股市的资金主力，他们自２０００年从股市撤离后，这几年在房地产行业又稳稳大捞一笔。
　　交流中我们达成一致，房地产市场如同证券市场的一样，马上要开始新一轮大洗牌，行业中上万家房地产开发公司，通过本轮洗牌，最终会保留２０％，这与证券市场中上千家证券公司，通过新一轮洗牌，最终会保留实力最强的２００家一样。在这次洗牌中，不排除相当有规模的一些地产商从房地产市场撤离，再返回股市。
　　中国股市庄股时代的结束是以中科创资金链的断裂为序幕，以各路庄家的崩盘为深入，以新疆德隆的跳水为尾声，可以说市场已经逐步走出庄股时代，进入具有真实投资价值的时代，或者说，市场进入理性投资时代。
　　何谓理性投资时代？既然是理性，就一定有判断标准，而市场本身的价值就是判断标准。中国股市的价值判断标准究竟是什么？前期轰轰烈烈讨论的净资产减持，再到后期的搁浅，但大家已经有一个大致的共识就是，市场的价值是净资产值上下２０％。
　　作为证券市场的直接主管，中国证监会是最希望股市长期走牛的，但国有股和法人股流通的问题，只能是由更高的决策层来作决定。国有股减持对于政府来说，按照市场价格减持是绝不会担上“国有资产流失”罪名的，这也是政府倾向采取的方案，但市场不认可，以脚投票。
　　现在，如果股市跌到１３００点以下，８０％的股票都跌到净值附近，国有股和法人股的减持问题也就迎刃而解了，也就不存在如何减持的讨论了，只存在何时减持的问题。可以说，下跌解决了最难解决的问题，为市场价减持奠定了良好的基础。股市的价值是跌出来的，只要持续下跌，股票回归到净值附近，不见底也该见底了。在全流通没有解决前，市场按照净值上下波动也是完全合理。
　　目前看，全流通的解决其实只需要决心，只要拿出方案，无论方案如何，市场都会迅速调整其价值核心，然后就会真正夯实底部，股市才真正具备长期走牛的条件。所以，任何方案的出台都是有利的，只要能够出台。即使方案不好，市场会很快跌出底部，然后开始走牛；方案好，市场会迅速确认底部，然后也该走牛了；方案不好不坏，市场也会盘整出底部后，开始走牛。
　　所以，我们的市场不怕解决全流通问题，怕得是没有信心不敢解决的问题。
　　对投资者来说，如果方案不明朗，意味着中国股市向下还有一定的区间，但是针对多数股票来说，接近净资产附近，持续再大跌的机会也就暂时被封杀了，这意味着机会越来越临近。投资者现在最应该坚定信心，保存实力，停止买房投资，并把手中已有的房产逐步变现，迎接真正牛市行情的到来。在没有最佳的投资方式或最佳投资点出现前，持币等待也是一种最佳的投资。