房地产不良资产的形成原因

        从最近几年的银行贷款数据来看，房地产类的贷款已经成为银行贷款的主要方向，在这样的情况下，房地产行业的贷款风险慢慢的显现，而且随着政府对房地产的宏观调控，房地产企业也面临着新一轮洗牌，那么随之而来的房地产不良资产愈来愈多，那么房地产不良资产是如何形成的呢？

        房地产行业不良贷款在商业银行的主要存在方式为房地产开发类贷款、房地产流动资产贷款、个人住房贷款和个人商用房贷款。

        房地产开发类贷款是银行向房地产开发企业开发的企业的房地产项目发放的中长期贷款。用于开发项目的土地使用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等产生的费用；房地产流动资金贷款是指银行向房地产开发企业发放的用于生产周转的流动资金贷款，属于短期贷款，用于垫付城市综合开发、商品房开发、土地开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金；个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请个人住房贷款时必须提供担保，目前个人住房贷款主要有公积金贷款、自营贷款和组合贷款三种；个人商用房贷款是指银行向借款人发放的购置新建自营性商品用房和自用办公用房的贷款。

        对于房地产不良资产的形成主要是四个方面，包括政策因素、市场因素、信用因素和行业因素。首先，政策因素，各地方政府出台“限购令”“销售房屋限制价格”“金融限贷”“房产税”等等，这在一定程度上对房地产贷款造成了很大的影响，政府出台房地产宏观调控政策，在随着时间的推移下，累积的效果也会慢慢的显露，在这样的情况下，房地产行业贷款的整体风险无疑将继续上升。

        其次，市场因素，市场风险主要发生在市场供求双方变化。由于政府的宏观调控，投资者相对来说更加小心翼翼，这就导致市场不景气，不管是从土地储备、施工建设亦或是楼盘开发或者最后的房屋销售，如果房地产在上述环节中有一个出现问题，那么就会造成资金链断裂，这样房地产风险就会转化为银行风险，导致银行房地产不良资产增加。

        再次，信用因素，不管是哪种不良资产，信用都是产生的因素之一，在房地产行业中，信用方面产生不良资产主要是来源于开发商信用问题，个人信用问题相对较少。当一旦出现开发商违约的情况，房地产不良资产就自然暴露，特别是如果导致退房潮的出现，那么房地产行业贷款的风险将会无形增加，所以开发商的道德品质和社会责任感至关重要。

        最后，行业因素，当前市场大部分中小企业多为私营企业，如果出现经营管理不规范或者抗风险能力薄弱，对商业银行房地产行业贷款都会构成一定的风险。