房子如何过户、学区房应注意啥 房博士热点问题集锦

365地产家居网 南京讯 外地人在南京买房需要什么条件？有贷款记录，但是之前的房子已经卖了，请问还可以贷款吗？想给孩子买学区房，有没有什么推荐的？……想买房的您是不是有很多的疑惑呢？笔者为网友挑出了房博士里咨询频率最高的十大问题，主要围绕公积金、商贷、契税、过户、户口、学区、商铺等热点，说不定就有您需要的！

1、 公积金和商业贷款问题

问：我曾经用商贷买过一套房，但是后来卖掉了，现在名下无房，请问再买一套房子算是首套房还是二套房？

答：您好，根据您的描述，你目前名下无房但是使用过一次商业贷款，建议您使用纯公积金贷款，有可能算作首套房，首付3成。

延伸：使用公积金必须符合以下条件：单位和本人须开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月（含6个月）以上，同时单位和个人住房公积金账户均处于正常状态可以使用公积金还贷。

商业贷款和公积金贷款是走两条线的，如果银行查不到贷款记录且名下又无房，有可能会被算作首套房。如果您之前用过商贷但没有用过公积金且目前名下无房的话，用纯公积金贷款的是有可能被算作首套房；如果您之前用过公积金且名下无房，用纯商贷有可能被算作首套房。但如果您之前用的是组合贷款，即公积金和商贷都有了贷款记录，会被算作二套。还有，目前来说，商贷是不可以转成公积金贷款的。

2、 公积金提取还款的问题

问：现在的房子是我用公积金还贷，我老公的公积金可以帮助还款吗？

答：您好，根据您的描述，您丈夫的公积金可以在你们买房一年内提取一次公积金进行还贷。您可以在每个月的1-15日工作日前去柜面支取。

延伸：二次使用公积金：如果想二次使用公积金需要符合以下两个条件中的一条：（1）、将第一套房的贷款还清并且卖掉；（2）、首套房家庭面积不超过100平米或家庭人居面积小于32平米；符合其中一条，可以二次使用公积金贷款。只有夫妻才可以共同用公积金还房贷。

南京市公积金管理中心客服热线电话96166咨询。

3、 过户（房产证上加名、去名）

问：我们买的是婚房，还没领证，两人都不是南京本地人，男方用公积金贷款还贷，请问房产证上可以加我的名字吗？

答：您好，夫妻之间可以在房产证直接添加名字的，婚后去房管局办理即可。

延伸：如果是非夫妻之间实现房屋的产权变更，需要去房管局办理过户手续。

过户所需交纳的税费与正常二手房所需交纳的税费相同：卖方要缴纳个人所得税为全额的1%或差额的20%，满5年，且为家庭唯一住所的可免征；普通住宅5年内营业税为全额的5.6%，5年以上（含5年）免征；非普通住宅5年内营业税为全额的5.6%，5年以上为差额的5.6%；过户费3元/平方米。买方需缴纳契税90平方米以下1%，90-144平米为1.5%、144平米以上以及二套以上房均为3%；过户费3元/平方米。此外还需缴纳110元左右房屋产权登记费和20元土地证工本费。

为了缴纳更少的税费，约定双方共有的这套房子中卖方只占1%的份额，买方占99%，那么在过户交纳税费的时候只需要按照卖方的这1%来计算税费就可以了，那么税费会少很多。

4、 赠与和过户，哪个更划算？

问：您好，我跟父亲共同持有一套房的房产，现在想把父亲那部分的产权转移到我这边，请问是过户好还是赠与比较好？

答：您好，这看您以后是否想把这套房子上市交易。如果想上市交易的话，建议您通过过户手续实现产权变更；如果以后不买卖的话，可以通过赠与的手段，因为接受赠与之后，受赠人再次出让房屋，需缴纳全部房款的20%所得税。

延伸：房屋产权的变更一般是通过过户的手续实现的。如果想通过赠与，需要明白以下几点：根据《继承法》有关规定，首先要看有无遗嘱。如有，需带上遗嘱、死亡证明、户口簿和本人的身份证到房管部门直接办理过户手续；如没有遗嘱，则需有其他有继承权的亲属放弃对该房屋继承权，必须到公证机关办理继承公证，然后持公证书、死亡证明、房产证等办理过户到房产所在区的房管部门办理过户手续即可。

（1）、法定继承不需要缴纳契税，但要税务机关办理减免手续，非法定继承需要缴纳契税，赠予房产的承受人要纳契税，税率各省市在3-5%的范围内确定，各省可能不相同，计税依据为评估价值或税务核定价值。

（2）、不享受减半征收的税收优惠。根据财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知(财税字[1999]210号)第一条规定“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。”享受减半征收的优惠只是针对购买而言的。

（3）、另外要缴纳证书工本费28元、登记费80元、测绘费等(需要测绘的话)。

（4）、按照评估价值或税务核定价值的0.05%缴纳印花税。赠予按偶然所得纳20%个人所得税。法定和非法定继承不缴纳个人所得税，因为未规定要缴纳。

5、 户口问题

问：毕业后留在南京工作，户口挂靠在人才市场，但是工作没有满一年，可以在南京买房落户么？想把父母的户口也迁过来，需要多大面积？

答：您好，您是南京的集体户口，可以在南京买房落户。在南京购买成套商品房（含二手房）达到60平方米，允许其本人、配偶和未成年子女整户落户3人，每递增20平方米可增办1名直系亲属落户。您需要购买满100平米，才可以将您父母的户口落户过来。

