【概念】资产泡沫化

      泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格(一般均衡稳定稳态状态价格)的非平稳性向上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。简单点说可以理解为现在所表现的价值以超出物质本身价值。导致价格泡沫的原因是复杂的，在实际经济活动中，与预期相关联的过度投机行为、幼稚投机者交易行为、规范失灵，诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫现象的原因。

　　资产泡沫是指资产价格中不能被基本面(如现金流 折现率等)因素所解释的部分，其对现实经济的影响非常大。

　　资产泡沫是金融研究领域中的核心问题之一,一直是经济学界关注的焦点.在现实的资产市场上,经常可以观察到的经验现象是,在没有显著基本面变化的情况下,资产价格却会持续上升,从而产生资产泡沫现象。

　　目前，我国资产泡沫化情况较为严重，长期以来我国进出口贸易产生的GDP总值占我国GDP总值的60%以上，最高时曾达到70%。相比世界发达国家，美国同比率为8%，欧盟为6%，依赖出口的日本也仅占20%。我国资产泡沫化表象如楼市上涨股市上涨，都源于大额国外投资，其中热钱（投机资本）占50%以上。

　　事实上，在世界范围内，资产泡沫化现状有前车之鉴。日本泡沫是由于1985年"广场协定”签订后。日元大幅升值，从1985年的241：1变到1995年的94：1，由于日元的升值，以日本货币计价的资产收益率提高，大量外资涌入，由于日本是以出口为导向的国家，日元升值对其影响重大，为保持国民经济的增长，日本主要采取了扩内需的财政政策，下调银行利率，由于利率长期偏低，货币供应量增长超过10%，大量货币不是投入到生产领域而是成为不动产投资，炒作的动力。

　　中国现在是由于次贷危机的波及，要加大内需。以低利率促进投资保持8%的经济增长。因为中国的金融市场不开放，投资面太窄，大量资金涌入房地产。导致出现一定程度的泡沫，还有人民币长期迫于升值压力，以人民币计价的预期资产收益率高，大量外来热钱进入房地产市场。都是导致房地产价格偏高的原因。

　　但现在的问题任在可控范围内，日本当年商业用地最高峰是没有大量产生泡沫时的3.5倍，居住用地是3倍，现在政府也意识到了这个问题，加大了管制力度。

　　最近取消了二手房营业税的优惠，可能近期还会出台物业税，还有在外汇兑换人们币业务也进行了一定管制，控制热钱流入。明年房价不会大涨，但房地产投资在GDP增长中占的比例很大，政府要保持8%的GDP增长就不好拿房地产开刀，所以也不会跌的很厉害，但是一段时间后随着全球经济的继续回暖，其他行业开始出现增长，房地产的价格会有一定程度的回落。