一线城市房价集体下跌暗藏啥玄机?

　根据国家统计局最新发布的数据，7月份，北京、上海、广州、深圳四个城市的新房价格分别下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%；二手房价格环比跌幅则分别为0.8%、0.9%、1.1%和0.6%。从环比数据来看，四个一线城市无论是新房还是二手房房价，都呈现出全面下跌的态势。在浓重的观望情绪笼罩之下，市场进入了一个更加胶着的时期。

  面对房地产市场的低迷，目前已有35个二三线城市已取消限购或部分调整限购政策，只有10个城市仍然在苦苦艰守限购政策不放松，但取消限购政策的效果并不能令人满意。而一线城市中的北京、上海、深圳则明确表态不会松绑限购。

     就在稍早之前，坊间就有传言：上海限贷政策正酝酿放松，重新定义贷款中“首套房”的概念。但上海建行的内部人士则表示：未听说有相关文件，上海市建设银行仍在执行以前的房贷政策。笔者认为，如按照当前一二三线城市分类，跌幅分别为1.2%、1.0%和0.9%，也就是说，从结构上看，一线城市跌幅最大。那么一线城市的房价为何下跌？现在是否是抄底好机会呢？

      首先，2013年一线城市房价疯狂上涨，严重透支了刚需和社会的购买力。  数据显示，2013年9月，北上广深四大一线城市房价同比涨幅首度携手超过20%，领涨全国楼市；此后三个月，四大一线城市的房价一直延续着超过20%的惊人涨幅。这就造成一方面投资和改善型群体的需求得到集中释放，另一方面随着房价的大幅上涨，又有一大批中产阶层加入了买不起房的队列之中。这样就会直接造成今年一线城市房地产市场成交大幅萎缩，观望氛围浓郁。

     值得关注的是，中央政府目前严罚官员腐败，提倡从政清廉。而随着不动产登记制度的推出，房地产税的开征预期日益明显，这使得很多腐败分子开始将自己在一线城市的所有房价抛向市场，他们为了快速变现，往往在低于市场价的5%至10%抛售，而腐败官员暗中抛售房产，也直接打压了一线城市的高房价。

再者，开发商从“假降价”到“真降价”。相比二三线城市的救市和刺激做法，一线城市在限购限贷政策上依然从严，这使得整个市场成交量总体低于历史平均水平。当房企的销售业绩持续下滑、库存压力持续加大时，房企会采用以价换量的策略，从之前的购房送装修、车位、零首付等噱头营销，然后到实质性的打折降价，一线城市的价格因开发商降价促销而“扛”不住了。

其三，7月份的经济和金融数据令人大跌眼镜，也使人们放缓了入市购房的步伐。从经济数据来看，7月固定资产投资同比增长17%，低于市场预期0.4个百分点。除了基建投资稍好一些外，房地产投资、制造业投资都出现了不同程度的下滑。

从金融数据来看，人民币贷款增加3852亿元，同比少增3145亿元，降幅之大历史罕见。社会融资总额规模在7月也大幅下降。2014年7月份社会融资规模为2731亿元，分别比上月和去年同期少1.69万亿元和5460亿元。这也从另一个侧面反映了人们对未来经济预期的悲观，进而影响到了房地产投资活动。

最后，热钱流出，直接对一线城市房价造成致命打击。社科院发布报告称，2014年第二季度，发达经济体总体上企稳回升，但美联储退出量化宽松(Q E3)政策可能在2014年10月正式退出，并可能于2015年二季度前后首次加息，可能使得热钱开始回流美国等发达经济体。笔者认为，我国在今年第三、四季度会面临热钱流出压力。随着热钱的流出趋势明显，人民币汇率将处于宽幅震荡贬值的趋势之中，一线城市以高信贷堆砌起来的高房价，也很难长期维系。

面对一线城市房价连续出现调整，很多投资者认为，现在是进场抄底的好时机。但是笔者认为，一线城市的房价调整才刚刚开始：一方面一线城市的房价尽管出现下跌，但是跌幅并不深，现在抄底很可能还是抄在了山头上。另一方面中央政府希望看到一个健康的房地产市场，就是主要以消费为属性的繁荣市场，那么现在动辄400-500万一套的一线城市房价，离开消费型住房的距离还太远，即使跌去70%也不过份。

  一线城市一直被视为“楼市风向标”，在很多既得利益者看来，一线城市的房价只会上涨，不会下跌。但是他们却忘记了，随着开发商的促销、腐败分子抛售、热钱的流出、经济前景的不乐观，一线城市涨了10多年的房价终究还是要步入大调整周期的。由于北、上、广、深这些城市房价泡沫过大，其跌幅当然会远比二三线城市更加惨烈得多，而且这个调整周期将会很慢长。