银行业的长期估值（8）房贷利率优惠的影响

银行业的长期估值（8）房贷利率优惠的影响

按照房贷新政，个人按揭可以在基准利率打七折，这个利率政策势必将影响银行业的经营业绩。按照一般理解，个人按揭是优质贷款，所以，一般来说各家银行会拿起这个优惠利率武器来争夺客户。也就是说，大家都会进行打折扣进行个人按揭贷款。在工行出台的房贷新政中我们可以看见，这个优惠利率不仅仅是增量贷款，为了尽可能的拉住客户，包括存量贷款也会实行优惠利率。所以，我们就有必要了解一下这个按揭贷款优惠利率对于银行业绩的影响如何，做到心中有数。

 

在这四家银行中，兴业的个人贷款最多，08年中的兴业的个人贷款额是1336.96亿元，约占贷款总额的30%。我不知道在这个个人贷款之中有多少是按揭？有多少是不能打折扣的？有多少是消费贷款？为了从谨慎的角度出发，而且未来还有的增量部分，所以我就把这个个人贷款全部作为是个人按揭。

目前的五年以上的个人贷款利率为7.47%，打七折以后的利率为5.229%。考虑到以前的存量贷款的大部分是打九折（6.723%）优惠的，那么，实际优惠的利率是20%，也就是1.494%。也就是减少个人贷款部分利息收入19.97亿元，在其他费用支出不变的情况下，减去了营业税（平均数在7%左右）等等以后的就是主营利润也就是利润总额18.58亿元。当然，事实上，当一个产品的毛利率降低的时候，它的相应的费用支出也会降低一点的，但为了从谨慎而不是乐观的角度出发，我就不予考虑其他费用减少的部分。也就是说，兴业明年在其他条件不变的情况下，约减少利润18亿元，应该说这是最大的减少利润额度，事实上应该不会减少那么多的。一般来说，大概降低的利润在10-15亿元之间。

 

假设兴业今年完成利润155亿元，假设个人按揭的利润减少13亿元，其他条件全部不变，那么明年将减少8%-10%之间。大概增加500个亿的贷款额就可以补足这个缺口。

 

这个房贷新政的调整如同所得税的调整，对于企业的经营业绩来说是长期（长期减少）的影响，对于企业业绩的成长性来说是一次性的（一次性降低）的影响。

 

 

附件：工行房贷新政

工行上午会议最新内容：

1，符合以下3种条件之一均可贷款8成：

a：首次贷款购买住房；

b：面积50—90平方；

c：借款人属于工行优质客户。

除此以外，一律贷款7成。

2，商业贷款利率均可下浮30%。无第一第二套区分。

3，以前贷款尚未结清，可在年底申请变更贷款利率下浮30%。

具体实施时间，需等工行文件下达（1周之内）。敬请关注！

工行优质客户标准（部分）：

1，拥有自由资产（动产和不动产）达200万（含）元以上的客户；

2，工行理财金帐户；

3，个人税后年收入12万元（含）以上；

4，全日制研究生或以上学历具有稳定职业和收入来源；

5，国家公务员，zf部门，事业单位等三资企业工作人员；医生，教师，律师，银行，证券，保险人员（保险代理人除外）；

10.28工行最新文件出台。具体如下：

【利率及成数规定】

一，对于个人首次购房普通自住房，和改善型自住房贷款，不管属于第几套，贷款利率全部下限可扩大为基本利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；

二，别墅（建筑类型的花园住宅），贷款成数必须低于6成；

三，借款人购房90p以下住房，亦按新规定执行；

四，没有上海居住证明的外地客户，在新政策的贷款成数上下降0.5成（注：夫妻一方有上海住房，不受此约束）；

五，禁入类客户禁止贷款；

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 发布者 相思剑

 

据高盛高华测算，如果目前贷款利率为基准利率85%的按揭贷款（即存量房贷）中有90%转而使用基准利率70%的新利率，银行业2009年预期净息差将平均收窄近8个基点。按目前14家上市银行按揭贷款占总生息资产的均值是8%，2009年主要上市银行的预期税后净利润将会减少5.3%。