2016 年全国房价会呈什么趋势？

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作者：夏可
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房价现象，无非是货币现象和国内政策现象的一种集合体现，要预测房价是涨是跌，必须弄懂两点：1.国内的货币现象是什么样的；2.政府的意图是什么样的。我们从这两个方面来分别分析一下。
国内货币大环境
M1（货币）=M0（流通中现金）+单位活期存款；

M2（货币与准货币）=M1+单位定期存款+个人存款+其他存款。

外汇储备2015年6月份见顶，随后一直下行，对比M2的增长率，可以很明确的发现，从2015年6月开始，M2增长率脱离一个指数增长函数开始走平，外汇储备是人民币之锚，外储的下降直接导致基础货币供应量的减少，M2增速下降。

进出口都呈现下降趋势，只不过进口减少的幅度比出口减少的幅度更大，所以顺差有时候反而还会增加，这叫衰退式顺差进出口都呈现下降趋势，只不过进口减少的幅度比出口减少的幅度更大，所以顺差有时候反而还会增加，这叫衰退式顺差

再加上人民币汇率的不断走低，贬值的预期又会导致国内资金向国外抽离，使得外汇储备进一步走低，进而使得国内的基础货币进一步减少。而国内目前的货币乘数实际上已经到达历史高点，通过提高货币乘数来增加流通货币的供应量空间不大，所以就大的国内货币环境来看的话，是通缩。有人可能会说，可以通过无锚印钞的方式，增加国内货币供应量，然而这并不可持续，原因有二：1.无锚印钞，会使人民币贬值预期更加强烈，会进一步促使资金外流，从而使得外汇储备进一步减少；2.不利于供给侧改革，会使得过剩企业进一步苟延残喘，企业债务进一步堆积，从而导致更严重的债务问题。所以，无锚印钞无异于饮鸩止渴，ZF不会持续做出这种行为。

进一步分析5月经济数据，看看近几个月的国内货币相关数据

近几个月M1大幅上行，M2增长却下降，近期，M1和M2的剪刀差越来越大，主要是因为企业活期存款的大幅增加，但是没有好的投资项目，大量资金沉淀在银行作为活期存款存在而没有进入实体经济中，资金空转。那为什么企业的活期存款会大大增加呢？企业活期存款增加，无非两种途径：1.定期转活期；2.新获得大量的活期存款。通过数据得知，企业定期活期存款是同时增加的，可以看看下图，而且企业并没有把定期转活期的动力

那么，主要原因就是2了，新获得大量的活期存款，活期存款哪里来？政府&个人加杠杆，政府加杠杆，数据可以直接从财政部公布的财政支出数据获得，搜中国财政部，可以看到每月的财政支出数据，从去年下半年开始，财政支出增速大幅增长。而个人加杠杆，主要是把钱拿出来去买房，可以看看下图。

蓝色的线代表个人储蓄存款余额，从2015年底开始，大幅下降，主要是拿钱去买房了，居民储蓄转移到企业，成为企业的活期存款。蓝色的线代表个人储蓄存款余额，从2015年底开始，大幅下降，主要是拿钱去买房了，居民储蓄转移到企业，成为企业的活期存款。

综上，国内的货币状况是，大方向朝着通缩的方向在发展，ZF加财政杠杆，居民加个人杠杆，现金大量转移到企业活期账户上，然而企业没有强烈的投资意愿，大量资金流在银行空转。

ZF意图

要想读懂ZF意图，必须知道一些经济周期的基础，下面先解释一下

首先看一幅图，下图为美国1900-2000的GDP走势图，时间周期拉倒这100年来看，可以明显看到，这一百年，美国每单位资本产生的真实GDP的增长平均保持在略低于2%左右，并且没有波动太大。然而具体细分到每年，我们可以发现，其GDP走势，是在一条直线上下不停的窜动，有时候波动大，有时候波动小。背离趋势线的波动最主要是由于信贷的扩张以及收缩，也就是信贷周期：1)长债务周期(50-75年)(the long wave cycles)2)短债务周期(5-8年)，又叫商业/市场周期。

美国1900-2000 GDP走势图 美国1900-2000 GDP走势图

短期债务周期与长期债务周期

衰退与萧条

那中国是怎么玩的？

上面是典型的西方经济模式，而中国不这么玩，由于中国有强大的ZF，敢做美国政府想都不敢想的事，因此就出现了过去十几年的神奇中国模式。在中国模式中，有一个蓄水池的概念，这个蓄水池吸纳流通货币和信贷；使过多的货币和信贷不会流入民生领域而造成严重的物价上升，通过这种方式逆短期债务周期，使经济持续高速发展。过去十几年，这个蓄水池主要是房地产，然而作为超发货币和天量信贷的蓄水池，房地产业十几年来持续的资金流入，造成了更严重的后果，造成了其严重的产能过剩，跨入了长期债务周期中的萧条期。

