简单计算一下，发现炒房一点不划算

简单计算一下，发现炒房一点不划算

按照我在的城市的现在房产水平计算一下，100平6000一平，2年涨幅是25%，一般也就这样的幅度，7500一平，100平一共75万，看起来你赚了15万，但是你实际赚了多少？

各种费用：
60万买卖的时候要交契税3%，及各种费率大约4%，就是2.4万

这时你要交两年银行的贷款，你现在的水平只能贷60%，就是只能贷36万，你要出24万，24万2年一般点的投资，哪怕是买基金投资都能收到15%的收益，也就是你至少损失3.6万的收入。

36万2年的贷款 你要还2.1万的利息，加上提前还款的罚金，一般要2.2万

这种情况下你要卖房，
75万要交5.5%的营业税 4.125万
交易费：1%的成交价    0.75万
土地增值税按评估价的0.7%计：0.5万
个人所得税，差额的 2% 15万计：0.3万
零星的办证，测绘什么的：0.1万 
通常你是没有那么多钱来交清剩余贷款的，要找个中介公司帮你倒一下款，一般收取房价费用1－2%，就按照1%计算是0.75万

理论利润计算＝15－2.4－3.6－2.2－4.125－0.75－0.5－0.1－0.75＝0.575
投入成本24万
利润率＝0.575/24=2.39%

就和存银行的定期差不多

如果2年涨幅是50%，那就是9000一平，100平一共90万，赚了30万，实际是多少呢？

现在没有40%首付了，最少50%了，就要出30万了，资金占用损失两年是30*15%＝4.5万

当然利息也少了点，2年利息是1.7万

卖房费用
90万要交5.5%的营业税 4.95万
交易费：1%的成交价    0.9万
土地增值税按评估价的0.7%计：0.63万
个人所得税，差额的 2% 30万计：0.6万
零星的办证，测绘什么的：0.1万 
通常你是没有那么多钱来交清剩余贷款的，要找个中介公司帮你倒一下款，一般收取房价费用1－2%，就按照1%计算是0.9万

理论利润计算＝30－2.4－4.5－1.7－4.95－0.9－0.63－0.6－0.9＝13.42

投入成本30万
利润率＝13.82/30=46.1%
呵呵，如果是2年涨幅是50%，你赚的还是挺多的，年利润率可达23%，但是政府会让你2年房产涨50%吗？另外如果那位做过商人，我想有30万的资金在手，每年滚动4次，每次都有5－8个点的纯利，一年赚个20－30%不成问题吧。因此买房是为了自己住倒还可以，投资风险太大，但是大家为啥还要拼命买房，拼命买第二套房？

我认为无非3种原因：

1、趋同心理，尤其是买涨不买跌的大众心态；

2、激进心态，一夜暴富心理导致，盲目投资；

3、中国的投资渠道确实太少了，看看那存在银行的N多资金就知道了；