叫卖集体土地版“公租房 ” (zz)

叫卖集体土地版“公租房 ”

21世纪经济报道 王营 北京报道 2012-09-06 01:02:44

核心提示：在现实中，公租房有两种，一种是建设在国有土地上的，这是通行的公租房；一种是建设在集体土地上的，名称叫做“集体土地试点租赁房”。

在保障房大跃进的现实版中，限价房和经济适用房因其监管漏洞，总会发生转卖或者转租的牟利现象，但也许很少有人可以想象，“公租房”也可以转卖。

在北京各大房产网站，细心寻找会发现一些出售房源特征类似的帖子。这些被叫卖的共同特征是“公租房、有国家建筑用地备案、无风险，可使用50年”。这些房源虽属不同业主，但均来自昌平区沙河南一村上的巩华城（巩华新村）。

记者综合业主的说法以及翻阅资料发现，巩华城及北区回迁安置A区（居民）、巩华城及北区回迁安置B区（农民）正是昌平区重点保障房项目。沙河南一村卖“公租房”的做法，给了周边其他村庄更广阔的想象力。在沙河镇西二村，以往那些无产权出售的长期租赁房源，因价格便宜，也被挂上了“廉租房”的标签，以此来吸引购房者。

山寨“廉租房”

“你确定你们卖的这个就是国家规定的保障房种类中的廉租房？”

“确定。”坤达公寓销售员很肯定地表示。

按照销售的指引，从地铁昌平线出来，再乘坐两站公交就到了昌平区沙河北大桥。而后走过一条黑漆漆的小路，就到了所谓坤达公寓项目现场。此时，已是9月3日晚上8点钟，工地上仍然坐着三三两两休息的农民工，还有一辆吊车。

这个计划建7栋楼的小区里，部分楼栋正在施工，部分楼栋却已开始入住。在一些未入住的现房房间里，还能听到隔壁房间吵闹的打牌声。这些房间每间大约25-30平方米不等，但“麻雀虽小，五脏俱全”。房间里厨房、卫生间齐全，开发商还配送了电视、床、马桶等。仅从项目本身看，与由政府统一协调开发商建设的正版“廉租房”相比，居住环境并不差。

“拎包就可入住，”销售员告诉记者，相比市面上的商品房乃至小产权房，售价相当便宜。“根据面积，总价8.8万元到11万不等，折合单价才3500元/平方米左右，享受43年的使用权，并且如果遇到拆迁还能享受拆迁补偿。”

没有精美的宣传单、没有漂亮的沙盘。售楼处也极为简单，墙上挂着坤达公寓简单勾勒的户型图。然而，记者注意到，户型图旁边的规划图上写的却是“启航公寓”，户型图上的“坤达”二字是用胶布覆盖重新粘上去的。

记者曾于今年3月份在本报发表过关于小产权房的调查，而启航公寓就是由出售变“长期”出租的小产权房典型案例。

叫卖集体土地版“公租房 ”

原本长期租赁的小产权房，摇身一变成了“廉租房”？销售员告诉记者，“由于昌平区一些农村试点集体土地建租赁房，所以沙河这一带村庄均被划为保障房区域。”销售员信誓旦旦地表示，“我们在村委会看到过文件，这里还有卫星监测，如果我们是违规用地，那国家早就查处了。”

记者发现，在这个名为沙河镇西二村的村庄里，类似坤达公寓出售长期租赁房源的项目不在少数。针对沙河镇西二村土地使用性质，记者也向北京市国土局求证，该村是否属于集体土地建租赁房范围内。但北京市国土局相关人士称，集体土地试点租赁房具体名单属于内部文件。

令人生疑的是，如果有意向购买，购房者与开发商之间签订的是一份长期租赁合同。而开发商所能提供土地出让协议出让的甲方也是三位自然人。据说，这三人均为当地村委会成员。很显然，它是山寨廉租房。

出售“正版”公租房

如果说沙河镇西二村是山寨廉租房，沙河镇南一村被叫卖的公租房，似乎接近正版。

在北京各大房产买卖网站上，细心寻找就可以发现，这些房源均来自昌平南一村，业主统一将其标识为“公租房”，并一致表示，土地性质有保障，有政府批文。该公租房小区名称为巩华新村，也称为巩华城。出售单价从6000元到8000元/平方米不等，面积从60平方米到90多平方米，一次性购买可享受50年使用权。

一位出售60平方米公租房的董先生告诉记者，“南一村公租房分配人群只针对周边的大型企业北科院、北汽福田，以及周边的原住村民。今年10月份就可以正式拿到钥匙交房，交房的时候会有房产证，上面会写着公租房。如果有意向购买，需要去村委会花一万元左右进行更名。”