由于房地产长期作为蓄水池以阻止短期债务周期造成的经济衰退，房地产上下游产业（钢铁、有色、水泥等）持续扩张，造成严重的生产过剩，当房地产行业持续向好，正向反馈能掩盖很大一部分问题。但现在，房地产行业已经触及天花板，严重的库存已经远超需求，当需求反转，房地产行业常年累积的问题就会爆发。现在我们经常谈到的两个词，去库存，去杠杆，去什么库存？房地产库存；去什么杠杆？很大一部分是房地产上下游产业的杠杆。现在的现状是，由于需求的反转，很多房地产上下游行业每年产生的新增负债已经大于其收益和货币的增长，这事实上已经属于行业的萧条了，由于涉及的行业主要属于房地产上下游行业，所以我给一个词：局部经济萧条。

结合一二月份信贷数据，不难验证。简单以一月份信贷数据说明

一月信贷规模：天量的2.5万亿。其中企业长期信贷规模最大，为10600亿。这笔钱去哪了？不用思考，肯定是大型国企或者央企，这是中国特色的贷款模式（银行主要放贷给粗大笨的国有企业，而对广大的、为中国创造巨大活力的中小企业严重惜贷），按照猜测，这笔钱应该主要去了供给侧改革相关国企、央企。

知道这些还不够，还必须读懂近期发布的一些政策，才能去猜测ZF意图。

首先看一下ZF近期几个大的动作：供给侧改革、信贷放水、房地产降首付、鼓励农民工买房

、中国人民银行发布《全国银行间债券市场柜台业务管理办法》

其实这些政策，是针对中国目前的局部萧条局面打出的一套组合拳，我想称这套拳为债务转移拳，为什么这么称呼，我们来慢慢探讨下。

供给侧改革，其目的主要是降低过剩行业杠杆，重组合并其债务

信贷放水：增加过剩行业货币增长，但如此大规模的放水政策，必然会有相当一部分货币流入民生行业，全民吃通胀，将过剩行业的债务转移到居民身上

房地产政策：稳住过剩行业收益率。降首付，维持房地产行业火爆，让居民用未来的财富维持过剩行业的利润，将其债务转移到购房者身上。当然房地产同时也继续作为蓄水池吸纳超发货币，控制通胀

《全国银行间债券市场柜台业务管理办法》 ：让普通民众投资银行间债务

综上政策，看得很明白了，这就是一场针对局部萧条行业的债务转移运动。ZF通过增加自身财物杠杆以及居民个人杠杆的模式试图转移企业债务，将企业债务转移到国家以及个人身上，希望企业能在得到相应的资金支持后，出去投资，从而拉动国内经济的发展，帮助国家走出经济困境。然而，结果却是，企业拿到了钱，不肯在国内投资，为什么不肯去投资？很简单，投资不赚钱，现在国内的经济状况确实差，赚钱的项目少得可怜。倒是有不少企业，出国投资，如果关注经济的话，最近可以经常听到说很多大企业收购了某某外国公司多少多少股份，企业的对外投资行为，会使得国家的外汇储备进一步被消耗，贬值预期会更加强烈，所以最近政策又开始转向。

结论

分析完国内的货币情况和ZF意图，得知在大的环境下，国内信用是处于由扩张转为收缩的中间阶段，国内货币供应会逐步趋紧，那么房地产作为国内资产，下跌一定是主旋律。然而由于前一段时间，由于ZF试图通过增加自身财政杠杆和居民个人杠杆来缓解企业的债务问题，进行政策的干预，希望将企业债务转移到国家和个人身上，导致过去的大半年房价的疯狂。但是现在，ZF发现此举并没有按照期望的路径发展，那么政策会如何演变？最最希望的，当然是能在国内挖掘新的投资热点，并能引导企业进行投资，重新激活国内经济，而这些投资热点也就是之前一直提到的战略新兴产业，新兴服务业。但是短期想要激活，基本不可能。ZF也不可能主动去刺破房地产这个大泡沫，因为这个就是一颗核弹，爆炸后的结果，谁也不知道会有多严重，1998年的海南房地产试验，就是一个很好的先例，20年过去了，海南三亚的房价也没有回到那时的水平。所以，增加财政杠杆和居民杠杆的行为会继续，但是不会向过去大半年那么疯狂，在大的通缩环境压制下，会维持高位缓慢上行or横在高位，这能解决问题吗？当然不能，但现在确实没有办法，只能拖，拖到什么时候，拖到新的经济热点出现重新激活国内经济或者别的国家（比如美国）出现大的金融危机，跟随金融危机一起刺破房地产泡沫，然后以低价的国内资产迎接国际资本逃往中国，重新构筑起经济的繁荣。

