现场问明房产的权人

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　　　房地产测绘的涵义：

　　房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。

　　　　房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。

　　　　房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸――房地产分幅平面图。

　　　　房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

　　　　房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在世界上的一些国家只有官方机构经过审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这具有法律效力的工作。

　　房产面积测量工作流程（测绘公司）

　　一、 测量工程项目受理

　　二、 签定合同（一般由测绘大队等政府部门组织委托测绘，事前需要申请）

　　三、 外业实地测量

　　四、 内业电脑绘图，面积分摊计算

　　五、 质量检查

　　六、 向客户提交成果及技术报告

　　以上是测绘公司的工作流程，我本人是在地产公司。测绘主要分为两次，一次是预售和竣工测绘。现在一般测绘大队都将一线测绘任务委托给测绘公司，由测绘公司出第一手数据，测绘流程如下：

　　房产测绘（房地产公司）

　　1、工作流程：①登记收件；②外业测量；③内业数据处理；④经复审、终审后，出具测绘报告；⑤收费；⑥领取报告。

　　2、申报材料

　　（1）私房

　　①私房初始登记：申请表、土地证复印件、规划许可证或房契复印件、规划红线图复印件、身份证复印件等。私房继承另须提供公证书复印件。

　　②私房落实：申请表、落实私房证明复印件、身份证复印件。私房落实继承另须提供公证书复印件。

　　③私房面积划分：申请表、身份证复印件、划分说明、原产

　　权证复印件等。

　　（2）公房

　　初始登记：申请表（盖章）、委托书、规划许可证复印件、规划红线图复印件、土地证复印件等。

　　（3）商品房

　　①预销售：土地证复印件、规划许可证复印件、建筑施工图（定位总图）及其电子文档、委托书、情况说明等。

　　②确权：土地证复印件、规划许可证复印件、建筑工程质量监督报告复印件、建筑施工图（定位总图）、委托书、公安工程对照表、相关说明等。

　　房产测绘应提交的资料

　　1、委托方应提交的资料

　　A：单元、幢的公、私房委托测绘应提交以下材料：

　　(1)填写“房屋测绘委托书。”

　　(2)申请单位提出按单元套间、幢或楼层进行测绘出图的书面意见(在测绘委托书写明)。

　　(3)墙界表(房地产产权确认登记的必须提交)。

　　(4)各层竣工平面蓝晒图。没有竣工平面图的，可提交报建审批的设计施工平面蓝晒图。

　　(5)建设规划许可证的复印件及蓝线图(房地产产权确认登记的必须提交)。

　　(6)国有土地使用证的复印件(房地产产权确认登记的必须提交)。

　　(7)已持有《房屋所有权证》的必须提交房屋所有权证的复印件；《房屋所有权证》遗失登记的委托测绘必须提交溧水县房地产管理所档案室提供的房地产平面图复印件。

　　(8)公安部门出具的房屋门牌证明(地名办确认文件)

　　B:新建商品房委托测绘应提交以下材料：

　　(1)填写“房屋测绘委托书。”

　　(2)整幢房屋各层竣工平面图(附设计施工平面电子图)，公用分摊建筑面积所在建筑部位的施工平面图须用红色墨标注界线。

　　(3)公用建筑面积分摊情况的说明。

　　(4)建设规划许可证的复印件及蓝线图。

　　(5)国有土地使用证的复印件。

　　(6)建设工程竣工验收证明

　　(7)公安部门出具的房屋门牌证明(地名办确认文件)

　　某地测绘时间及收费标准（供参考）

　　房地产测绘工作流程图(5个工作日)

　　测绘队计算，出具测绘报告

　　(3.5日)

　　1，审核申报材料

　　2，绘图计算;

　　3，制作测绘报告;

　　4，审核;

　　5，资料归档.

　　测绘队现场调查，测量(1日)

　　测绘队派人到现场调查，测量

　　测绘队受理(0.5日)

　　1，房地产测绘委托书;

　　2，权利人(申请人)身份证明;

　　3，房屋竣工平面图;

　　4，分割协议.