董先生称，这些房源在市面上是看不到的，只能从分到公租房的业主手里购买。而他就是周边大型企业的职工。他表示，自己当初购买了多套，去年10月份卖出一套。董先生目前所出售的公租房是60平方米，总价48万，单价折后8000元/平方米。而周边的商品房项目如保利罗兰香谷，目前均价17500元/平方米。

董先生还教了记者一个辨别“是不是受国家保护的正规保障房的妙招”：“要看这个小区有没有原住居民回来住，巩华新村的业主中就有原住居民的。”

自称为刘先生的就是南一村的原住居民。他告诉记者，巩华新村对于原住居民有一定的回迁指标。“按人头算，每个人可以购买20平方米，我们家三口人，就可以购买60平方米，60平方米以内是按照村集体指导价3800元/平方米购买，超过60平方米就要加价。”

刘先生称，除了政策内购买一套外，他还分别通过关系购买了3套“公租房”。“3套单价分别为5980元/平方米、5600元/平方米、6200元/平方米。”他目前所出售的房源，叫卖价为8500元/平方米。不过，他表示，他并不着急卖。“在国家大力清理小产权房的背景下，这个有政府批文的房子，以后肯定可以涨到1万元/平方米以上。”刘认为，自己当初的这个投资决定很明智。

由于记者表现出对产权的疑虑，刘先生明确告诉记者，前不久，他已经在村委会看到正在制作中的“房产证”，上面有明确标识为“公租房”。“我们这个是正规的，西二村那些都是违规的。他们都是没有批文的。”

公租房的模糊地带

在现实中，公租房有两种，一种是建设在国有土地上的，这是通行的公租房；一种是建设在集体土地上的，名称叫做“集体土地试点租赁房”。沙河南一村的公租房，便疑似集体土地公租房。

由于担心变异为小产权房，国土部一直对集体土地建公租房表态谨慎，而是仅称为租赁房。2012年1月，国土资源部终于松口表示，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级人民政府审核同意并报国土部批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。

2010年11月，北京市副市长陈刚在作报告时表示，“北京将进行集体土地租赁房政策创新，市国土局已与国土资源部沟通协调，牵头编制在集体土地上建设租赁房的试点方案，已经市政府批准。目前，市政府已正式向国土资源部申报试点。”据当时媒体报道，北京市共计试点5个村，预计建成公租房一万多套。试点的5个村庄中包括著名的唐家岭，但是否包括昌平南一村巩华城，未有明确信息披露。

2010年12月16日位于北京市昌平区北七家镇海鶄落村的集体土地租赁房项目宣告开工，成为政府许可下的首个在集体土地上建设的租赁房。据当地媒体报道，项目开工之前的一次北京市住房保障工作领导小组办公室联席会议上，相关主管部门对于海鶄落村集体租赁房提出的要求是，由村集体组织自建、自管，土地为集体性质不变，建成后不分割办理产权，“只租不卖”。

从这些综合信息看，沙河南一村公租房模式与海鶄落村类似。但无法确认的是，沙河南一村究竟是村委会自行建设的公租房还是也经过市政府主管部门审批？

记者于近期分别向北京市住保办以及北京市国土局核实集体土地建租赁房试点是否包括沙河镇南一村，但均没有得到明确回应。北京市国土局相关负责人称，“经查，集体土地建租赁房只有海淀唐家岭向国土部上报过，该项目具体信息应向昌平区核实。”

2011年10月，北京市规划馆曾向媒体公开展示过北京市31个保障房项目规划图，其中三分之一为公租房。而在公布的昌平7个项目中就包括巩华城及北区回迁安置A区（居民）、巩华城及北区回迁安置B区（农民）。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强称，这是一种很现实的问题。地方政府为了完成保障房任务的功绩，确实有动力用集体土地建租赁房的方式完成数字化的任务。而到具体分配、监管环节，就要看地方政府的意愿了。

陈国强担心的是，公租房中有一大部分是定向面对企业的。但到了企业手里后，分配权就归企业了。这很难说会不会滋生牟利空间。

记者查阅公开资料发现，昌平区公租房一贯的配租原则为“先企业员工、后居民”。南一村出售公租房业主所反馈的信息也符合这个配租原则。记者除了上述两位业主，也向其他出售房源业主进行了核实，所表述内容大致一致。这其中，也有极为谨慎业主，不愿多说。

有消息称，即将竣工的唐家岭新建的10万平方米公租房也有望以“集租”方式租给用友、百度等大型企业。