延伸：集体户包括单位集体户、学生集体户、人才流动服务中心集体户、社区集体户，是可以在南京直接买房的，户口随您所购买的房子变为个人户口。办理落户需要提交以下材料：申请书、产权证复印件（土地证、房产证）、买卖契约复印件（第1、2、3、24页）、身份证复印件、户口本复印件或户籍证明，需要您带着原件，方便审核。

需要注意的是：目前江宁、江浦和六合的户口按现行政策不能与主城户口互通。如果你想在江宁落户，也需要购买满60平米以上的房源；主城户口想落户江宁，也需要购买满60平米以上的房源。

6、 契税问题

问：买了第2套房，但还没交房。现在要是把第一套房卖了。契税怎么算？

答：您好，房管局会按照您购房合同鉴证时的状态来缴纳契税，也就是说，您第二套房在鉴证时是您的二套住房，契税也要按照二套房的标准来缴纳。

延伸：首套房契税：90㎡以下普通住宅，契税税率为1%，90-144平米普通住宅，契税税率为1.5%；144㎡以上的非普通住宅，契税税率3%。

二套房契税税率：3%。

7、 商铺

问：我在7年前以25万买了一套商铺，7年后以56万的价格出售，请问我需要缴纳哪些费用？

答：您好。商铺即非住宅交易与是否满5年无关。

卖方所需交纳的税费分为差额和全额征收两种方式。（1）、差额征收：营业税=差额征收（计税价格-购买原价）×5.6%；个人所得税=差额20%；土地增值税=差额30-60%；交易过户手续费=5元/㎡。（2）、全额征收：营业税=全额征收×5.6%；个人所得税=全额20%；土地增值税=全额3%；交易过户手续费=5元/㎡。是选择差额还是全额交纳税费，您可根据自己房屋的情况计算，哪个交的少就选哪种方式。

买方需交纳税费：契税=全额3%；交易过户手续费=5元/㎡；房屋产权登记费=550元/套。

延伸：商铺非商品住宅，不可以落户、不限购。购买商铺后主要的经济来源是租金，建议有兴趣的网友谨慎投资。

8、 车位

问：购买地下车库产权式车位需要缴纳哪些费用？

答：您好，产权车位按照非住宅交易来缴税。营业税：差额征收（计税价格-购买原价）×5.6%或全额征收×5.6%，个人所得税：差额20%或者全额20%，土地增值税：差额30-60%，全额3%。

延伸：不是所有的车库都具有产权可以买卖的。购买车库首先要确保车库是否是产权车库，若是产权车库，在购买后需要像住宅一样办理两证。

如果买卖，税费的征收主要有以下两种方式：

第一种方式：

（1） 卖方：营业税及其附加，差额征收（计税价格-购买原价）×5.6%；个人所得税，差额20%；土地增值税，差额30-60%；交易过户手续费，5元/㎡；

（2） 买房：全额契税，3%；交易过户手续费，5元/平米；房屋产权登记费：550元/套。

第二种方式：

（1）卖方：营业税及其附加，全额征收×5.6%；个人所得税，全额20%；土地增值税，全额2%；交易过户手续费，5元/㎡；

（2）买房：全额契税，3%；交易过户手续费，5元/平米；房屋产权登记费：550元/套。

9、学区

问：本人下关户口，想买学区房是否需要达到60㎡，需要提前多久购置比较妥当？我们没有房子和父母同住，无贷款记录，买二手房时是否可以选择公积金贷款？

答：您好，由于您是主城户口，购买学区房时没有60平米的面积限制，一般学区基本要有半年的提前期，学区的调整并没有时间规律，可以到相关学校进行咨询。按照您的描述，您再购买学区房时可以使用公积金贷款，前提是之前没有用过公积金。

延伸：

购买学区房需要注意：（1）原户主的户籍有没有迁出。如果没有，新户主户籍无法迁入，孩子自然也上不了学校。

（2）所购房屋学籍的使用情况。相当一部分房主由于各种原因，在孩子未毕业时就考虑售房或已售房，这样就存在学籍占用的情形，为避免风险，购房者应准确知晓该房学籍的占用情况、占用时间（南京目前的学区政策为：每5年只允许一个孩子入学），并以此推算自己的孩子能否顺利按时报名、入学，对此，要求房主必须在卖房时必须如实告知学籍的使用状况。

学区的问题常常会有变更，365地产家居网独家制作的专题或许能为您提供一些建议，猛戳以下链接：http://www.house365.com/d0t1l2p3/1000000/2012/08/11/223941/。

10、以公司名义买房

问：我名下已经有两套房了，被限购了，现在想以公司的名义买房，请问契税是多少？

答：您好，以公司名义购买房产，契税按3%征收。

延伸：公司购买房产是不能办理房贷的，要么一次性付款，要么申请其他形式的贷款。如果真的买到了，将来需要转让，代价会更高昂。公司房产转卖时，除了要交营业税和印花税外，还要缴纳土地增值税，非常高昂。一套接近200万元的房产，如果出售则相应的土地增值税可能达到20多万元。（365地产家居网  季娜）