　　财综[2001]94号和国测财字[2002]3号:

　　1，住宅用房1.36元/�

　　2，商业楼用房2.04元/�

　　3，多功能综合楼用房2.72元/�

　　房产测绘单位内、外业工作流程细则

　　一、房产测绘外业工作操作流程细则

　　为了更好的完成房产测绘，使实测、预测有机结合，避免测绘工作失误，进一步保证作业质量，现将房产测绘实测、预测（内、外业）的操作流程细则说明如下，请测量人员按此流程仔细操作。

　　（一）、 房产项目测绘分栋实测外业工作操作流程

　　1、实测前，项目经理应将实测项目分配给实测人；

　　2、施测人员承接外业测量任务后，应做好测前准备：

　　a、测前应对项目进行查阅，带足项目资料；

　　b、检查丈量仪器有无差错，是否进行了检验；

　　c、带足书写工具、外业测丈调查表、预测图纸；

　　d、检查交通工具是否安全、是否有故障；

　　e、联系被测单位的工作人员，进行沟通；

　　f、仔细安排好、预想好实测的主要项目是什么，如：是否整栋、整层，还是一户、一层，还是某一部位、某一尺寸，做到心中有数。

　　3、实地进行测量时注意事项

　　a、到达实地后，将测前的准备工作的主要思想集中，先行对施测的项目进行大致的巡视，按照先整体、后局部，先下层、后上层，先外部、后内部，先容易、后复杂，先明了、后隐蔽，先房屋、后用地，先调查、后实测的顺序逐一测量；

　　b、在开始丈量边长后，测手在测量时用纪录者能听见的声音读出边长尺寸。记录者一边复述测手的尺寸，并及时的纪录在准备好的测丈表上，或预测图纸的相应位置上；

　　c、在丈量边长的间隙时间，记录员要调查询问测丈表的每一栏目，字迹清晰明了，代换、移转等箭头符号要清楚明了；

　　d、大边长（超过15m）一定要丈量两次，分段丈量之和与整段之长必须符合限差；

　　e、无法直接量取的尺寸，要用其他方法间接量取；

　　f、要量取满足异型房屋面积计算的尺寸。

　　4、实测时，房产要素调查的内容

　　（1）、栋房调查内容：

　　a、区、图、号；

　　b、所在行政区、街；

　　c、座落；（即：街道、路、里、巷、村、弄、墩等门牌的新、老号，正街、背街号。）

　　d、房屋名称；（即：该房屋的名称，如×××××大厦等）；

　　e、房屋朝向；纪录大门、单元门朝向，要面向图的南图廓线，再画指北针；

　　f、栋号；注意实地栋号与理论栋号的不同，注意该栋房屋的权号、共有权号、抵押典当权号；

　　g、在坐落中要调查有无栋号、单元号、××座号（塔、裙楼相连），跨几个街道的号码。

　　（2）、权属调查：

　　a、产权人：现场问明房产的权人，索取产权人的相关资料，以帮助管理部门确定其产权；

　　b、确定产别：8种产别是哪一种。

　　c、特别要注意房屋产权的纠纷情况的调查。

　　（3）、确定房屋的基本要素：

　　a、层数：即确定该房屋地面上及±0以下的总层数，同时确定±0以上的层数，从外观上要确定房屋前、后、左、右的自然层数，特别是从外到里时，要确定其内部复式层数、技术层数、夹层数、顶层是否确定为层数。（注意：一栋房屋层数不同时，最终确定的层数，同时注意房屋有否退层、假层、跃层（有的把它叫做“复式层”）、顶层（有的把它叫做“阁楼”））；

　　b、层次：当确定一栋房屋中部分楼层的测量时，要仔细调查出所在自然层数的哪一自然层；

　　c、建筑结构：按照结构的6种分类标准，判断是哪一类结构，特别注意该结构新老标准的对比，将那些老标准中的结构归类到新标准中来，比如：大板结构归类为“钢混”，高级砖木结构归类为“混合”结构等。判断时，首先看设计中的“结构”定位，无法定位的再加以判断，无法断定其结构的，要记载其梁、柱、墙是由什么材料组成的，由内业人员或由技术负责人决定。

　　d、建成年份：要寻问该房屋建成日期的年份；旧房只有年代的，确切询问该房屋的老居户。实在无法的，取中数判定（注意：取实数，如1998不能写成98），是新翻修建的以新翻修的年分为主；