所以，对于房地产，几年内可能出现的状况有：

1.新的经济热点出现，重新激活经济，房地产继续繁荣，房价继续上升－－－－－可能性微乎其微

2.别的大国，经济出现严重问题，引发全球金融危机，中国房地产泡沫跟随着一起被刺破－－可能性很大

3.国内顶不住通缩压力，被动刺破房地产泡沫，引发全球金融危机 －－－－－－有可能，但没2大

所以，要我选择，我宁可等待，买房投资的话，风险太大，这个生意不合适，自住的非得买的话，能买一线的，不买二线的，能买市中心的，不买边缘地区的，一起以房子的流动性为第一考虑要素。

当然，我绝对不会认为，中国的房地产会像日本一样断崖似的下跌，跌幅也不会像日本那么大，特别是一线城市，原因有三。一.中国ZF手上的调控政策更多，权利更大，不会任由房价大幅下跌；二.中国城市化还没有完成；三.中国经济潜力依然巨大，中国是个大市场，经济虽然暂时遇到困难，但绝不会因此停滞，科技创新，虽然不如美国，但现在已经紧跟上美国脚步，中国的服务业也将会成为超越美国的存在。所以与其说房价的崩溃，我更愿意说是周期性回调，回调周期可能会长达好几年，一旦中国走出通缩，找到新的经济爆发点，房地产也会随之回暖，现阶段的中国跟1997年－2000年的中国状况很像，有兴趣的可以去研究一下当时的情况。

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2016年7月17日更新

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6月份经济数据出来了，稍微说一下我的理解，以及通过最近的一些政策推倒出ZF意图。

关于货币供应

M2同比增长率11.8%，M1同比增长率24.6%，M1,M2剪刀差继续扩大，货币的供给是在不断的加大，但是新增的货币，并不能产生新的信贷，整体货币供应量依旧趋紧

M1增速不断上涨，原因是大量企业资金回笼后处于观望态度，没有好的投资项目，资金放在银行空转，这个从近期民间固定资产投资数据即可证明，民间固定资产投资不断下行M1增速不断上涨，原因是大量企业资金回笼后处于观望态度，没有好的投资项目，资金放在银行空转，这个从近期民间固定资产投资数据即可证明，民间固定资产投资不断下行

M2增速依旧下行，维持之前判断，信贷周期正在从扩张转为收缩，而信贷收缩周期，以房地产、股票为代表的资产价格，大趋势向下，1-4月份短期房地产市场火爆是由于国家政策导向所致，短期上涨，不改长期大趋势。5-6月份，房地产市场各项数据已经开始出现回落。

而且现在政策已经转向，关心国家政策的人，最近半年可能都会有一种感觉，感觉高层传达出两种不同的声音，一种是针对需求侧的改革，也就是1-4月份干的事，放出天量信贷，鼓励居民加杠杆，增加住房需求，然而结果是，增加的信贷转化为企业活期存款，资金空转，不能拉动经济脱离泥潭，反而把房地产泡沫越吹越大。5月份的“权威人士”的讲话是一个高层态度转变的转折点，全面转向供给侧改革，从最近新出台的相关文件，可以解读出现在ZF意图，先列出最近几个比较重要的事件。

7月3日：中国保监会公布一份重要文件：《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》，这份文件，简单来说，就是将保险业的资金引入大基建行业，还允许加杠杆，按照保险业资金测算，能为实体经济注入万亿资产。大力推广PPP模式（公私合营模式）

7月14日，国资委对外表示国企改革试点全面铺开，选择多家企业开展国有资本投资公司试点、中央企业兼并重组试点、国有资本运营公司试点。此外，国资委昨日宣布，中纺集团整体并入中粮集团，成为其全资子企业。

7月15，发改委：国家将对PPP进行统一立法

由此可以猜测ZF意图，由于今年1-4月，房价泡沫增长过快，地王频现，高层对房地产的政策导向，从支持、鼓励、引导，变为观望甚至收紧，然而如果没有房地产对经济托底，中国经济将会进一步下行，所以，想要托住经济不下行，就得找到新的增长点，现在，ZF的意图是不再刺激房地产业，而是大力发展基建行业，积极开展PPP模式，通过PPP，将民间资本引入实体经济，从而使得企业大量的活期存款能重新投入实体经济，创造增量信贷，提升M2增长率，尽量补齐信贷缺口，延缓信贷收缩速度，延长改革时间周期，在此期间，引导过剩行业进行合并重组，发展直接融资，减少企业债务。所以，从理论上来说，2016年，将不再会出现向前几个月一样的房地产火爆情况，能托住不下行已经是最好的结果，因为在政策上托底经济的主体，已经从房地产切换到基建。

（房产下行，基建托底）（房产下行，基建托底）