　　e、房屋用途：按国标区分房屋使用单位的性质来判断房屋的用途性质、现在的实际用途。28小类、8大类分别调查。例如，千万不要把商业用房的办公楼判断成“办公用房”等。

　　（4）、房屋外观的巡查程序：

　　a、层数的构成；

　　b、有否退、错层；

　　c、有否单元组成、有否门牌号码组成、大型联体结构的综合楼有否塔、裙楼组成、有否能够分成单独栋的组成；

　　d、阳台的组成，是封闭还是不封闭、是有盖还是无盖、是否错位阳台、是否异型阳台；

　　e、有否各种廊，是有柱、有盖，是消防廊还是其他廊，门斗、门廊是单柱、双柱、多柱，注意是门斗还是大雨蓬；

　　f、有否露台，注意露台及阳台的区别；

　　g、有否各种外管道、垃圾道、暖气道、通风道、采光井、地下车道出口，有否室外楼梯；注意是否有象管井的，是通风道的死空间等。

　　h、有否主墙体，有否凸凹部分算面积的地方；

　　i、外墙体与幕墙之间的关系；

　　j、伸缩、沉降、变形缝的厚度，缝内的房间是否相通，栋与外栋之间的分割墙体；

　　k、勒脚及以上的判断；

　　l、顶层有否装饰性的塔、顶盖、构配件；

　　m、附属房屋的服务情况；

　　n、底层外走廊、檐廊、骑楼、过街楼是否临街，还是为小区、为整栋服务；

　　o、有否斜面及坡屋顶；

　　p、外墙体的装饰情况，要列出哪些装饰部分算到主墙体；

　　q、外观上初步确定该房的大功能区

　　r、确定方位。

　　（5）、外业分层分户的测量程序：

　　a、分层丈量：

　　①当有标准层时，注明几至几层同，但一定要丈量其中主层和此标准层的最上一层。如相同层多于5层，中间层一定要在分户丈量中复核一层，以此类推；

　　②将分层中的大边尺寸相加积累之后与该层外框尺寸配比，在误差范围内取平差值；

　　③丈量分层里面的技术层、附层、夹层、假层、老虎窗、气屋关系；

　　④注意量取其中架空层、避难层、设备转换层的高度是否有2.20M；

　　⑤每层核心筒、电梯间、楼梯等通道与该层相通归属关系；

　　⑥管道井的分布、尺寸；暗楼、复式层、退层与自然层的相互关系；

　　⑦水平通道的分隔、相通、用途、归属关系；

　　⑧每层的外墙及内墙的厚度；（这是非常重要的）

　　⑨地下层、设备层、避难层、架空层内各部分的用途、分割、归属、功能情况及尺寸。特别是地下层中的独立车库、消防、平战结合人防工程的面积；

　　⑩平台层上的布局，有否水箱间、配电房、电梯机房、梯间房等

　　b、分户丈量：

　　①在分层丈量的同时，进行标准层的每一套分户测量；

　　②按每层之中的户号（室号或者权号）逐一测量其使用面积尺寸（测距仪一般只量一次）；

　　③户内结构墙体、户与户之间的分割墙体尺寸量清、户与外墙体的厚度丈取清楚；

　　④无预测图纸的每一边尺寸要注明，异型多边形的户室要丈取辅助计算面积尺寸，无预测图纸，要划好计算草图；

　　⑤户内一切可算使用面积的空间要量尺寸，含包含在户内的其他结构面积；

　　⑥将每套户的分段尺寸加墙厚的总尺寸与该层同一边长的尺寸相比较，在误差范围内，再平差，求统一平差尺寸，如不符，要分析检查是哪一尺寸出现错误；

　　⑦确定阳台的封与不封，是内阳台（符合围护结构主体墙内的阳台）凸、凹、半凸凹性质；

　　⑧户套内有否有假层、夹层、技术层、阁楼、暗楼、气屋，有否有内走廊，注意户内飘窗的高度；

　　⑨有否天蓬、天井、室内楼梯，室内楼梯有否有中空部分，有否分户内的管道井，户内大型结构柱的尺寸；

　　⑩几户分户门外有否将消防通道分为安全门内的共有面积，有否将楼梯前室分割为几户门内的共有面积；

　　11、如果是团结户，要当场确定指界人的指界点的尺寸及协议人的协议，以及墙体的归属（借、共、自），确定他项权利；

　　12、将分户草图配以户外草图组成该层的分层图；

　　13、几层相同的户图按分层图一样的原则，隔层、隔单元、隔2―3层要复测一次，不同布局楼层的分户丈量要户户见面。

　　14、丈量边长时，要注明是中线尺寸，还是内空尺寸，还是外对外尺寸。

　　（6）、实测外业成果资料的整理

　　a、当一栋或几栋房屋外业测量基本完成后，要整理以下资料：

　　①工具、仪器是否归包；

　　②分栋房产调查测丈表是否遗漏；

　　③分层、分户测丈表是否齐全，边长平差配赋或相同边长配赋是否合理、统一；

　　④施测人员姓名、日期、天气、时间有否填写；

　　⑤检查有否漏项；

　　⑥实测计算表、草图是否齐全。

　　b、将外业测量的所有资料移交内业人员，相关检查人员进行内业程序和检查程序。

　　二、房产项目分栋测绘内业（含预测）操作流程

　　1、内业（含预测）工作前的准备工作：

　　a、承接任务的工作人员将该任务的外业测丈表及调查表、测丈草图、预算建施图、建施修改图、结施图、大样图、平面图、立面图、剖面图、变更设计书、公安部门核定的门牌号码证明等收集齐全；

　　b、仔细分析各种图纸之间的关系，层图与户图边长尺寸之间的关系，边长是否闭合；

　　c、仔细分析实测房屋的共有部位、名称；

　　d、仔细分析全算、半算、不算面积的部位；

　　e、仔细分析全算面积不参摊、全算面积要参摊的部位；

　　f、仔细分析栋分摊、复合功能区分摊、单功能区分摊、层分摊的共面、部位、名称、以及户（套内）分摊的部位名称及面积；

　　g、在预测时，注意墙厚的分析，预加墙抹灰厚的厚度（光粉刷一般加3公分、外墙有贴面加5公分、无粉刷取中线尺寸）；

　　h、仔细分析那些现有规范中没有明确规定的，而其他类似规范中有规定的部位如何分摊，经请示后再决定；

　　i、分析那些在规范中有明确规定的，而其他类似规范中有的规定的部位如何计算建筑面积，经请示后再决定；

　　j、仔细研究外业测量原始数据，预测计算图纸中边长尺寸、角度转换、墙体厚度、异型图、各种结构、各个部位的名称等可以满足作图的条件否；

　　2、内业制图、预测制图：

　　a、打开本单位内业制图操作系统，按规定程序进入内业制图最佳状态；

　　b、按照先上后下，先外框、后内框(原则如此)，按外业及图上尺寸和预测图纸尺寸进行绘图尺寸标注；

　　c、严格按照内业操作程序或按自己在该程序的基础上创新的方法，完成整个楼层的绘制；

　　d、全镜像、复制同一图形时，要注意复制的对象是否与原图形相符及对称；

　　e、注意在制图中，微机的提示，并及时修改该提示的内容；

　　f、牢记边长尺寸，准确无误的输入；

　　g、各种图示符号、字体要符合国标的有关规定；

　　h、各种注记要注在图形的各相关适中位置，大小同一；

　　i、虚、实线要严格绘制清楚，粗细直线也要区别清楚；

　　j、各种图表的图廊线内、外的附属注记严格按照房产图示的规范符号及示例标注清楚、准确（如：地名、栋数、栋号、房屋名称、产权人、产别、层数、年代、结构、权属面积、套内面积、分摊建面、占地面积、用地面积、院地面积、测绘单位、比例尺、指北针、测量日期、测丈人、绘制人、检查人、审核人、单元号、楼层号、层数、户号、何种图幅、何种图面、附层号、分摊计算表、产权来源）；

　　k、上述填写均按照各种图纸的名称，分别填写在：

　　①测丈草图；

　　②测丈表；

　　③面积计算表；

　　④单栋私房权证附图（丘图）；

　　⑤栋图、分层图；

　　⑥分层分户图；

　　⑦分层权证附图；

　　⑧分户权证附图；

　　⑨分摊计算表。

　　3、 内业制图（含预测算）的注意事项：

　　①切记图上尺寸、实测尺寸绝对不准错误；

　　②全、半、不计算建筑面积的附属房屋不能判断错误；

　　③在审核外业资料、图纸时注意房屋有关部分的层高；

　　④分摊原则不能输错；

　　⑤功能区不能判断错误；

　　⑥属各个功能区等的共面部位名称不能错；

　　⑦运用软件时，运用鼠标绘图时，各结点、连结点、镜像

　　点、复制位等不能出错；

　　⑧墙厚分摊计算时（预测）居中加厚度不能分摊计算错

　　⑨地下室、车库、架空层、避难层、消防通道、为整个小区服务的管理用房、设备层、设备间等不能出错；

　　⑩房屋（异型）的角度转换、弧形线局部或全部的半径计算错误；

　　11、用微机作业标注尺寸的鼠标捕捉点不能出错；

　　12、微机作业的附属关联、中空部分的绘制、图层面的清晰、各种线号之间的关系千万要注意，免得事半功倍。

　　三、其它

　　1、严格按照以上操作流程及注意事项进行外、内业测量；

　　2、不严格按照以上流程，导致成果出错者，按照公司《房产测绘质量管理实施细则》和《奖惩管理暂行规定》实施扣分和处罚；

　　3、按照各自的岗位职责，由技术负责人→质检→项目组→外、内业人员这一管理流程各施其责；

　　4、本操作流程尚有挂一漏万的地方，各位员工本着灵活、细致、不违背总体原则，做开拓性的工作；

　　5、本流程不含分丘图内、外业作业，变更测绘内、外业作业的流程；

　　6、本操作流程从发布之日起在测绘技术部施行。